Ist ein Erbschein nötig, wenn das Testament notariell ist?
Nein, wenn es notariell ist: Dann reichen dem Grundbuchamt Urkunde und Eröffnungsniederschrift (§ 35 Abs. 1 Satz 2 GBO). Bei einem handschriftlichen Testament verlangt es den Erbschein.
Unterhand
Das geschlossene Netzwerk für Immobilien unter der Hand
Ein geerbtes Haus in Puchheim verkaufen, in Ruhe und ohne Schild am Zaun
Geprüfte Käufer sehen zuerst nur Lage und Zahlen. Adresse, Fotos und Unterlagen gibt es erst, wenn Sie freigeben.
Einzelobjekt
149 €netto zzgl. USt. je 30 Tage
177,31 € inkl. USt., monatlich kündbar
- Nur Käufer mit geprüftem Ausweis sehen das Haus
- Adresse und Fotos bekommt nur, wen Sie auswählen
- Käufer bieten bis zu einer Frist, Sie entscheiden
- Keine Provision auf den Kaufpreis
Konto und Entwurf kosten nichts. Bezahlt wird erst, wenn Sie das Haus zur Prüfung geben.
Verlängert sich automatisch und endet von selbst, wenn das Haus verkauft oder zurückgezogen ist. Drei Tage vor jeder Verlängerung kommt eine Erinnerung per E-Mail.
- Der Erbschein fehlt noch
- Den Entwurf legen Sie trotzdem an, ohne Zahlung. Ins Netzwerk geht das Haus mit dem Nachweis, dass Sie verkaufen dürfen.
- In der Erbengemeinschaft ist noch nichts entschieden
- Gebote kommen mit Betrag und Mitgliedsnummer zu Ihnen: eine Zahl, über die die Erbengemeinschaft gemeinsam entscheidet.
- Die Nachbarn sollen nichts merken
- Kein Schild am Zaun, kein Portal, keine Adresse vor Ihrer Freigabe.
- Keine Besichtigungstouristen
- Wer anfragt, hat Beitrag gezahlt und den Ausweis gezeigt. Ins Haus kommt nur, wem Sie einen Termin geben.
Wer was sieht, entscheiden Sie.
Erst klären, wer verkaufen darf. Dann entscheiden Sie, wer das Haus sieht.
Haus in PuchheimBeispielansicht
Puchheim, Bereich —
- Preisband
- —
- Wohnfläche
- —
- Grundstück
- —
- Zimmer
- —
- Baujahr
- —
Adresse nach Ihrer Freigabe
Fotos nach Ihrer Freigabemit Wasserzeichen „Mitglied 0000“
Objekt —. Ansicht protokolliert.
- Was Mitglieder sehen
- Objektart, Bereich, Preisband, Flächen und einen Lageplan ohne Straßennamen. Keine Adresse, keine Fotos, kein Name.
- Wer mehr sieht
- Nur wem Sie freigeben: automatisch ab einer Stufe, einzeln auf Anfrage oder nur für Eingeladene. Jede Freigabe lässt sich widerrufen.
- Wie Gebote kommen
- In einer Angebotsrunde mit fester Frist. Mitglieder sehen Frist und Zahl der Gebote, die Beträge sehen nur Sie. Keine Auktion; verbindlich wird erst der Kaufvertrag beim Notar.
- Was niemand sieht
- Wie lange das Haus im Netzwerk ist. Unterhand zählt keine Tage am Markt.
- Was Sie zusagen
- Per Kontrollkästchen beim Anlegen: Sie bieten das Haus ausschließlich über Unterhand an und stellen es bis mindestens 30 Tage nach der Freischaltung auf kein Portal.
- Was Unterhand prüft
- Vor der Freischaltung Ihre Identität und den Nachweis, dass Sie verkaufen dürfen, etwa den berichtigten Grundbuchauszug. Unterhand bewertet nicht.
Für Sie, wenn das Elternhaus in Puchheim an Sie gefallen ist und die Familie entscheiden muss, was daraus wird.
Erst die Erbfolge nachweisen, dann verkaufen: Erbschein oder notarielles Testament mit Eröffnungsniederschrift genügen, bei mehreren Erben unterschreiben alle. In Puchheim stammen 53,0 % der Gebäude mit Wohnraum aus der Zeit bis 1979, für viele Erbhäuser ist deshalb ein Energieausweis früh zu klären. Die Grunderwerbsteuer in Bayern beträgt 3,5 %.
Puchheim in Zahlen, gelesen als Erbe
Im Gemeindeverzeichnis steht Puchheim mit 20.896 Einwohnern auf 12,24 km², 1.707 je km². Der Zensus 2022 zählt 3.994 Häuser mit einer oder zwei Wohnungen, 87,3 % der Gebäude mit Wohnraum; im Landkreis Fürstenfeldbruck sind es 84,3 %.
Mehr Häuser als im Bundesdurchschnitt sind in Puchheim zwischen 1950 und 1979 gebaut, nämlich 50,9 %. Wurde der Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt und hat das Haus weniger als fünf Wohnungen, verlangt das Gesetz beim Verkauf in der Regel einen Bedarfsausweis (§ 80 Abs. 3 GModG).
Geheizt wird überwiegend mit Gas: 55,0 % der Gebäude, mehr als im Bundesdurchschnitt von 53,9 %; mit Öl 27,3 %. Den Energieausweis legen Sie spätestens bei der Besichtigung vor (§ 80 Abs. 4 GModG). Hat das Haus weniger als fünf Wohnungen und wurde der Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt, muss es ein Bedarfsausweis sein, außer das Haus erreicht den Wärmeschutz von 1977 (§ 80 Abs. 3 GModG).
