Ist ein Erbschein nötig, wenn das Testament notariell ist?
Nein, wenn es notariell ist: Dann reichen dem Grundbuchamt Urkunde und Eröffnungsniederschrift (§ 35 Abs. 1 Satz 2 GBO). Bei einem handschriftlichen Testament verlangt es den Erbschein.
Unterhand
Das geschlossene Netzwerk für Immobilien unter der Hand
Ein geerbtes Haus im Landkreis Miesbach verkaufen, in Ruhe und ohne Schild am Zaun
Geprüfte Käufer sehen zuerst nur Lage und Zahlen. Adresse, Fotos und Unterlagen gibt es erst, wenn Sie freigeben.
Einzelobjekt
149 €netto zzgl. USt. je 30 Tage
177,31 € inkl. USt., monatlich kündbar
- Nur Käufer mit geprüftem Ausweis sehen das Haus
- Adresse und Fotos bekommt nur, wen Sie auswählen
- Käufer bieten bis zu einer Frist, Sie entscheiden
- Keine Provision auf den Kaufpreis
Konto und Entwurf kosten nichts. Bezahlt wird erst, wenn Sie das Haus zur Prüfung geben.
Verlängert sich automatisch und endet von selbst, wenn das Haus verkauft oder zurückgezogen ist. Drei Tage vor jeder Verlängerung kommt eine Erinnerung per E-Mail.
- Der Erbschein fehlt noch
- Den Entwurf legen Sie trotzdem an, ohne Zahlung. Ins Netzwerk geht das Haus mit dem Nachweis, dass Sie verkaufen dürfen.
- Die Geschwister beraten noch
- Gebote kommen mit Betrag und Mitgliedsnummer zu Ihnen: eine Zahl, über die die Erbengemeinschaft gemeinsam entscheidet.
- Niemand in der Straße soll es lesen
- Kein Schild am Zaun, kein Portal, keine Adresse vor Ihrer Freigabe.
- Keine Besichtigungstouristen
- Wer anfragt, hat Beitrag gezahlt und den Ausweis gezeigt. Ins Haus kommt nur, wem Sie einen Termin geben.
Wer was sieht, entscheiden Sie.
Zuerst die Erbfolge, dann der Preis, und erst zuletzt die Adresse.
Haus im Landkreis MiesbachBeispielansicht
Landkreis Miesbach, Bereich —
- Preisband
- —
- Wohnfläche
- —
- Grundstück
- —
- Zimmer
- —
- Baujahr
- —
Adresse nach Ihrer Freigabe
Fotos nach Ihrer Freigabemit Wasserzeichen „Mitglied 0000“
Objekt —. Ansicht protokolliert.
- Was Mitglieder sehen
- Objektart, Bereich, Preisband, Flächen und einen Lageplan ohne Straßennamen. Keine Adresse, keine Fotos, kein Name.
- Wer mehr sieht
- Nur wem Sie freigeben: automatisch ab einer Stufe, einzeln auf Anfrage oder nur für Eingeladene. Jede Freigabe lässt sich widerrufen.
- Wie Gebote kommen
- In einer Angebotsrunde mit fester Frist. Mitglieder sehen Frist und Zahl der Gebote, die Beträge sehen nur Sie. Keine Auktion; verbindlich wird erst der Kaufvertrag beim Notar.
- Was niemand sieht
- Wie lange das Haus im Netzwerk ist. Unterhand zählt keine Tage am Markt.
- Was Sie zusagen
- Per Kontrollkästchen beim Anlegen: Sie bieten das Haus ausschließlich über Unterhand an und stellen es bis mindestens 30 Tage nach der Freischaltung auf kein Portal.
- Was Unterhand prüft
- Vor der Freischaltung Ihre Identität und den Nachweis, dass Sie verkaufen dürfen, etwa den berichtigten Grundbuchauszug. Unterhand bewertet nicht.
Für Erbinnen und Erben, allein oder in einer Erbengemeinschaft, mit einem Haus im Landkreis Miesbach.
Verkaufen können Sie, sobald die Erbfolge nachgewiesen ist: mit Erbschein oder mit notariellem Testament und Eröffnungsniederschrift. Erben mehrere, unterschreiben alle. Steuer auf Ihren Gewinn kann nur anfallen, wenn der Kauf durch den Erblasser höchstens zehn Jahre zurückliegt.
Landkreis Miesbach in Zahlen, gelesen als Erbe
Vom Dorf bis zur Kreisstadt: 17 Gemeinden gehören zum Kreisgebiet, zusammen 96.924 Einwohner auf 866,21 km². Von den 25.830 Gebäuden mit Wohnraum haben 20.578 eine oder zwei Wohnungen. Ein Erbhaus in Miesbach findet oft andere Käufer als eines in Holzkirchen (Miesbach).
Mit 23,7 % aus den Jahren 1980 bis 1999 und 22,5 % ab 2000 ist der Bestand im Landkreis Miesbach jünger als im Bundesdurchschnitt. Erben jüngerer Häuser finden oft vollständige Unterlagen: Baugenehmigung, Statik, Wohnflächenberechnung. Legen Sie sie Käufern früh vor, das spart Rückfragen.
Gas heizt im Landkreis Miesbach nur 36,6 % der Gebäude, weniger als bundesweit (53,9 %); Öl kommt auf 35,3 %, Fernwärme auf 5,2 %. Steht im Keller des Erbhauses ein Öltank, fragen Käufer nach Alter, Prüfung und Füllstand. Vorzulegen ist der Energieausweis spätestens bei der Besichtigung (§ 80 Abs. 4 GModG).
