Ist ein Erbschein nötig, wenn das Testament notariell ist?
Nein, wenn es notariell ist: Dann reichen dem Grundbuchamt Urkunde und Eröffnungsniederschrift (§ 35 Abs. 1 Satz 2 GBO). Bei einem handschriftlichen Testament verlangt es den Erbschein.
Unterhand
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Ein geerbtes Haus in Hameln verkaufen, in Ruhe und ohne Schild am Zaun
Geprüfte Käufer sehen zuerst nur Lage und Zahlen. Adresse, Fotos und Unterlagen gibt es erst, wenn Sie freigeben.
Einzelobjekt
149 €netto zzgl. USt. je 30 Tage
177,31 € inkl. USt., monatlich kündbar
- Nur Käufer mit geprüftem Ausweis sehen das Haus
- Adresse und Fotos bekommt nur, wen Sie auswählen
- Käufer bieten bis zu einer Frist, Sie entscheiden
- Keine Provision auf den Kaufpreis
Konto und Entwurf kosten nichts. Bezahlt wird erst, wenn Sie das Haus zur Prüfung geben.
Verlängert sich automatisch und endet von selbst, wenn das Haus verkauft oder zurückgezogen ist. Drei Tage vor jeder Verlängerung kommt eine Erinnerung per E-Mail.
- Der Erbschein fehlt noch
- Den Entwurf legen Sie trotzdem an, ohne Zahlung. Ins Netzwerk geht das Haus mit dem Nachweis, dass Sie verkaufen dürfen.
- In der Erbengemeinschaft ist noch nichts entschieden
- Gebote kommen mit Betrag und Mitgliedsnummer zu Ihnen: eine Zahl, über die die Erbengemeinschaft gemeinsam entscheidet.
- Die Nachbarn sollen nichts merken
- Kein Schild am Zaun, kein Portal, keine Adresse vor Ihrer Freigabe.
- Keine Fremden ohne Grund im Elternhaus
- Wer anfragt, hat Beitrag gezahlt und den Ausweis gezeigt. Ins Haus kommt nur, wem Sie einen Termin geben.
Was Käufer sehen, bestimmen Sie.
Zuerst die Erbfolge, dann der Preis, und erst zuletzt die Adresse.
Haus in HamelnBeispielansicht
Hameln, Bereich —
- Preisband
- —
- Wohnfläche
- —
- Grundstück
- —
- Zimmer
- —
- Baujahr
- —
Adresse nach Ihrer Freigabe
Fotos nach Ihrer Freigabemit Wasserzeichen „Mitglied 0000“
Objekt —. Ansicht protokolliert.
- Was Mitglieder sehen
- Objektart, Bereich, Preisband, Flächen und einen Lageplan ohne Straßennamen. Keine Adresse, keine Fotos, kein Name.
- Wer mehr sieht
- Nur wem Sie freigeben: automatisch ab einer Stufe, einzeln auf Anfrage oder nur für Eingeladene. Jede Freigabe lässt sich widerrufen.
- Wie Gebote kommen
- In einer Angebotsrunde mit fester Frist. Mitglieder sehen Frist und Zahl der Gebote, die Beträge sehen nur Sie. Keine Auktion; verbindlich wird erst der Kaufvertrag beim Notar.
- Was niemand sieht
- Wie lange das Haus im Netzwerk ist. Unterhand zählt keine Tage am Markt.
- Was Sie zusagen
- Per Kontrollkästchen beim Anlegen: Sie bieten das Haus ausschließlich über Unterhand an und stellen es bis mindestens 30 Tage nach der Freischaltung auf kein Portal.
- Was Unterhand prüft
- Vor der Freischaltung Ihre Identität und den Nachweis, dass Sie verkaufen dürfen, etwa den berichtigten Grundbuchauszug. Unterhand bewertet nicht.
Für Erben eines Hauses in Hameln, die verkaufen wollen, ohne dass Nachbarn, Mieter oder die halbe Verwandtschaft vorher davon erfahren.