52,0 % der bewohnten Wohnungen in Puchheim bewohnen ihre Eigentümer, in Bayern 49,3 %, bundesweit 44,3 %. Hier ist Wohneigentum verbreitet; viele Käufer kennen die Gegend und kaufen, um selbst einzuziehen.
In Puchheim wohnen 52,0 % der Haushalte im Eigentum, mehr als im Landkreis Fürstenfeldbruck (50,6 %). Wer hier kauft, bleibt oft lange; Käufer fragen deshalb weniger nach der Rendite als nach Schule, Garten und Zustand.
Mit 2,2 % Leerstand liegt Puchheim nicht über dem Landeswert von 4,2 %. Steht das Erbhaus trotzdem leer, informieren Sie die Wohngebäudeversicherung und sorgen Sie für Frostschutz, bis verkauft ist.
10,92 € je m² Nettokaltmiete beim Zensus, in Bayern 8,74 €: Vermieten liegt nahe. Für Erben mit mehreren Köpfen ist es trotzdem oft der schwierigere Weg, weil jede Mieterhöhung und jede Reparatur abzustimmen ist.
Puchheim liegt 14,9 km Luftlinie von München entfernt. Wer hier ein Haus sucht, vergleicht oft mit Eichenau und Germering; die Zahlen der Nachbarorte stehen weiter unten.
Für den Wert ist der Gutachterausschuss zuständig, der Puchheim betreut, nicht Unterhand. Er veröffentlicht Bodenrichtwerte und einen Grundstücksmarktbericht und erstellt auf Antrag ein Verkehrswertgutachten, auch für Erben und Pflichtteilsberechtigte (§ 193 Abs. 1 Nr. 3 BauGB).
Gebäude und Wohnungen in Puchheim
| Kennzahl | Puchheim | Landkreis Fürstenfeldbruck | Bayern | Deutschland |
|---|---|---|---|---|
| Einwohner (31. Dezember 2025) | 20.896 | 218.580 | 13.245.503 | 83.467.117 |
| Gebäude mit Wohnraum mit einer oder zwei Wohnungen | 3.994 | 42.764 | 2.716.278 | 16.327.510 |
| Anteil der Gebäude mit einer oder zwei Wohnungen an den Gebäuden mit Wohnraum | 87,3 % | 84,3 % | 84,2 % | 81,8 % |
| Gebäude mit Wohnraum, Baujahr 1950 bis 1979 | 50,9 % | 42,9 % | 38,5 % | 36,3 % |
| Gebäude mit Wohnraum, Baujahr bis 1949 | 2,1 % | 7,0 % | 15,9 % | 24,8 % |
| Gebäude mit Wohnraum, Baujahr ab 2000 | 16,2 % | 22,4 % | 19,8 % | 16,5 % |
| Heizung mit Gas | 55,0 % | 46,7 % | 34,4 % | 53,9 % |
| Heizung mit Öl | 27,3 % | 33,7 % | 36,7 % | 24,7 % |
| Eigentümerquote | 52,0 % | 50,6 % | 49,3 % | 44,3 % |
| Leerstand | 2,2 % | 2,7 % | 4,2 % | 4,3 % |
| Nettokaltmiete je m² | 10,92 € | 10,53 € | 8,74 € | 7,28 € |
Zensus 2022, Stichtag 15. Mai 2022; Einwohner und Fläche: Gemeindeverzeichnis, 31. Dezember 2025.
Vom Testament bis zum Notar: der Ablauf
Die Reihenfolge ist fest, die Geschwindigkeit bestimmen Sie. Kein Schritt verlangt, dass das Haus schon öffentlich gezeigt wird.
- Testament finden und abgeben. Ein gefundenes Testament gehört unverzüglich zum Nachlassgericht (§ 2259 Abs. 1 BGB), dem Amtsgericht am letzten gewöhnlichen Aufenthalt des Erblassers (§ 343 Abs. 1 FamFG). Per Post genügt: Original, Sterbeurkunde, Liste der Erben mit Anschrift. Für die Eröffnung fallen 109 € an (GNotKG KV 12101); das Gericht benachrichtigt alle Erben.
- Annehmen oder ausschlagen. Für die Ausschlagung bleiben sechs Wochen ab Kenntnis, sechs Monate, wenn der Erblasser zuletzt nur im Ausland wohnte oder Sie sich bei Fristbeginn im Ausland aufhalten (§ 1944 BGB). Wer nichts tut, hat angenommen. Ausschlagen können Sie nur persönlich beim Nachlassgericht oder mit notariell beglaubigter Erklärung (§ 1945 Abs. 1 BGB); das Amtsgericht an Ihrem eigenen Wohnort nimmt sie ebenfalls entgegen (§ 344 Abs. 7 FamFG). Prüfen Sie vorher, ob Schulden auf dem Haus oder im Nachlass liegen.
- Nachweisen, wer erbt. Ohne Nachweis der Erbfolge kein Verkauf: Das Grundbuchamt will den Erbschein sehen (§ 2353 BGB) oder, bei einem notariellen Testament oder Erbvertrag, die Urkunde mit der Eröffnungsniederschrift (§ 35 Abs. 1 GBO). Den Erbschein beantragt ein Erbe beim Nachlassgericht oder über einen Notar; Geburts-, Heirats- und Sterbeurkunden der Familie gehören dazu.