Mit 48,1 % wohnen im Landkreis Miesbach weniger Haushalte im Eigentum als in Bayern (49,3 %). Käufer für ein Erbhaus kommen hier häufig aus Mietwohnungen; eine Freigabe nur mit Kapital- oder Finanzierungsnachweis erspart der Erbengemeinschaft Termine ohne Folge.
Mit 4,3 % lag der Leerstand beim Zensus über dem Wert in Bayern von 4,2 %. Ein Erbhaus steht oft monatelang leer, bis die Erbfolge geklärt ist; sagen Sie das der Wohngebäudeversicherung, lassen Sie im Winter heizen oder das Wasser abstellen, und lüften Sie regelmäßig.
9,58 € je m² Nettokaltmiete beim Zensus, in Bayern 8,74 €: Vermieten liegt nahe. Für Erben mit mehreren Köpfen ist es trotzdem oft der schwierigere Weg, weil jede Mieterhöhung und jede Reparatur abzustimmen ist.
Der Kreis grenzt an drei Kreise und kreisfreie Städte, am nächsten liegt der Landkreis Bad Tölz-Wolfratshausen. Käufer für ein Erbhaus in Miesbach oder Hausham suchen selten im ganzen Kreis, sondern im Umkreis ihres Arbeitsorts.
Für den Wert ist der Gutachterausschuss zuständig, der den Landkreis Miesbach betreut, nicht Unterhand. Er veröffentlicht Bodenrichtwerte und einen Grundstücksmarktbericht und erstellt auf Antrag ein Verkehrswertgutachten, auch für Erben und Pflichtteilsberechtigte (§ 193 Abs. 1 Nr. 3 BauGB).
Bestand im Landkreis Miesbach, Zensus 2022
| Kennzahl | Landkreis Miesbach | Bayern | Deutschland |
|---|---|---|---|
| Einwohner (31. Dezember 2025) | 96.924 | 13.245.503 | 83.467.117 |
| Gebäude mit Wohnraum mit einer oder zwei Wohnungen | 20.578 | 2.716.278 | 16.327.510 |
| Anteil der Gebäude mit einer oder zwei Wohnungen an den Gebäuden mit Wohnraum | 79,7 % | 84,2 % | 81,8 % |
| Gebäude mit Wohnraum, Baujahr 1950 bis 1979 | 35,4 % | 38,5 % | 36,3 % |
| Gebäude mit Wohnraum, Baujahr bis 1949 | 18,5 % | 15,9 % | 24,8 % |
| Gebäude mit Wohnraum, Baujahr ab 2000 | 22,5 % | 19,8 % | 16,5 % |
| Heizung mit Gas | 36,6 % | 34,4 % | 53,9 % |
| Heizung mit Öl | 35,3 % | 36,7 % | 24,7 % |
| Eigentümerquote | 48,1 % | 49,3 % | 44,3 % |
| Leerstand | 4,3 % | 4,2 % | 4,3 % |
| Nettokaltmiete je m² | 9,58 € | 8,74 € | 7,28 € |
Zensus 2022, Stichtag 15. Mai 2022; Einwohner und Fläche: Gemeindeverzeichnis, 31. Dezember 2025.
Der Ablauf im Landkreis Miesbach, Schritt für Schritt
Manche Schritte haben eine Frist, andere warten, bis die Familie so weit ist. Öffentlich wird dabei nichts, solange Sie es nicht wollen.
- Das Testament zum Nachlassgericht. Liegt ein handschriftliches Testament in der Schublade, darf es dort nicht bleiben: Das Gesetz verlangt die unverzügliche Ablieferung beim Nachlassgericht (§ 2259 Abs. 1 BGB). Zuständig ist das Amtsgericht, in dessen Bezirk der Erblasser zuletzt gewöhnlich lebte (§ 343 Abs. 1 FamFG). Die Eröffnung kostet eine Festgebühr von 109 € (GNotKG KV 12101), danach erhalten alle Beteiligten eine Abschrift.
- Ausschlagen, solange die Frist läuft. Für die Ausschlagung bleiben sechs Wochen ab Kenntnis, sechs Monate, wenn der Erblasser zuletzt nur im Ausland wohnte oder Sie sich bei Fristbeginn im Ausland aufhalten (§ 1944 BGB). Wer nichts tut, hat angenommen. Ausschlagen können Sie nur persönlich beim Nachlassgericht oder mit notariell beglaubigter Erklärung (§ 1945 Abs. 1 BGB); das Amtsgericht an Ihrem eigenen Wohnort nimmt sie ebenfalls entgegen (§ 344 Abs. 7 FamFG). Prüfen Sie vorher, ob Schulden auf dem Haus oder im Nachlass liegen.
- Erbfolge nachweisen. Wer erbt, steht im Erbschein (§ 2353 BGB). Ihn beantragen Sie beim Nachlassgericht oder bei einem Notar, versichern die Angaben an Eides statt und legen die Urkunden der Familie vor. Ein notarielles Testament mit Eröffnungsniederschrift erspart den Erbschein gegenüber dem Grundbuchamt (§ 35 Abs. 1 GBO), ein handschriftliches nicht.
- Dem Finanzamt melden. Die Meldung an das Erbschaftsteuerfinanzamt ist Pflicht, sobald ein Haus zum Nachlass gehört, auch bei eröffnetem Testament (§ 30 Abs. 1 und 3 ErbStG). Die Frist beträgt drei Monate ab Kenntnis. Eine Steuer folgt daraus nicht zwingend; viele Erben bleiben mit dem Haus unter ihrem Freibetrag.