Verkaufen können Sie, sobald die Erbfolge nachgewiesen ist: mit Erbschein vom Nachlassgericht oder mit notariellem Testament und Eröffnungsniederschrift. Erben mehrere, unterschreiben alle. In Niedersachsen trägt der Käufer in der Regel 5,0 % Grunderwerbsteuer; Steuer auf Ihren Gewinn kann nur anfallen, wenn der Kauf durch den Erblasser höchstens zehn Jahre zurückliegt.
Das Erbhaus im Bestand in Hameln
Im Gemeindeverzeichnis steht Hameln mit 58.152 Einwohnern auf 102,52 km², 567 je km². Der Zensus 2022 zählt 10.892 Häuser mit einer oder zwei Wohnungen, 75,8 % der Gebäude mit Wohnraum; im Landkreis Hameln-Pyrmont sind es 83,0 %.
Die Nachkriegsjahrzehnte prägen den Bestand: 49,2 % der Gebäude mit Wohnraum entstanden zwischen 1950 und 1979, mehr als bundesweit (36,3 %). Viele Erbhäuser sind Bauten der ersten Eigentümergeneration, solide, aber mit Heizung, Dämmung und Fenstern aus einer anderen Zeit.
Geheizt wird überwiegend mit Gas: 75,3 % der Gebäude, mehr als im Bundesdurchschnitt von 53,9 %; mit Öl 11,1 %. Spätestens bei der Besichtigung muss der Energieausweis vorliegen (§ 80 Abs. 4 GModG). Hat das Haus weniger als fünf Wohnungen und wurde der Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt, muss es ein Bedarfsausweis sein, außer das Haus erreicht den Wärmeschutz von 1977 (§ 80 Abs. 3 GModG).
Mit 41,9 % wohnen in Hameln weniger Haushalte im Eigentum als in Niedersachsen (51,1 %). Käufer für ein Erbhaus kommen hier häufig aus Mietwohnungen; eine Freigabe nur mit Kapital- oder Finanzierungsnachweis erspart der Erbengemeinschaft Termine ohne Folge.
Im Vergleich zum Kreis wohnen in Hameln weniger Haushalte im Eigentum: 41,9 %, im Landkreis Hameln-Pyrmont 50,6 %. Der Ort hat mehr Mietwohnungen als seine Umgebung; ein Haus aus einem Nachlass spricht hier auch Käufer an, die bislang in der Stadt zur Miete wohnen.
Der Leerstand liegt in Hameln über dem Landeswert (4,9 % gegenüber 4,0 %). Ein unbewohntes Haus braucht bis zum Verkauf jemanden, der nach dem Rechten sieht; in der Erbengemeinschaft darf das jeder allein veranlassen, soweit es zur Erhaltung nötig ist (§ 2038 Abs. 1 BGB).
Vermietete Wohnungen kosteten in Hameln beim Zensus 5,50 € Nettokaltmiete je m², in Niedersachsen 6,56 €. Ob Vermieten für die Erbengemeinschaft lohnt, hängt weniger an der Miete als daran, ob alle dauerhaft gemeinsam Vermieter sein wollen.
Bis Hannover sind es 40,7 km Luftlinie, zum Nachbarort Hessisch Oldendorf 9,4 km. Käufer für ein Haus in Hameln kommen oft aus dem Umkreis: aus der Stadt, die mehr Platz sucht, oder aus dem Ort selbst.
Für den Wert ist der Gutachterausschuss zuständig, der Hameln betreut, nicht Unterhand. Er veröffentlicht Bodenrichtwerte und einen Grundstücksmarktbericht und erstellt auf Antrag ein Verkehrswertgutachten, auch für Erben und Pflichtteilsberechtigte (§ 193 Abs. 1 Nr. 3 BauGB).