- Das Erbe beim Finanzamt melden. Das Finanzamt erfährt vom Erbe durch Ihre Meldung: schriftlich, binnen drei Monaten, nachdem Sie davon wissen (§ 30 Abs. 1 ErbStG). Mit einem Haus im Nachlass bleibt die Pflicht, auch wenn Gericht oder Notar das Testament eröffnet haben (§ 30 Abs. 3 ErbStG). Welches Finanzamt Erbschaften bearbeitet, richtet sich nach dem letzten Wohnsitz des Erblassers.
- Grundbuch auf die Erben umschreiben. Nach dem Erbschein folgt das Grundbuch: Mit dem Erbnachweis tragen die Erben sich als Eigentümer ein, binnen zwei Jahren ohne Gebühr (GNotKG KV 14110, Anmerkung 1). Muss es schnell gehen, kann der Käufer auch direkt eingetragen werden (§ 40 Abs. 1 GBO); Unterhand prüft dann den Erbschein zusammen mit dem alten Auszug.
- Eine Zahl, auf die sich alle einigen. Über den Preis streiten Erben häufiger als über alles andere. Eine neutrale Zahl liefert ein Verkehrswertgutachten des Gutachterausschusses, das Erben und Pflichtteilsberechtigte beantragen können (§ 193 Abs. 1 Nr. 3 BauGB), oder eines öffentlich bestellten Sachverständigen. Liegt der Wert unter dem Ansatz des Finanzamts, belegt das Gutachten auch dort den niedrigeren Wert (§ 198 Abs. 2 BewG).
- Ordner anlegen. Grundbuchauszug, Erbnachweis, Energieausweis, Pläne, Wohnfläche, Nachweise über Modernisierungen; bei Vermietung die Mietverträge. Den Energieausweis legen Sie spätestens bei der Besichtigung vor (§ 80 Abs. 4 GModG).
- Käufer auswählen. Käufer kommen bei Unterhand über ihr Mandat zu Ihrem Haus, nicht über eine öffentliche Liste. Sie sehen Mitgliedsnummer, Stufe und Nachweis jedes Anfragenden, öffnen Adresse und Fotos einzeln und setzen für Gebote eine Frist, die für alle gleich ist.
- Notartermin und Auseinandersetzung. Am Ende steht der Notartermin. Alle Miterben unterschreiben selbst oder durch einen Bevollmächtigten (§ 2040 Abs. 1 BGB). Der Kaufpreis tritt an die Stelle des Hauses und gehört zum Nachlass (§ 2041 BGB); erst werden die Nachlassschulden beglichen, dann wird der Rest nach Quoten verteilt (§ 2046 Abs. 1 BGB).
Was bis wann zu tun ist
| Was | Frist | Fundstelle |
|---|---|---|
| Testament beim Nachlassgericht abliefern | unverzüglich | § 2259 Abs. 1 BGB |
| Erbschaft ausschlagen | sechs Wochen ab Kenntnis, mit Auslandsbezug sechs Monate | § 1944 BGB |
| Erbe beim Finanzamt melden, bei einem Haus auch nach Eröffnung | drei Monate ab Kenntnis | § 30 Abs. 1 und 3 ErbStG |
| Erben gebührenfrei eintragen lassen | zwei Jahre ab Erbfall | GNotKG KV 14110, Anm. 1 |
| Vorkaufsrecht der Miterben, wenn einer seinen Erbteil verkauft | zwei Monate | § 2034 Abs. 2 BGB |
| Steuer auf den Verkaufsgewinn möglich | bis zehn Jahre nach dem Kauf durch den Erblasser | § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG |
| Steuerfreies Familienheim weiter selbst nutzen (§ 13 ErbStG) | zehn Jahre | § 13 Abs. 1 Nr. 4b und 4c ErbStG |
| Verkaufspreis als Beleg gegenüber dem Finanzamt | ein Jahr vor oder nach dem Erbfall | § 198 Abs. 3 BewG |
| Energieausweis für Kaufinteressenten | spätestens bei der Besichtigung | § 80 Abs. 4 GModG |
| Versteigerung auf Antrag einstellen | bis zu sechs Monate, auf Antrag | § 180 Abs. 2 ZVG |
Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung. Stand 3. November 2026.
Was in den Ordner gehört
Für Erbschein und Grundbuchamt
- Sterbeurkunde
- Testament oder Erbvertrag, falls vorhanden, im Original beim Nachlassgericht
- Ausweis oder Pass aller Antragsteller
- Urkunden über Geburten, Ehen und Sterbefälle, aus denen sich die Erbfolge ergibt
- Namen und Anschriften aller Miterben
- schriftliches Einverständnis der Miterben mit dem Erbscheinsantrag
- Aufstellung des Nachlasses mit Wert des Hauses und den Schulden des Erblassers
Für den Verkauf
- aktueller Grundbuchauszug, Abteilung II mit Wohnrechten und Nießbrauch, Abteilung III mit Grundschulden
- Erbschein, ersatzweise notarielles Testament und Eröffnungsniederschrift
- Energieausweis, Protokoll des Schornsteinfegers, Daten der Heizung
- Flurkarte, Grundrisse, Wohnflächenberechnung, Baujahr
- Nachweise über Modernisierungen: Dach, Fenster, Heizung, Leitungen
- für vermietete Teile: Verträge, Kautionskonto, letzte Abrechnung
- steht das Haus auf fremdem Grund: Erbbaurechtsvertrag und Erbbauzins
Für die Erbengemeinschaft
- Übersicht, wer zu welchem Anteil erbt
- eine schriftliche Vereinbarung über Verkauf, Mindestpreis und Ansprechpartner
- notarielle Vollmacht, wenn nicht alle zum Notartermin kommen
Rechenbeispiel für ein Erbhaus in Puchheim
Angenommen, der Nachlass besteht nur aus einem Haus in Puchheim, schuldenfrei, und der Kaufpreis liegt bei 450.000 €. Die Zahl dient nur der Rechnung. Gerichte und Notare rechnen nach Tabelle B (§ 34 GNotKG), eine volle Gebühr sind bei diesem Wert 885 €; in Bayern gilt eine Grunderwerbsteuer von 3,5 %.