- Grundbuch auf die Erben umschreiben. Solange der Erblasser im Grundbuch steht, ist es unrichtig. Die Berichtigung auf die Erben beantragen Sie beim Grundbuchamt; innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall ist sie gebührenfrei (GNotKG KV 14110, Anmerkung 1). Für den Verkauf selbst ist sie nicht zwingend (§ 40 Abs. 1 GBO), bei Unterhand aber ein einfacher Eigentumsnachweis.
- Den Wert ermitteln lassen. Über den Preis streiten Erben häufiger als über alles andere. Eine neutrale Zahl liefert ein Verkehrswertgutachten des Gutachterausschusses, das Erben und Pflichtteilsberechtigte beantragen können (§ 193 Abs. 1 Nr. 3 BauGB), oder eines öffentlich bestellten Sachverständigen. Liegt der Wert unter dem Ansatz des Finanzamts, belegt das Gutachten auch dort den niedrigeren Wert (§ 198 Abs. 2 BewG).
- Die Unterlagen zusammentragen. Im Nachlass liegen die Papiere selten an einem Ort. Suchen Sie Kaufvertrag oder Übergabevertrag, Baupläne, Rechnungen über Dach, Heizung und Fenster, Versicherungs- und Grundsteuerbescheide. Fehlt der Energieausweis, bestellen Sie ihn früh; vorlegen müssen Sie ihn spätestens bei der Besichtigung (§ 80 Abs. 4 GModG).
- Wer das Haus sehen darf. Wer das Haus sieht, bestimmen Sie. Bei Unterhand stehen vor Ihrer Freigabe nur Lageplan, Preisband und Flächen; Adresse und Fotos geben Sie je Mitglied frei, Gebote kommen in einer Angebotsrunde mit Frist.
- Notartermin und Auseinandersetzung. Verbindlich wird der Verkauf erst beim Notar. Sind Sie zu mehreren, unterschreiben alle Erben oder ihre Bevollmächtigten (§ 2040 Abs. 1 BGB); die Kosten von Beurkundung und Eintragung trägt nach dem Gesetz der Käufer (§ 448 Abs. 2 BGB). Der Erlös fällt in den Nachlass (§ 2041 BGB) und wird nach Abzug der Schulden nach Erbquoten geteilt.
Fristen auf einen Blick
| Was | Frist | Fundstelle |
|---|---|---|
| Testament zum Amtsgericht bringen | unverzüglich | § 2259 Abs. 1 BGB |
| Erbschaft ausschlagen | sechs Wochen ab Kenntnis, mit Auslandsbezug sechs Monate | § 1944 BGB |
| Meldung an das Erbschaftsteuerfinanzamt, mit Grundstück immer | drei Monate ab Kenntnis | § 30 Abs. 1 und 3 ErbStG |
| Grundbuchberichtigung ohne Gebühr | zwei Jahre ab Erbfall | GNotKG KV 14110, Anm. 1 |
| Vorkaufsrecht der Miterben, wenn einer seinen Erbteil verkauft | zwei Monate | § 2034 Abs. 2 BGB |
| Spekulationsfrist aus dem Kauf des Erblassers | bis zehn Jahre nach dem Kauf durch den Erblasser | § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG |
| Familienheim selbst bewohnen, sonst entfällt die Steuerbefreiung | zehn Jahre | § 13 Abs. 1 Nr. 4b und 4c ErbStG |
| Niedrigerer Wert durch einen zeitnahen Kaufpreis (§ 198 BewG) | ein Jahr vor oder nach dem Erbfall | § 198 Abs. 3 BewG |
| Energieausweis zeigen | spätestens bei der Besichtigung | § 80 Abs. 4 GModG |
| Versteigerung auf Antrag einstellen | bis zu sechs Monate, auf Antrag | § 180 Abs. 2 ZVG |
Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung. Stand 3. November 2026.
Unterlagen für Erbschein und Verkauf
Für das Nachlassgericht
- Sterbeurkunde
- Testament oder Erbvertrag, falls vorhanden, im Original beim Nachlassgericht
- Ausweis oder Pass aller Antragsteller
- Urkunden über Geburten, Ehen und Sterbefälle, aus denen sich die Erbfolge ergibt
- Anschriftenliste der Erbengemeinschaft
- schriftliches Einverständnis der Miterben mit dem Erbscheinsantrag
- Aufstellung des Nachlasses mit Wert des Hauses und den Schulden des Erblassers
Für Käufer und Notar
- Grundbuchauszug neuen Datums mit Abteilung II (Rechte Dritter) und III (Grundschulden)
- Erbnachweis: Erbschein oder notarielles Testament mit Eröffnung
- Energieausweis; bei Gas- oder Ölheizung Angaben zum Kessel
- Flurkarte, Baupläne und eine Berechnung der Wohnfläche
- Belege, was wann erneuert wurde: Dach, Fenster, Heizung, Elektrik, Wasser
- wenn vermietet: Mietverträge, Nachweis der Kaution, Nebenkostenabrechnung
- steht das Haus auf fremdem Grund: Erbbaurechtsvertrag und Erbbauzins
Für die Miterben
- Übersicht, wer zu welchem Anteil erbt
- eine schriftliche Vereinbarung über Verkauf, Mindestpreis und Ansprechpartner
- notarielle Vollmacht, wenn nicht alle zum Notartermin kommen
Was der Verkauf kostet: Rechenbeispiel
Angenommen, der Nachlass besteht nur aus einem Haus im Landkreis Miesbach, schuldenfrei, und der Kaufpreis liegt bei 450.000 €. Die Zahl dient nur der Rechnung. Gerichte und Notare rechnen nach Tabelle B (§ 34 GNotKG), eine volle Gebühr sind bei diesem Wert 885 €; in Bayern gilt eine Grunderwerbsteuer von 3,5 %.