Hameln im Vergleich
| Kennzahl | Hameln | Landkreis Hameln-Pyrmont | Niedersachsen | Deutschland |
|---|---|---|---|---|
| Einwohner (31. Dezember 2025) | 58.152 | 149.773 | 8.000.826 | 83.467.117 |
| Gebäude mit Wohnraum mit einer oder zwei Wohnungen | 10.892 | 36.053 | 2.064.659 | 16.327.510 |
| Anteil der Gebäude mit einer oder zwei Wohnungen an den Gebäuden mit Wohnraum | 75,8 % | 83,0 % | 87,3 % | 81,8 % |
| Gebäude mit Wohnraum, Baujahr 1950 bis 1979 | 49,2 % | 44,0 % | 39,6 % | 36,3 % |
| Gebäude mit Wohnraum, Baujahr bis 1949 | 23,6 % | 28,4 % | 19,4 % | 24,8 % |
| Gebäude mit Wohnraum, Baujahr ab 2000 | 11,2 % | 10,7 % | 17,9 % | 16,5 % |
| Heizung mit Gas | 75,3 % | 58,3 % | 71,0 % | 53,9 % |
| Heizung mit Öl | 11,1 % | 27,2 % | 16,2 % | 24,7 % |
| Eigentümerquote | 41,9 % | 50,6 % | 51,1 % | 44,3 % |
| Leerstand | 4,9 % | 5,6 % | 4,0 % | 4,3 % |
| Nettokaltmiete je m² | 5,50 € | 5,22 € | 6,56 € | 7,28 € |
Zensus 2022, Stichtag 15. Mai 2022; Einwohner und Fläche: Gemeindeverzeichnis, 31. Dezember 2025.
Vom Testament bis zum Notar: der Ablauf
Manche Schritte haben eine Frist, andere warten, bis die Familie so weit ist. Öffentlich wird dabei nichts, solange Sie es nicht wollen.
- Das Testament zum Nachlassgericht. Erster Schritt ist das Nachlassgericht. Wer ein Testament in Händen hält, liefert es unverzüglich ab (§ 2259 Abs. 1 BGB), beim Amtsgericht am letzten gewöhnlichen Aufenthalt des Verstorbenen (§ 343 Abs. 1 FamFG). Beizulegen sind Sterbeurkunde und die Anschriften der Erben; die Eröffnung kostet 109 € (GNotKG KV 12101).
- Annehmen oder ausschlagen. Ausschlagen können Sie binnen sechs Wochen, nachdem Sie vom Erbfall und Ihrer Berufung erfahren haben; lebte der Erblasser zuletzt nur im Ausland oder sind Sie bei Fristbeginn im Ausland, sind es sechs Monate (§ 1944 BGB). Danach gilt das Erbe als angenommen. Die Erklärung geben Sie persönlich beim Nachlassgericht ab oder notariell beglaubigt (§ 1945 Abs. 1 BGB), auch beim Amtsgericht Ihres Wohnorts (§ 344 Abs. 7 FamFG). Klären Sie vorher, ob der Nachlass überschuldet ist.
- Erbfolge nachweisen. Ohne Nachweis der Erbfolge kein Verkauf: Das Grundbuchamt will den Erbschein sehen (§ 2353 BGB) oder, bei einem notariellen Testament oder Erbvertrag, die Urkunde mit der Eröffnungsniederschrift (§ 35 Abs. 1 GBO). Den Erbschein beantragt ein Erbe beim Nachlassgericht oder über einen Notar; Geburts-, Heirats- und Sterbeurkunden der Familie gehören dazu.
- Das Erbe beim Finanzamt melden. Binnen drei Monaten ab Kenntnis melden Sie den Erwerb schriftlich dem Finanzamt, das für die Erbschaftsteuer zuständig ist (§ 30 Abs. 1 ErbStG). Gehört ein Haus zum Nachlass, gilt das auch dann, wenn ein Gericht oder Notar das Testament eröffnet hat (§ 30 Abs. 3 ErbStG). Zuständig ist das Finanzamt nach dem letzten Wohnsitz des Erblassers; in vielen Ländern bearbeiten nur einige Finanzämter Erbschaften.