| Posten | Grundlage | Betrag | Wer zahlt |
|---|---|---|---|
| Erbscheinsverfahren beim Nachlassgericht | eine Gebühr (1,0) nach KV 12210 GNotKG | 885 € | Erben |
| eidesstattliche Versicherung beim Antrag | 1,0 Gebühr, GNotKG KV 23300 | 885 € | Erben |
| Testamentseröffnung, falls ein Testament vorliegt | Festgebühr, GNotKG KV 12101 | 109 € | Erben |
| Grundbuchberichtigung binnen zwei Jahren | GNotKG KV 14110, Anm. 1 | 0 € | Erben |
| Eintragung der Erben nach Ablauf von zwei Jahren | volle Gebühr nach GNotKG KV 14110 | 885 € | Erben |
| Grundschuld über 100.000 € löschen lassen | halbe Gebühr nach GNotKG KV 14140 | 136,50 € | Erben |
| Einzelobjekt bei Unterhand, je 30 Tage | fällig beim „Zur Prüfung geben“, danach alle 30 Tage; endet mit dem Verkauf von selbst | 149 € netto zzgl. USt. je 30 Tage (177,31 € inkl. USt.), monatlich kündbar | Erben |
| Grunderwerbsteuer | Satz des Landes vom Kaufpreis (§ 11 GrEStG mit Landesgesetz) | 15.750 € | Käufer, nach Vertrag |
| Kaufvertrag beim Notar | doppelte Gebühr nach GNotKG KV 21100, zzgl. USt. | 1.770 € | Käufer (§ 448 Abs. 2 BGB) |
| Eintragung des Käufers ins Grundbuch | 1,0 Gebühr, GNotKG KV 14110 | 885 € | Käufer (§ 448 Abs. 2 BGB) |
Mindestens 18.405 € zahlt der Käufer im Beispiel zusätzlich zum Preis, 4,1 % davon, noch ohne Vollzugsgebühren, Auslagen und Umsatzsteuer. Dieser Betrag muss in der Regel aus Eigenkapital kommen.
Für die Erben bleibt beim notariellen Testament die Eröffnungsgebühr; der Erbschein entfällt. Einen Makler bezahlen Sie nicht, wenn Sie ohne Makler verkaufen; Unterhand berechnet keine Provision.
Kaufnebenkosten des Käufers bei drei Kaufpreisen
| Kaufpreis | Grunderwerbsteuer 3,5 % | Beurkundung und Eintragung (3,0 Gebühren) | Zusammen | Anteil am Kaufpreis |
|---|---|---|---|---|
| 300.000 € | 10.500 € | 1.905 € | 12.405 € | 4,1 % |
| 450.000 € | 15.750 € | 2.655 € | 18.405 € | 4,1 % |
| 700.000 € | 24.500 € | 3.765 € | 28.265 € | 4,0 % |
Beurkundung (2,0) und Eintragung (1,0) nach Tabelle B (§ 34 GNotKG), ohne Vollzug, Auslagen und Umsatzsteuer; Grunderwerbsteuer nach dem Satz des Landes. Beispielpreise, keine Marktwerte.
Steuern beim Verkauf eines geerbten Hauses
Die Erbschaftsteuer
Ob Erbschaftsteuer anfällt, entscheidet der Freibetrag. Er beträgt nach § 16 Abs. 1 ErbStG für Ehegatten und eingetragene Lebenspartner 500.000 €, für Kinder sowie Enkel, deren Eltern nicht mehr leben, 400.000 €, für die übrigen Enkel 200.000 €. Geschwister, Nichten und Neffen haben nur 20.000 €. Schenkungen der letzten zehn Jahre zählen mit (§ 14 Abs. 1 ErbStG).
Eine Ausnahme mit Haken ist das Familienheim (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b und 4c ErbStG). Ehegatten erben es ohne Flächengrenze steuerfrei, Kinder bis 200 m² Wohnfläche, wenn sie unverzüglich selbst einziehen, nach der Rechtsprechung in der Regel binnen sechs Monaten (BFH, Urteil vom 28. Mai 2019, II R 37/16). Ein Verkauf in den folgenden zehn Jahren lässt die Befreiung rückwirkend entfallen.
Das Finanzamt bewertet das Haus nach dem Bewertungsgesetz auf den Todestag. Wer meint, der Ansatz sei zu hoch, kann einen niedrigeren gemeinen Wert nachweisen, durch Gutachten (§ 198 Abs. 2 BewG) oder durch einen zeitnahen Kaufpreis im Jahr vor oder nach dem Erbfall (§ 198 Abs. 3 BewG).
Fundstellen: §§ 13, 14, 16, 17, 30 ErbStG; § 198 BewG; BFH, Urteil vom 28. Mai 2019, II R 37/16. Stand 3. November 2026.