| Posten | Grundlage | Betrag | Wer zahlt |
|---|---|---|---|
| Erteilung des Erbscheins | eine Gebühr (1,0) nach KV 12210 GNotKG | 885 € | Erben |
| eidesstattliche Versicherung beim Antrag | eine Gebühr (1,0) nach KV 23300 GNotKG | 885 € | Erben |
| Testamentseröffnung, falls ein Testament vorliegt | feste Gebühr nach GNotKG KV 12101 | 109 € | Erben |
| Grundbuchberichtigung binnen zwei Jahren | GNotKG KV 14110, Anm. 1 | 0 € | Erben |
| Grundbuchberichtigung nach zwei Jahren | volle Gebühr nach GNotKG KV 14110 | 885 € | Erben |
| Löschung einer alten Grundschuld (100.000 €) | halbe Gebühr nach GNotKG KV 14140 | 136,50 € | Erben |
| Unterhand Einzelobjekt, je 30 Tage | zuerst beim „Zur Prüfung geben“, dann alle 30 Tage, bis das Haus verkauft ist | 149 € netto zzgl. USt. je 30 Tage (177,31 € inkl. USt.), monatlich kündbar | Erben |
| Grunderwerbsteuer | Satz des Landes vom Kaufpreis (§ 11 GrEStG mit Landesgesetz) | 15.750 € | Käufer, nach Vertrag |
| Kaufvertrag beim Notar | doppelte Gebühr nach GNotKG KV 21100, zzgl. USt. | 1.770 € | Käufer (§ 448 Abs. 2 BGB) |
| Eigentumsumschreibung auf den Käufer | volle Gebühr nach GNotKG KV 14110 | 885 € | Käufer (§ 448 Abs. 2 BGB) |
Der Käufer trägt im Beispiel mindestens 18.405 €, das sind 4,1 % des Kaufpreises, ohne Vollzugsgebühren des Notars, Auslagen und Umsatzsteuer. Diese Summe bestimmt mit, wie viel ein Käufer für das Haus selbst aufbringen kann.
Für die Erben bleibt beim notariellen Testament die Eröffnungsgebühr; der Erbschein entfällt. Über Unterhand fällt keine Provision an; einen Makler bezahlen Sie nur, wenn Sie einen beauftragen.
Kaufnebenkosten des Käufers bei drei Kaufpreisen
| Kaufpreis | Grunderwerbsteuer 3,5 % | Beurkundung und Eintragung (3,0 Gebühren) | Zusammen | Anteil am Kaufpreis |
|---|---|---|---|---|
| 300.000 € | 10.500 € | 1.905 € | 12.405 € | 4,1 % |
| 450.000 € | 15.750 € | 2.655 € | 18.405 € | 4,1 % |
| 700.000 € | 24.500 € | 3.765 € | 28.265 € | 4,0 % |
Beurkundung (2,0) und Eintragung (1,0) nach Tabelle B (§ 34 GNotKG), ohne Vollzug, Auslagen und Umsatzsteuer; Grunderwerbsteuer nach dem Satz des Landes. Beispielpreise, keine Marktwerte.
Erbschaftsteuer, Gewinn und Grunderwerbsteuer
Erbschaftsteuer und Freibeträge
Die Freibeträge hängen am Verwandtschaftsgrad (§ 16 Abs. 1 ErbStG): Ehegatten und eingetragene Lebenspartner 500.000 €, Kinder und Enkel verstorbener Kinder je 400.000 €, übrige Enkel 200.000 €, die übrigen Personen der Steuerklasse I 100.000 €, Geschwister, Nichten, Neffen und alle anderen 20.000 €. Was dieselbe Person in den letzten zehn Jahren geschenkt hat, wird hinzugerechnet (§ 14 Abs. 1 ErbStG).
Beim Familienheim lohnt der Blick vor dem Einzug: Ein Kind, das unverzüglich in das Haus des Erblassers zieht, kann bis 200 m² Wohnfläche steuerfrei erben, in der Regel binnen sechs Monaten (BFH, Urteil vom 28. Mai 2019, II R 37/16). Wer innerhalb von zehn Jahren verkauft oder vermietet, verliert die Befreiung rückwirkend (§ 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG; für Ehegatten Nr. 4b ohne Flächengrenze).
Maßgeblich ist der Wert am Todestag nach dem Bewertungsgesetz. Einen niedrigeren Wert weisen Sie mit Gutachten nach (§ 198 Abs. 2 BewG) oder mit einem Kaufpreis aus dem Jahr vor oder nach dem Erbfall (§ 198 Abs. 3 BewG); ob ein früher Verkauf so zählt, klärt Ihr Steuerberater.
Fundstellen: §§ 13, 14, 16, 17, 30 ErbStG; § 198 BewG; BFH, Urteil vom 28. Mai 2019, II R 37/16. Stand 3. November 2026.
Einkommensteuer auf den Gewinn
Ein Gewinn aus dem Verkauf eines Grundstücks ist steuerpflichtig, wenn zwischen Kauf und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Als Erbe übernehmen Sie den Kauf des Erblassers: Hat er das Haus vor mehr als zehn Jahren gekauft, bleibt der Gewinn steuerfrei.
Zahlt einer von Ihnen die anderen aus, kauft er deren Anteile; für diese Anteile beginnt eine neue Frist von zehn Jahren (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 und Satz 4 EStG). Ausgenommen sind Häuser, die im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren davor zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG).
Fundstellen: § 23 EStG. Stand 3. November 2026.
Grunderwerbsteuer
Das Erbe kostet keine Grunderwerbsteuer (§ 3 Nr. 2 GrEStG), und auch die Übernahme durch einen Miterben bei der Teilung bleibt frei (§ 3 Nr. 3 GrEStG). Beim Verkauf an Fremde gilt der Landessatz in Bayern, 3,5 % seit dem 1. Januar 1997, im Beispiel 15.750 €. Vertraglich trägt sie in der Regel der Käufer, schulden tun sie beide (§ 13 Nr. 1 GrEStG).