- Grundbuch berichtigen. Nach dem Erbschein folgt das Grundbuch: Mit dem Erbnachweis tragen die Erben sich als Eigentümer ein, binnen zwei Jahren ohne Gebühr (GNotKG KV 14110, Anmerkung 1). Muss es schnell gehen, kann der Käufer auch direkt eingetragen werden (§ 40 Abs. 1 GBO); Unterhand prüft dann den Erbschein zusammen mit dem alten Auszug.
- Eine Zahl, auf die sich alle einigen. Über den Preis streiten Erben häufiger als über alles andere. Eine neutrale Zahl liefert ein Verkehrswertgutachten des Gutachterausschusses, das Erben und Pflichtteilsberechtigte beantragen können (§ 193 Abs. 1 Nr. 3 BauGB), oder eines öffentlich bestellten Sachverständigen. Liegt der Wert unter dem Ansatz des Finanzamts, belegt das Gutachten auch dort den niedrigeren Wert (§ 198 Abs. 2 BewG).
- Ordner anlegen. Grundbuchauszug, Erbnachweis, Energieausweis, Pläne, Wohnfläche, Nachweise über Modernisierungen; bei Vermietung die Mietverträge. Den Energieausweis legen Sie spätestens bei der Besichtigung vor (§ 80 Abs. 4 GModG).
- Käufer finden. Käufer kommen bei Unterhand über ihr Mandat zu Ihrem Haus, nicht über eine öffentliche Liste. Sie sehen Mitgliedsnummer, Stufe und Nachweis jedes Anfragenden, öffnen Adresse und Fotos einzeln und setzen für Gebote eine Frist, die für alle gleich ist.
- Beim Notar unterschreiben und teilen. Beim Notar wird aus der Einigung ein Vertrag. Unterschreiben müssen alle Erben oder ihre Vertreter (§ 2040 Abs. 1 BGB), die Kosten der Beurkundung trägt nach dem Gesetz der Käufer (§ 448 Abs. 2 BGB). Der Erlös landet zunächst im Nachlass (§ 2041 BGB); nach Begleichung der Schulden teilen die Erben ihn nach ihren Quoten (§ 2046 Abs. 1 BGB).
Was bis wann zu tun ist
| Was | Frist | Fundstelle |
|---|---|---|
| Gefundenes Testament abgeben | unverzüglich | § 2259 Abs. 1 BGB |
| Erbe ausschlagen | sechs Wochen ab Kenntnis, mit Auslandsbezug sechs Monate | § 1944 BGB |
| Erbe beim Finanzamt melden, bei einem Haus auch nach Eröffnung | drei Monate ab Kenntnis | § 30 Abs. 1 und 3 ErbStG |
| Erben gebührenfrei eintragen lassen | binnen zwei Jahren nach dem Erbfall | GNotKG KV 14110, Anm. 1 |
| Vorkaufsrecht der Miterben, wenn einer seinen Erbteil verkauft | zwei Monate | § 2034 Abs. 2 BGB |
| Steuer auf den Verkaufsgewinn möglich | bis zehn Jahre nach dem Kauf durch den Erblasser | § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG |
| Familienheim selbst bewohnen, sonst entfällt die Steuerbefreiung | zehn Jahre | § 13 Abs. 1 Nr. 4b und 4c ErbStG |
| Niedrigerer Wert durch einen zeitnahen Kaufpreis (§ 198 BewG) | ein Jahr vor oder nach dem Erbfall | § 198 Abs. 3 BewG |
| Energieausweis vorlegen | spätestens bei der Besichtigung | § 80 Abs. 4 GModG |
| Versteigerung auf Antrag einstellen | auf Antrag bis zu sechs Monate | § 180 Abs. 2 ZVG |
Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung. Stand 3. November 2026.