Steuer auf den Verkaufsgewinn
Steuer auf den Gewinn verlangt das Finanzamt nur, wenn zwischen Kauf und Verkauf höchstens zehn Jahre liegen (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Für Sie als Erben zählt der Kauf durch den Erblasser: Liegt er mehr als zehn Jahre zurück, ist der Gewinn steuerfrei.
Zahlt einer von Ihnen die anderen aus, kauft er deren Anteile; für diese Anteile beginnt eine neue Frist von zehn Jahren (§ 23 Abs. 1 Satz 4 EStG). Ausgenommen sind Häuser, die im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren davor zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG).
Fundstellen: § 23 EStG. Stand 3. November 2026.
Grunderwerbsteuer
Das Erbe kostet keine Grunderwerbsteuer (§ 3 Nr. 2 GrEStG), und auch die Übernahme durch einen Miterben bei der Teilung bleibt frei (§ 3 Nr. 3 GrEStG). Beim Verkauf an Fremde gilt der Landessatz in Bayern, 3,5 % seit dem 1. Januar 1997, im Beispiel 15.750 €. Vertraglich trägt sie in der Regel der Käufer, schulden tun sie beide (§ 13 Nr. 1 GrEStG).
Fundstellen: §§ 3, 13 GrEStG. Stand 3. November 2026.
Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung.
Was gilt, wenn Erben verkaufen
Bis auf die Grunderwerbsteuer in Bayern gelten diese Regeln bundesweit.
| Was | Regel | Fundstelle |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer Bayern | 3,5 % vom Kaufpreis, für Erwerbsvorgänge seit dem 1. Januar 1997 | § 11 Abs. 1 Grunderwerbsteuergesetz in der Fassung der Bekanntmachung vom 26. Februar 1997 (BGBl. I S. 418, 1804); Bayern hat keinen eigenen Satz bestimmt (Art. 105 Abs. 2a Satz 2 GG) |
| Verfügung über das Haus | alle Erben gemeinsam; ein Testamentsvollstrecker verfügt allein | §§ 2040, 2205 BGB |
| Was das Grundbuch als Nachweis nimmt | Erbschein, bei notariellem Testament auch Urkunde und Eröffnungsniederschrift | § 35 Abs. 1 GBO |
| Laufender Mietvertrag | bleibt bestehen, der Käufer wird Vermieter | § 566 Abs. 1 BGB |
| Begrenzung der Miete bei Neuvermietung | gilt nur, wo die Landesregierung den Ort per Verordnung bestimmt hat | § 556d BGB |
| Energieausweis beim Verkauf | vorzulegen spätestens zur Besichtigung | § 80 Abs. 4 GModG |
| Lasten bis zum Verkauf | tragen die Miterben nach ihren Anteilen | §§ 2038 Abs. 2, 748 BGB |
Mietrecht und Baurecht in Puchheim
Alle fünf Regeln aus Landesverordnungen gelten in Puchheim. Maßgeblich ist der Wortlaut der Verordnungen, gelesen am 3. November 2026; jede Zeile nennt ihre Fundstelle.
| Regel | Was gilt | Fundstelle |
|---|---|---|
| Mietpreisbremse (§ 556d BGB) | Gilt in Puchheim, befristet bis zum 31. Dezember 2029. Bei Mietbeginn darf die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen (§ 556d Abs. 1 BGB). | Mieterschutzverordnung Bayern (MiSchuV): Verordnung vom 16. Dezember 2025 (GVBl. S. 718), geändert durch Verordnung vom 16. Juni 2026 (GVBl. S. 334), § 1 und Anlage |
| Abgesenkte Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB) | Gilt in Puchheim, befristet bis zum 31. Dezember 2029. Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete höchstens 15 Prozent in drei Jahren statt 20 Prozent (§ 558 Abs. 3 BGB). | Mieterschutzverordnung Bayern (MiSchuV): Verordnung vom 16. Dezember 2025 (GVBl. S. 718), geändert durch Verordnung vom 16. Juni 2026 (GVBl. S. 334), § 1 und Anlage |
| Verlängerte Kündigungssperrfrist nach Umwandlung (§ 577a Abs. 2 BGB) | Gilt in Puchheim, befristet bis zum 31. Dezember 2029. Nach Umwandlung und Verkauf einer vermieteten Wohnung kann der Erwerber erst nach zehn Jahren wegen Eigenbedarfs oder Verwertung kündigen (§ 577a BGB). | Mieterschutzverordnung Bayern (MiSchuV): Verordnung vom 16. Dezember 2025 (GVBl. S. 718), geändert durch Verordnung vom 16. Juni 2026 (GVBl. S. 334), § 1 und Anlage |
| Genehmigung für die Umwandlung in Eigentumswohnungen (§ 250 BauGB) | Gilt in Puchheim, befristet bis zum 31. Dezember 2026. Begründung oder Teilung von Wohnungs- und Teileigentum in bestehenden Wohngebäuden mit mehr als zehn Wohnungen nur mit Genehmigung (§ 250 BauGB). | Gebietsbestimmungsverordnung Bau (GBestV-Bau), § 2: Verordnung vom 6. September 2022 (GVBl. S. 578), zuletzt geändert durch Verordnung vom 16. Dezember 2025 (GVBl. S. 717), § 2 und Anlage |
| Angespannter Wohnungsmarkt im Baurecht (§ 201a BauGB) | Gilt in Puchheim, befristet bis zum 31. Dezember 2026. Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt nach § 201a BauGB: Die Gemeinde kann ein Vorkaufsrecht an brachliegenden Grundstücken begründen, leichter zugunsten des Wohnungsbaus vom Bebauungsplan befreien und Baugebote anordnen (§§ 25, 31, 175, 176 BauGB). | Gebietsbestimmungsverordnung Bau (GBestV-Bau), § 1: Verordnung vom 6. September 2022 (GVBl. S. 578), zuletzt geändert durch Verordnung vom 16. Dezember 2025 (GVBl. S. 717), § 1 und Anlage |
Gemeindelisten aus dem Text der Landesverordnungen, zugeordnet über Name und Kreis zum Gemeindeverzeichnis; Gemeinden, deren Name nicht eindeutig ist, sind nicht zugeordnet. Stand der Verordnungen 3. November 2026. Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung.