Fundstellen: §§ 3, 13 GrEStG. Stand 3. November 2026.
Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung.
Was gilt, wenn Erben verkaufen
Nur die erste Zeile ist Landesrecht in Bayern; alles Weitere gilt in ganz Deutschland.
| Was | Regel | Fundstelle |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer Bayern | 3,5 % vom Kaufpreis, für Erwerbsvorgänge seit dem 1. Januar 1997 | § 11 Abs. 1 Grunderwerbsteuergesetz in der Fassung der Bekanntmachung vom 26. Februar 1997 (BGBl. I S. 418, 1804); Bayern hat keinen eigenen Satz bestimmt (Art. 105 Abs. 2a Satz 2 GG) |
| Wer unterschreibt | alle Erben gemeinsam; ein Testamentsvollstrecker verfügt allein | §§ 2040, 2205 BGB |
| Erbnachweis für das Grundbuchamt | Erbschein, ersatzweise notarielle Verfügung mit Niederschrift über die Eröffnung | § 35 Abs. 1 GBO |
| Mietvertrag beim Verkauf | der Käufer tritt in ihn ein | § 566 Abs. 1 BGB |
| Mietpreisbremse bei Wiedervermietung | gilt, wenn eine Landesverordnung die Gemeinde erfasst | § 556d BGB |
| Energieausweis | bei der Besichtigung zeigen, nach dem Vertrag übergeben | § 80 Abs. 4 GModG |
| Lasten bis zum Verkauf | zahlt jeder Miterbe nach seinem Anteil | §§ 2038 Abs. 2, 748 BGB |
Mietrecht und Baurecht im Landkreis Miesbach
Alle fünf Regeln aus Landesverordnungen gelten im Landkreis Miesbach in mindestens einer Gemeinde. Maßgeblich ist der Wortlaut der Verordnungen, gelesen am 3. November 2026; jede Zeile nennt ihre Fundstelle.
| Regel | Was gilt | Fundstelle |
|---|---|---|
| Mietpreisbremse (§ 556d BGB) | Gilt in 13 von 17 Gemeinden des Kreises, befristet bis zum 31. Dezember 2029. Bei Mietbeginn darf die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen (§ 556d Abs. 1 BGB). | Mieterschutzverordnung Bayern (MiSchuV): Verordnung vom 16. Dezember 2025 (GVBl. S. 718), geändert durch Verordnung vom 16. Juni 2026 (GVBl. S. 334), § 1 und Anlage |
| Abgesenkte Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB) | Gilt in 13 von 17 Gemeinden des Kreises, befristet bis zum 31. Dezember 2029. Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete höchstens 15 Prozent in drei Jahren statt 20 Prozent (§ 558 Abs. 3 BGB). | Mieterschutzverordnung Bayern (MiSchuV): Verordnung vom 16. Dezember 2025 (GVBl. S. 718), geändert durch Verordnung vom 16. Juni 2026 (GVBl. S. 334), § 1 und Anlage |
| Verlängerte Kündigungssperrfrist nach Umwandlung (§ 577a Abs. 2 BGB) | Gilt in 13 von 17 Gemeinden des Kreises, befristet bis zum 31. Dezember 2029. Nach Umwandlung und Verkauf einer vermieteten Wohnung kann der Erwerber erst nach zehn Jahren wegen Eigenbedarfs oder Verwertung kündigen (§ 577a BGB). | Mieterschutzverordnung Bayern (MiSchuV): Verordnung vom 16. Dezember 2025 (GVBl. S. 718), geändert durch Verordnung vom 16. Juni 2026 (GVBl. S. 334), § 1 und Anlage |
| Genehmigung für die Umwandlung in Eigentumswohnungen (§ 250 BauGB) | Gilt in 5 von 17 Gemeinden des Kreises, befristet bis zum 31. Dezember 2026. Begründung oder Teilung von Wohnungs- und Teileigentum in bestehenden Wohngebäuden mit mehr als zehn Wohnungen nur mit Genehmigung (§ 250 BauGB). | Gebietsbestimmungsverordnung Bau (GBestV-Bau), § 2: Verordnung vom 6. September 2022 (GVBl. S. 578), zuletzt geändert durch Verordnung vom 16. Dezember 2025 (GVBl. S. 717), § 2 und Anlage |
| Angespannter Wohnungsmarkt im Baurecht (§ 201a BauGB) | Gilt in 13 von 17 Gemeinden des Kreises, befristet bis zum 31. Dezember 2026. Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt nach § 201a BauGB: Die Gemeinde kann ein Vorkaufsrecht an brachliegenden Grundstücken begründen, leichter zugunsten des Wohnungsbaus vom Bebauungsplan befreien und Baugebote anordnen (§§ 25, 31, 175, 176 BauGB). | Gebietsbestimmungsverordnung Bau (GBestV-Bau), § 1: Verordnung vom 6. September 2022 (GVBl. S. 578), zuletzt geändert durch Verordnung vom 16. Dezember 2025 (GVBl. S. 717), § 1 und Anlage |
Mietpreisbremse (§ 556d BGB): 13 von 17 Gemeinden
Holzkirchen (Miesbach), Miesbach, Hausham, Gmund am Tegernsee, Fischbachau, Waakirchen, Otterfing, Warngau, Weyarn, Tegernsee, Valley, Kreuth, Irschenberg.