Welche Unterlagen Sie brauchen
Für Erbschein und Grundbuch
- Sterbeurkunde
- Testament oder Erbvertrag im Original, abgeliefert beim Nachlassgericht
- Ausweis oder Pass aller Antragsteller
- Personenstandsurkunden der Familie: Geburt, Heirat, Tod, im Original oder beglaubigt
- Anschriftenliste der Erbengemeinschaft
- Zustimmungen oder Vollmachten der übrigen Erben zum Antrag
- Nachlassverzeichnis: Haus, Konten, Kredite, offene Rechnungen
Für Käufer und Notar
- frischer Grundbuchauszug, aus dem Wohnrechte, Nießbrauch und Grundschulden hervorgehen
- Erbschein, ersatzweise notarielles Testament und Eröffnungsniederschrift
- Energieausweis und das Baujahr des Heizkessels
- Flurkarte, Grundrisse, Wohnflächenberechnung, Baujahr
- Belege, was wann erneuert wurde: Dach, Fenster, Heizung, Elektrik, Wasser
- wenn vermietet: Mietverträge, Nachweis der Kaution, Nebenkostenabrechnung
- bei Erbbaurecht: Erbbaurechtsvertrag und Höhe des Erbbauzinses
Für die Erbengemeinschaft
- die Erbquoten jedes Miterben laut Erbschein
- eine schriftliche Vereinbarung über Verkauf, Mindestpreis und Ansprechpartner
- notarielle Vollmacht, wenn nicht alle zum Notartermin kommen
Rechenbeispiel für ein Erbhaus in Hameln
Angenommen, der Nachlass besteht nur aus einem Haus in Hameln, schuldenfrei, und der Kaufpreis liegt bei 450.000 €. Die Zahl dient nur der Rechnung. Gerichte und Notare rechnen nach Tabelle B (§ 34 GNotKG), eine volle Gebühr sind bei diesem Wert 885 €; in Niedersachsen gilt eine Grunderwerbsteuer von 5,0 %.
| Posten | Grundlage | Betrag | Wer zahlt |
|---|---|---|---|
| Erbscheinsverfahren beim Nachlassgericht | volle Gebühr nach GNotKG KV 12210 | 885 € | Erben |
| Erbschein: eidesstattliche Versicherung | volle Gebühr nach GNotKG KV 23300 | 885 € | Erben |
| Eröffnung eines Testaments | Festgebühr, GNotKG KV 12101 | 109 € | Erben |
| Berichtigung des Grundbuchs, früh beantragt | GNotKG KV 14110, Anm. 1 | 0 € | Erben |
| Eintragung der Erben nach Ablauf von zwei Jahren | volle Gebühr nach GNotKG KV 14110 | 885 € | Erben |
| Löschung einer alten Grundschuld (100.000 €) | 0,5 Gebühr, GNotKG KV 14140 | 136,50 € | Erben |
| Unterhand Einzelobjekt, je 30 Tage | fällig beim „Zur Prüfung geben“, danach alle 30 Tage; endet mit dem Verkauf von selbst | 149 € netto zzgl. USt. je 30 Tage (177,31 € inkl. USt.), monatlich kündbar | Erben |
| Grunderwerbsteuer | Landessatz auf den Kaufpreis (§ 11 GrEStG und Landesrecht) | 22.500 € | Käufer, nach Vertrag |
| Kaufvertrag beim Notar | 2,0 Gebühr, GNotKG KV 21100, zzgl. USt. | 1.770 € | Käufer (§ 448 Abs. 2 BGB) |
| Grundbucheintrag des neuen Eigentümers | volle Gebühr nach GNotKG KV 14110 | 885 € | Käufer (§ 448 Abs. 2 BGB) |
Mindestens 25.155 € zahlt der Käufer im Beispiel zusätzlich zum Preis, 5,6 % davon, noch ohne Vollzugsgebühren, Auslagen und Umsatzsteuer. Dieser Betrag muss in der Regel aus Eigenkapital kommen.
Für die Erben bleibt beim notariellen Testament die Eröffnungsgebühr; der Erbschein entfällt. Über Unterhand fällt keine Provision an; einen Makler bezahlen Sie nur, wenn Sie einen beauftragen.