Stand 3. November 2026.
Erbengemeinschaft: vier Wege
In der Erbengemeinschaft gehört jedem alles, aber keinem allein. Verkaufen können die Erben nur gemeinsam (§ 2040 Abs. 1 BGB); notwendige Erhaltung, etwa ein geplatztes Rohr, darf jeder ohne die anderen veranlassen (§ 2038 Abs. 1 BGB).
Gemeinsam verkaufen
Der Weg ohne Streit: Alle Erben verkaufen zusammen, der Kaufpreis geht in den Nachlass und wird nach den Quoten verteilt, ohne Gericht.
Übernahme durch einen Erben
Ein Miterbe übernimmt das Haus und zahlt die anderen aus. Grunderwerbsteuer fällt dafür nicht an (§ 3 Nr. 3 GrEStG); für die hinzugekauften Anteile beginnt eine neue Frist nach § 23 EStG.
Den eigenen Erbteil verkaufen
Wer nicht warten will, verkauft seinen Erbteil, den Anteil am gesamten Nachlass (§ 2033 BGB), beim Notar. Die Miterben dürfen binnen zwei Monaten selbst eintreten (§ 2034 BGB); ein Bruchteil des Hauses allein lässt sich so nicht verkaufen.
Versteigerung beim Amtsgericht
Kommt keine Einigung zustande, kann jeder die Auseinandersetzung verlangen (§ 2042 Abs. 1 BGB) und beim Amtsgericht die Teilungsversteigerung beantragen (§ 180 ZVG). Erreicht im ersten Termin kein Gebot die Hälfte des Verkehrswerts, gibt es keinen Zuschlag (§ 85a ZVG); einstellen lässt sich das Verfahren auf Antrag bis zu sechs Monate (§ 180 Abs. 2 ZVG).
Bei Unterhand führt ein Erbe das Haus für alle. Was dort ankommt, Anfragen, Gebote, jede Ansicht, steht im Protokoll und lässt sich den Miterben vorlegen; unterschrieben wird erst, wenn alle einverstanden sind.
Was Erben uns sagen, und was wir antworten
„Ich will keine Fremden im Haus meiner Eltern.“
Deshalb zeigen Sie es nicht allen. Wer anfragt, hat Ausweis und Beitrag hinter sich; Sie sehen Nummer, Stufe und Nachweis und entscheiden, wer überhaupt die Fotos sieht, bevor jemand die Tür öffnet.
„Jeder in der Familie hat eine andere Zahl im Kopf.“
In der Angebotsrunde geben Mitglieder bis zu einer festen Frist ein Gebot ab. Jeden Betrag sehen nur Sie, als Zahl mit Mitgliedsnummer, und Sie können ihn Ihren Geschwistern zeigen. Ein Gutachten und die Gebote zusammen ergeben eine Grundlage, über die man reden kann.
„Der Erbschein ist noch nicht da.“
Dann beginnen Sie im Stillen Register: mit Konto, ohne Zahlung, ohne dass etwas sichtbar wird. Sie sehen die passende Nachfrage; ins Netzwerk geht das Haus mit dem Nachweis, dass Sie verkaufen dürfen.
„Ein Haus, das lange zu haben ist, verliert.“
Dann hat es niemand öffentlich gesehen. Unterhand zeigt keine Tage am Markt, Adresse und Fotos kennen nur Freigegebene. Sie können zurückziehen, neu anlegen oder einen anderen Weg gehen, ohne Spuren im Netz.
Unterhand für Erben
Unterhand ist kein Portal, sondern ein geschlossener Kreis geprüfter Mitglieder. Sie sehen Ihr Haus zuerst als Stufe 1: Art, Bereich, Preisband, Flächen, ein Lageplan. Fotos, Adresse und Namen enthält diese Stufe nicht.
Mehr als Stufe 1 sieht nur, wem der Erbe, der das Haus führt, freigibt: ab einer Stufe, auf Anfrage oder auf Einladung. Dateien tragen die Nummer des Lesenden als Wasserzeichen, das Protokoll zeigt jede Ansicht.
Sie sagen zu, das Haus ausschließlich über Unterhand anzubieten und es bis mindestens 30 Tage nach der Freischaltung auf kein Portal zu stellen. Vor der Freischaltung prüft Unterhand Ihren Nachweis, dass Sie verkaufen dürfen; steht im Grundbuch noch der Erblasser, lassen Sie es zuerst berichtigen.
Nachfrage in Puchheim
- Geprüfte Mandate für Häuser in Puchheim
- nicht ausgewiesen
- Einträge im Stillen Register für Häuser in Puchheim
- nicht ausgewiesen
Unterhand nennt für Puchheim erst eine Zahl, wenn sie mindestens drei beträgt. Wie viele Mandate zu Ihrem Haus passen, zeigt die Resonanz, ohne Konto und ohne Zahlung.