Abgesenkte Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB): 13 von 17 Gemeinden
Holzkirchen (Miesbach), Miesbach, Hausham, Gmund am Tegernsee, Fischbachau, Waakirchen, Otterfing, Warngau, Weyarn, Tegernsee, Valley, Kreuth, Irschenberg.
Verlängerte Kündigungssperrfrist nach Umwandlung (§ 577a Abs. 2 BGB): 13 von 17 Gemeinden
Holzkirchen (Miesbach), Miesbach, Hausham, Gmund am Tegernsee, Fischbachau, Waakirchen, Otterfing, Warngau, Weyarn, Tegernsee, Valley, Kreuth, Irschenberg.
Genehmigung für die Umwandlung in Eigentumswohnungen (§ 250 BauGB): 5 von 17 Gemeinden
Schliersee, Gmund am Tegernsee, Rottach-Egern, Bad Wiessee, Tegernsee.
Angespannter Wohnungsmarkt im Baurecht (§ 201a BauGB): 13 von 17 Gemeinden
Holzkirchen (Miesbach), Miesbach, Hausham, Schliersee, Gmund am Tegernsee, Fischbachau, Rottach-Egern, Bad Wiessee, Otterfing, Weyarn, Tegernsee, Kreuth, Irschenberg.
Gemeindelisten aus dem Text der Landesverordnungen, zugeordnet über Name und Kreis zum Gemeindeverzeichnis; Gemeinden, deren Name nicht eindeutig ist, sind nicht zugeordnet. Stand der Verordnungen 3. November 2026. Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung.
Stand 3. November 2026.
Vier Wege für eine Erbengemeinschaft
Mehrere Erben bilden eine Erbengemeinschaft: Das Haus gehört allen zusammen, und verfügen können sie nur gemeinsam (§ 2040 Abs. 1 BGB). Was zur Erhaltung nötig ist, etwa eine Reparatur am Dach, darf jeder allein veranlassen (§ 2038 Abs. 1 BGB).
Alle verkaufen zusammen
Der Weg ohne Streit: Alle Erben verkaufen zusammen, der Kaufpreis geht in den Nachlass und wird nach den Quoten verteilt, ohne Gericht.
Ein Miterbe behält das Haus
Ein Miterbe übernimmt das Haus und zahlt die anderen aus. Grunderwerbsteuer fällt dafür nicht an (§ 3 Nr. 3 GrEStG); für die hinzugekauften Anteile beginnt eine neue Frist nach § 23 EStG.
Den eigenen Erbteil verkaufen
Verkaufen kann jeder Miterbe seinen Erbteil, also seinen Anteil am ganzen Nachlass, nicht den Anteil am Haus allein (§ 2033 BGB). Das geht nur notariell, und die übrigen Miterben haben zwei Monate ein Vorkaufsrecht (§ 2034 BGB).
Versteigerung beim Amtsgericht
Der letzte Weg: Ein Miterbe beantragt beim Amtsgericht die Teilungsversteigerung (§ 180 ZVG), weil jeder die Auseinandersetzung verlangen darf (§ 2042 Abs. 1 BGB). Unter der Hälfte des Verkehrswerts gibt es im ersten Termin keinen Zuschlag (§ 85a ZVG), und auf Antrag kann das Gericht bis zu sechs Monate einstellen (§ 180 Abs. 2 ZVG).
Bei Unterhand führt eine Person aus der Erbengemeinschaft das Objekt in ihrem Konto. Sie sieht jede Anfrage, jedes Gebot mit Betrag und das Protokoll jeder Ansicht und kann alles den Miterben vorlegen. Die Entscheidung über den Verkauf treffen Sie gemeinsam, beim Notar.
Was Erben zögern lässt
„Ins Elternhaus soll nicht jeder.“
Ohne Ihre Freigabe kennt niemand Adresse oder Fotos. Jede Anfrage kommt mit Mitgliedsnummer, Stufe und geprüftem Nachweis, und einen Termin im Haus vergeben nur Sie.
„Jeder in der Familie hat eine andere Zahl im Kopf.“
Dann helfen echte Gebote mehr als Schätzungen. Die Angebotsrunde sammelt sie bis zu einer Frist, verdeckt, mit Mitgliedsnummer; Sie legen sie den Geschwistern vor, neben das Gutachten, und niemand ist an eines gebunden.
„Der Erbschein ist noch nicht da.“
Dann tragen Sie sich im Stillen Register ein, mit Konto und ohne Zahlung, und sehen die passende Nachfrage, ohne etwas zu zeigen. Ins Netzwerk geht das Haus erst, wenn Sie nachweisen, dass Sie verkaufen dürfen.
„Ein Haus, das lange zu haben ist, verliert.“
Dann hat es niemand öffentlich gesehen. Unterhand zeigt keine Tage am Markt, Adresse und Fotos kennen nur Freigegebene. Sie können zurückziehen, neu anlegen oder einen anderen Weg gehen, ohne Spuren im Netz.
Geerbt, geprüft, unter der Hand verkauft
Unterhand ist ein geschlossenes Netzwerk. Mitglied wird nur, wer einen Beitrag zahlt und seine Identität nachweist. Geprüfte Mitglieder sehen Ihr Haus zuerst auf Stufe 1: Objektart, Bereich, Preisband, Flächen und einen Lageplan. Adresse, Fotos und Namen sieht dort niemand.
Adresse, Fotos und Unterlagen gibt nur frei, wer das Objekt führt: automatisch ab einer Stufe, einzeln auf Anfrage oder nur für Eingeladene. Jede Datei trägt die Mitgliedsnummer des Lesenden als Wasserzeichen, jede Ansicht steht im Protokoll.