Erst die Resonanz prüfen, ohne Konto und ohne ZahlungWie Unterhand Ihre Unterlagen schützt
Rund um Puchheim
Wer ein Haus in Puchheim kauft, vergleicht mit den Nachbarorten. Die Tabelle nennt Luftlinie, Einwohner, Eigentümerquote und Nettokaltmiete aus dem Zensus 2022.
| Ort | Luftlinie | Einwohner | Eigentümerquote | Nettokaltmiete |
|---|---|---|---|---|
| Puchheim | – | 20.896 | 52,0 % | 10,92 € je m² |
| Eichenau | 2,4 km | 11.483 | 56,8 % | 9,85 € je m² |
| Germering | 3,7 km | 41.155 | 44,3 % | 11,22 € je m² |
| Gröbenzell | 4,2 km | 19.206 | 57,0 % | 11,43 € je m² |
| Alling | 5,4 km | 4.103 | 64,3 % | 10,49 € je m² |
| Olching | 5,4 km | 27.418 | 49,6 % | 10,74 € je m² |
| München | 15,0 km | 1.505.036 | 23,9 % | 12,89 € je m² |
Fragen von Erben in Puchheim
Müssen die Erben erst ins Grundbuch?
Nicht zwingend: Der Käufer kann direkt nach dem Erblasser eingetragen werden, wenn die Erben die Erbfolge nachweisen (§ 40 Abs. 1 GBO). Die eigene Eintragung kostet in den ersten zwei Jahren nichts (GNotKG KV 14110, Anm. 1) und erleichtert den Nachweis bei Unterhand.
Fällt Erbschaftsteuer an, wenn wir das Haus verkaufen?
Die Erbschaftsteuer entsteht mit dem Erbfall, nicht mit dem Verkauf. Kinder haben je 400.000 € Freibetrag, Ehegatten 500.000 € (§ 16 ErbStG). Teuer werden kann der Verkauf nur, wenn ein Kind oder der Ehegatte das Haus als Familienheim steuerfrei geerbt hat und innerhalb von zehn Jahren verkauft (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b und 4c ErbStG).
Ein Bruder will das Haus behalten. Was nun?
Will er bleiben, kann er die anderen auszahlen, ohne Grunderwerbsteuer (§ 3 Nr. 3 GrEStG). Will er weder kaufen noch verkaufen, darf jeder die Auseinandersetzung verlangen (§ 2042 BGB); die Teilungsversteigerung (§ 180 ZVG) ist dann der letzte und teure Weg.
Was wird aus dem Mieter im Erbhaus?
Der Mietvertrag geht mit dem Haus auf den Käufer über (§ 566 Abs. 1 BGB), die Kaution ebenfalls (§ 566a BGB). Für Käufer, die selbst einziehen wollen, ist ein vermietetes Haus deshalb ein anderer Kauf. Vermietete Wohnungen kosteten in Puchheim beim Zensus 10,92 € Nettokaltmiete je m².
Ein enterbtes Kind verlangt seinen Pflichtteil. Was bedeutet das für das Haus?
Wer pflichtteilsberechtigt ist, bekommt Geld, kein Stück vom Haus: die Hälfte seines gesetzlichen Erbteils (§ 2303 BGB), gerechnet nach dem Wert am Todestag (§ 2311 Abs. 1 BGB). Ein späterer Verkaufspreis kann diesen Wert belegen; ein Gutachten dürfen beide Seiten beantragen (§ 193 Abs. 1 Nr. 3 BauGB).
Was geht schon vor dem Erbschein?
Vorbereiten ja: Wert klären, Unterlagen sammeln, sich mit den Miterben einigen, im Stillen Register die Nachfrage sehen. Unterschreiben können Sie den Kaufvertrag erst, wenn die Erbfolge nachgewiesen ist, und ins Netzwerk geht das Haus erst mit diesem Nachweis.
Wer trägt die laufenden Kosten des Erbhauses?
Die Erbengemeinschaft, und zwar jeder nach seinem Anteil (§ 2038 Abs. 2, § 748 BGB). Dazu gehören Grundsteuer, Versicherung, Strom, Wasser und nötige Reparaturen. Halten Sie Belege fest; sie werden bei der Teilung des Erlöses verrechnet.
Werden Schulden des Erblassers aus dem Kaufpreis bezahlt?
Die Erben haften für die Nachlassverbindlichkeiten (§ 1967 BGB), zu denen auch die Kosten der Beerdigung gehören (§ 1968 BGB). Aus dem Erlös werden zuerst diese Schulden beglichen, dann teilen die Erben den Rest nach Quoten (§ 2046 Abs. 1 BGB).
Gibt es in Puchheim viele Häuser wie unseres?
87,3 % der Gebäude mit Wohnraum in Puchheim sind Häuser mit einer oder zwei Wohnungen, zusammen 3.994; in Bayern sind es 84,2 %. Wie viele davon gerade frei sind, zählt keine Statistik, und Unterhand nennt keine Zahl unter drei.
Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung.