Sie sagen zu, das Haus ausschließlich über Unterhand anzubieten und es bis mindestens 30 Tage nach der Freischaltung auf kein Portal zu stellen. Vor der Freischaltung prüft Unterhand Ihren Nachweis, dass Sie verkaufen dürfen; steht im Grundbuch noch der Erblasser, lassen Sie es zuerst berichtigen.
Nachfrage im Landkreis Miesbach
- Geprüfte Mandate für Häuser im Landkreis Miesbach
- nicht ausgewiesen
- Einträge im Stillen Register für Häuser im Landkreis Miesbach
- nicht ausgewiesen
Unterhand nennt für den Landkreis Miesbach erst eine Zahl, wenn sie mindestens drei beträgt. Wie viele Mandate zu Ihrem Haus passen, zeigt die Resonanz, ohne Konto und ohne Zahlung.
Erst die Resonanz prüfen, ohne Konto und ohne ZahlungWie Unterhand Ihre Unterlagen schützt
Wer an den Landkreis Miesbach grenzt
Käufer für ein Erbhaus suchen selten nur in einem Ort. Hier stehen die Nachbarn mit gemeinsamer Grenze, mit Luftlinie, Einwohnern, Eigentümerquote und Nettokaltmiete.
| Ort | Luftlinie | Einwohner | Eigentümerquote | Nettokaltmiete |
|---|---|---|---|---|
| Landkreis Miesbach | – | 96.924 | 48,1 % | 9,58 € je m² |
| Landkreis Bad Tölz-Wolfratshausen | 24,5 km | 130.081 | 46,5 % | 9,18 € je m² |
| Landkreis Rosenheim | 30,5 km | 258.824 | 52,9 % | 8,45 € je m² |
| Landkreis München | 39,3 km | 353.994 | 46,4 % | 11,74 € je m² |
Fragen von Erben im Landkreis Miesbach
Muss ich auf den Verkaufserlös Steuern zahlen?
Der Kaufpreis ist kein Einkommen. Steuer kann nur auf einen Gewinn anfallen, und nur, wenn der Erblasser das Haus vor höchstens zehn Jahren gekauft hat und es nicht zuletzt selbst bewohnt wurde (§ 23 EStG). Die Erbschaftsteuer richtet sich nach dem Erbe, nicht nach dem Verkauf.
Fällt Erbschaftsteuer an, wenn wir das Haus verkaufen?
Die Erbschaftsteuer entsteht mit dem Erbfall, nicht mit dem Verkauf. Kinder haben je 400.000 € Freibetrag, Ehegatten 500.000 € (§ 16 ErbStG). Teuer werden kann der Verkauf nur, wenn ein Kind oder der Ehegatte das Haus als Familienheim steuerfrei geerbt hat und innerhalb von zehn Jahren verkauft (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b und 4c ErbStG).
Ein Bruder will das Haus behalten. Was nun?
Will er bleiben, kann er die anderen auszahlen, ohne Grunderwerbsteuer (§ 3 Nr. 3 GrEStG). Will er weder kaufen noch verkaufen, darf jeder die Auseinandersetzung verlangen (§ 2042 BGB); die Teilungsversteigerung (§ 180 ZVG) ist dann der letzte und teure Weg.
Was ist das Haus wert, und wo finde ich amtliche Zahlen?
Der Gutachterausschuss, der für Ihre Gemeinde zuständig ist, veröffentlicht Bodenrichtwerte und einen Grundstücksmarktbericht; ein Gutachten erstellt er auf Antrag (§ 193 Abs. 1 Nr. 3 BauGB). Die Nettokaltmiete lag beim Zensus 2022 im Landkreis Miesbach bei 9,58 € je m², in Bayern bei 8,74 €. Unterhand bewertet nicht.
Welche Kosten tragen die Erben, welche der Käufer?
Beurkundung und Eintragung zahlt nach dem Gesetz der Käufer (§ 448 Abs. 2 BGB). Die Grunderwerbsteuer in Bayern, 3,5 %, schulden Käufer und Erben gemeinsam (§ 13 Nr. 1 GrEStG); im Vertrag übernimmt sie in der Regel der Käufer. Auf die Erben entfallen Erbnachweis und Löschung alter Grundschulden.
Bleibt der Verkauf vor der Nachbarschaft verborgen?
Ja: Bei Unterhand sehen nur geprüfte Mitglieder das Haus, ohne Adresse und Fotos, bis Sie freigeben. Kein Schild, kein Portal, solange die Vorlauf-Zusage läuft; jede Ansicht steht im Protokoll.
Wer trägt die laufenden Kosten des Erbhauses?
Alle Miterben nach Quoten (§ 2038 Abs. 2 und § 748 BGB): Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Heizung, Reparaturen. Wer vorlegt, kann bei der Auseinandersetzung Ausgleich verlangen; ein gemeinsames Konto für das Haus macht das einfacher.
Wie unterschreibt ein Erbe, der weit weg wohnt?
Er erteilt eine Vollmacht, die ein Notar oder eine deutsche Auslandsvertretung beglaubigt, und ein anderer unterschreibt für ihn. Wer im Ausland lebt, hat zum Ausschlagen sechs Monate statt sechs Wochen (§ 1944 Abs. 3 BGB).
Gibt es im Landkreis Miesbach viele Häuser wie unseres?
79,7 % der Gebäude mit Wohnraum im Landkreis Miesbach sind Häuser mit einer oder zwei Wohnungen, zusammen 20.578; in Bayern sind es 84,2 %. Wie viele davon gerade frei sind, zählt keine Statistik, und Unterhand nennt keine Zahl unter drei.
Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung.