Herkunft der Zahlen
- Gemeindeverzeichnis GV100AD, Quartalsausgabe 30.09.2026. Statistisches Bundesamt (Destatis), im Auftrag der Herausgebergemeinschaft Statistische Ämter des Bundes und der Länder; Einwohner und Fläche zum 31. Dezember 2025. © Statistisches Bundesamt (Destatis), 2026, dl-de/by-2-0. www.destatis.de/DE/Themen/Laender-Regionen/Regionales/Gemeindeverzeichnis/Administrativ/Archiv/GV100ADQ/GV100AD3QAktuell.html
- Zensus 2022, Regionaltabelle Gebäude und Wohnungen (Gebäude- und Wohnungszählung), Stichtag 15.05.2022. Statistische Ämter des Bundes und der Länder, vertreten durch die Präsidentin des Statistischen Bundesamtes; Stichtag 15. Mai 2022. © Statistische Ämter des Bundes und der Länder 2024, dl-de/by-2-0; Daten verändert (Summen und Anteile berechnet). www.destatis.de/static/DE/zensus/gitterdaten/Regionaltabelle_Gebaeude_Wohnungen.xlsx
- Verwaltungsgebiete 1:250 000 mit Einwohnerzahlen (VG250-EW), Stand 31.12.2025. Bundesamt für Kartographie und Geodäsie (BKG); 31. Dezember 2025. © BKG (2026) dl-de/by-2-0, Datenquellen: https://sgx.geodatenzentrum.de/web_public/gdz/datenquellen/datenquellen_vg_nuts.pdf; Daten verändert (Nachbarn, Mittelpunkte und Luftlinien berechnet); Karte aus vereinfachten Grenzen gezeichnet (scripts/seo-daten/karte.py). gdz.bkg.bund.de/index.php/default/verwaltungsgebiete-1-250-000-mit-einwohnerzahlen-stand-31-12-vg250-ew-31-12.html
- § 11 Abs. 1 Grunderwerbsteuergesetz in der Fassung der Bekanntmachung vom 26. Februar 1997 (BGBl. I S. 418, 1804); Bayern hat keinen eigenen Satz bestimmt (Art. 105 Abs. 2a Satz 2 GG). Bayern; Steuersatz seit 1. Januar 1997. Amtliches Werk (§ 5 Abs. 1 UrhG).
- Landesverordnungen nach § 556d, § 558 Abs. 3 und § 577a Abs. 2 BGB sowie § 201a und § 250 BauGB (Fundstelle je Zeile im Abschnitt zu Mietrecht und Baurecht). Bayern; Wortlaut geprüft am 3. November 2026. Amtliche Werke (§ 5 Abs. 1 UrhG).
- Bundesgesetze in den Fundstellen dieser Seite, Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) mit Tabelle B und Kostenverzeichnis. Bundesamt für Justiz; Wortlaut geprüft am 2. November 2026. Amtliche Werke (§ 5 Abs. 1 UrhG). www.gesetze-im-internet.de/
- Preise und Mechanik von Unterhand. Unterhand; 3. November 2026. –. /mitgliedschaft
Netzwerkzahlen nennt Unterhand erst ab drei. Kein Objekt, keine Adresse und kein Preis eines einzelnen Objekts steht auf dieser Seite. Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung. Stand 3. November 2026.
Erst klären, dann verkaufen, und niemand sieht zu.
Ob der Erbschein noch aussteht oder die Geschwister noch beraten: Den Entwurf legen Sie ohne Zahlung an. Zur Prüfung geben Sie das Haus, wenn alle einverstanden sind, und bis dahin sieht es niemand.
- 1HeuteKonto anlegen mit dem Weg „Ich biete ein einzelnes Objekt an“, Identität nachweisen, das Haus beschreiben. Bis hierhin zahlen Sie nichts.
- 2Wenn alle einverstanden sindPer Kontrollkästchen zusagen, dass Sie das Haus nur über Unterhand anbieten, Nachweis hochladen, „Zur Prüfung geben“. Erst dann wird bezahlt. Unterhand prüft Identität und Nachweis und schaltet das Haus frei.
- 3Nach der FreischaltungMitglieder mit passendem Mandat erhalten den Treffer per E-Mail. Jede Anfrage kommt mit Mitgliedsnummer und geprüftem Ausweis; Sie geben frei oder lehnen ab.
149 €Einzelobjekt, netto zzgl. USt. je 30 Tage
177,31 € inkl. USt., monatlich kündbar
Konto und Entwurf kosten nichts. Bezahlt wird erst, wenn Sie das Haus zur Prüfung geben.
Verlängert sich automatisch und endet von selbst, wenn das Haus verkauft oder zurückgezogen ist. Drei Tage vor jeder Verlängerung kommt eine Erinnerung per E-Mail.
Erst die Resonanz prüfen, ohne Konto und ohne Zahlung
Für mehrere Objekte: Professional mit bis zu zehn aktiven Objekten, 199 € netto zzgl. USt. im Monat für die ersten hundert Anbieter, sonst 249 €; monatlich kündbar, keine Mindestlaufzeit.
- Was kostet es?
- 149 € netto zzgl. USt. je 30 Tage, für Privatleute 177,31 € inkl. USt.; monatlich kündbar. Konto, Entwurf, Resonanz und das Stille Register kosten nichts, eine Provision gibt es nicht.
- Wann wird abgebucht?
- Zum ersten Mal, wenn Sie das Haus zur Prüfung geben, per Karte oder SEPA-Lastschrift, danach alle 30 Tage. Drei Tage vor jeder Verlängerung kommt eine Erinnerung per E-Mail. Ist das Haus verkauft oder ziehen Sie es zurück, endet es von selbst.
- Wie kündige ich?
- Monatlich, zum Ende jedes Zeitraums von 30 Tagen: im Konto oder ohne Anmeldung über Verträge hier kündigen.