Herkunft der Zahlen
- Gemeindeverzeichnis GV100AD, Quartalsausgabe 30.09.2026. Statistisches Bundesamt (Destatis), im Auftrag der Herausgebergemeinschaft Statistische Ämter des Bundes und der Länder; Einwohner und Fläche zum 31. Dezember 2025. © Statistisches Bundesamt (Destatis), 2026, dl-de/by-2-0. www.destatis.de/DE/Themen/Laender-Regionen/Regionales/Gemeindeverzeichnis/Administrativ/Archiv/GV100ADQ/GV100AD3QAktuell.html
- Zensus 2022, Regionaltabelle Gebäude und Wohnungen (Gebäude- und Wohnungszählung), Stichtag 15.05.2022. Statistische Ämter des Bundes und der Länder, vertreten durch die Präsidentin des Statistischen Bundesamtes; Stichtag 15. Mai 2022. © Statistische Ämter des Bundes und der Länder 2024, dl-de/by-2-0; Daten verändert (Summen und Anteile berechnet). www.destatis.de/static/DE/zensus/gitterdaten/Regionaltabelle_Gebaeude_Wohnungen.xlsx
- Verwaltungsgebiete 1:250 000 mit Einwohnerzahlen (VG250-EW), Stand 31.12.2025. Bundesamt für Kartographie und Geodäsie (BKG); 31. Dezember 2025. © BKG (2026) dl-de/by-2-0, Datenquellen: https://sgx.geodatenzentrum.de/web_public/gdz/datenquellen/datenquellen_vg_nuts.pdf; Daten verändert (Nachbarn, Mittelpunkte und Luftlinien berechnet); Karte aus vereinfachten Grenzen gezeichnet (scripts/seo-daten/karte.py). gdz.bkg.bund.de/index.php/default/verwaltungsgebiete-1-250-000-mit-einwohnerzahlen-stand-31-12-vg250-ew-31-12.html
- § 11 Abs. 1 Grunderwerbsteuergesetz in der Fassung der Bekanntmachung vom 26. Februar 1997 (BGBl. I S. 418, 1804); Bayern hat keinen eigenen Satz bestimmt (Art. 105 Abs. 2a Satz 2 GG). Bayern; Steuersatz seit 1. Januar 1997. Amtliches Werk (§ 5 Abs. 1 UrhG).
- Landesverordnungen nach § 556d, § 558 Abs. 3 und § 577a Abs. 2 BGB sowie § 201a und § 250 BauGB (Fundstelle je Zeile im Abschnitt zu Mietrecht und Baurecht). Bayern; Wortlaut geprüft am 3. November 2026. Amtliche Werke (§ 5 Abs. 1 UrhG).
- Bundesgesetze in den Fundstellen dieser Seite, Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) mit Tabelle B und Kostenverzeichnis. Bundesamt für Justiz; Wortlaut geprüft am 2. November 2026. Amtliche Werke (§ 5 Abs. 1 UrhG). www.gesetze-im-internet.de/
- Preise und Mechanik von Unterhand. Unterhand; 3. November 2026. –. /mitgliedschaft
Netzwerkzahlen nennt Unterhand erst ab drei. Kein Objekt, keine Adresse und kein Preis eines einzelnen Objekts steht auf dieser Seite. Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung. Stand 3. November 2026.
In Ruhe verkaufen, auch wenn noch nicht alles geklärt ist.
Ob der Erbschein noch aussteht oder die Geschwister noch beraten: Den Entwurf legen Sie ohne Zahlung an. Zur Prüfung geben Sie das Haus, wenn alle einverstanden sind, und bis dahin sieht es niemand.
- 1HeuteKonto anlegen mit dem Weg „Ich biete ein einzelnes Objekt an“, Identität nachweisen, das Haus beschreiben. Bis hierhin zahlen Sie nichts.
- 2Wenn alle einverstanden sindPer Kontrollkästchen zusagen, dass Sie das Haus nur über Unterhand anbieten, Nachweis hochladen, „Zur Prüfung geben“. Erst dann wird bezahlt. Unterhand prüft Identität und Nachweis und schaltet das Haus frei.
- 3Nach der FreischaltungMitglieder mit passendem Mandat erhalten den Treffer per E-Mail. Jede Anfrage kommt mit Mitgliedsnummer und geprüftem Ausweis; Sie geben frei oder lehnen ab.
149 €Einzelobjekt, netto zzgl. USt. je 30 Tage
177,31 € inkl. USt., monatlich kündbar
Konto und Entwurf kosten nichts. Bezahlt wird erst, wenn Sie das Haus zur Prüfung geben.
Verlängert sich automatisch und endet von selbst, wenn das Haus verkauft oder zurückgezogen ist. Drei Tage vor jeder Verlängerung kommt eine Erinnerung per E-Mail.
Erst die Resonanz prüfen, ohne Konto und ohne Zahlung
Für mehrere Objekte: Professional mit bis zu zehn aktiven Objekten, 199 € netto zzgl. USt. im Monat für die ersten hundert Anbieter, sonst 249 €; monatlich kündbar, keine Mindestlaufzeit.
- Was kostet es?
- 149 € netto zzgl. USt. je 30 Tage, für Privatleute 177,31 € inkl. USt.; monatlich kündbar. Konto, Entwurf, Resonanz und das Stille Register kosten nichts, eine Provision gibt es nicht.
- Wann wird abgebucht?
- Zum ersten Mal, wenn Sie das Haus zur Prüfung geben, per Karte oder SEPA-Lastschrift, danach alle 30 Tage. Eine Erinnerung erhalten Sie jeweils drei Tage vorher per E-Mail. Ist das Haus verkauft oder ziehen Sie es zurück, endet es von selbst.
- Wie kündige ich?
- Monatlich, zum Ende jedes Zeitraums von 30 Tagen: im Konto oder ohne Anmeldung über Verträge hier kündigen.