Kaufnebenkosten des Käufers bei drei Kaufpreisen
| Kaufpreis | Grunderwerbsteuer 5,0 % | Beurkundung und Eintragung (3,0 Gebühren) | Zusammen | Anteil am Kaufpreis |
|---|---|---|---|---|
| 300.000 € | 15.000 € | 1.905 € | 16.905 € | 5,6 % |
| 450.000 € | 22.500 € | 2.655 € | 25.155 € | 5,6 % |
| 700.000 € | 35.000 € | 3.765 € | 38.765 € | 5,5 % |
Beurkundung (2,0) und Eintragung (1,0) nach Tabelle B (§ 34 GNotKG), ohne Vollzug, Auslagen und Umsatzsteuer; Grunderwerbsteuer nach dem Satz des Landes. Beispielpreise, keine Marktwerte.
Erbschaftsteuer, Gewinn und Grunderwerbsteuer
Erbschaftsteuer
Kinder erben 400.000 € steuerfrei, Ehegatten und eingetragene Lebenspartner 500.000 €, Enkel 200.000 € oder, wenn ihr Elternteil verstorben ist, ebenfalls 400.000 € (§ 16 Abs. 1 ErbStG). Für Geschwister, Nichten und Neffen bleibt es bei 20.000 €. Hat der Erblasser in den zehn Jahren davor schon etwas geschenkt, wird es angerechnet (§ 14 Abs. 1 ErbStG).
Eine Ausnahme mit Haken ist das Familienheim (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b und 4c ErbStG). Ehegatten erben es ohne Flächengrenze steuerfrei, Kinder bis 200 m² Wohnfläche, wenn sie unverzüglich selbst einziehen, nach der Rechtsprechung in der Regel binnen sechs Monaten (BFH, Urteil vom 28. Mai 2019, II R 37/16). Ein Verkauf in den folgenden zehn Jahren lässt die Befreiung rückwirkend entfallen.
Maßgeblich ist der Wert am Todestag nach dem Bewertungsgesetz. Einen niedrigeren Wert weisen Sie mit Gutachten nach (§ 198 Abs. 2 BewG) oder mit einem Kaufpreis aus dem Jahr vor oder nach dem Erbfall (§ 198 Abs. 3 BewG); ob ein früher Verkauf so zählt, klärt Ihr Steuerberater.
Fundstellen: §§ 13, 14, 16, 17, 30 ErbStG; § 198 BewG; BFH, Urteil vom 28. Mai 2019, II R 37/16. Stand 3. November 2026.
Steuer auf den Verkaufsgewinn
Die Zehnjahresfrist für private Veräußerungsgeschäfte (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG) beginnt beim Erbhaus nicht neu: Sie treten in die Frist des Erblassers ein. Hat er das Haus selbst gebaut oder vor mehr als zehn Jahren erworben, ist ein Gewinn aus Ihrem Verkauf nicht zu versteuern.
Selbst genutzt im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor, bleibt der Gewinn ebenfalls frei (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Wer Miterben auszahlt, kauft deren Anteile; für sie läuft eine neue Frist von zehn Jahren (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 und Satz 4 EStG).
Fundstellen: § 23 EStG. Stand 3. November 2026.
Wann Grunderwerbsteuer anfällt
Grunderwerbsteuer entsteht erst mit dem Verkauf an Dritte: Erbfall und Teilung unter Miterben sind befreit (§ 3 Nr. 2 und 3 GrEStG). In Niedersachsen beträgt sie 5,0 % vom Kaufpreis, im Beispiel 22.500 €. Beide Vertragsteile haften dem Finanzamt (§ 13 Nr. 1 GrEStG), auch wenn der Vertrag sie dem Käufer zuweist.
Fundstellen: §§ 3, 13 GrEStG. Stand 3. November 2026.
Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung.
Landesrecht und Bundesrecht beim Erbe
Nur die erste Zeile ist Landesrecht in Niedersachsen; alles Weitere gilt in ganz Deutschland.
| Was | Regel | Fundstelle |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer Niedersachsen | 5,0 % vom Kaufpreis, für Erwerbsvorgänge seit dem 1. Januar 2014 | Gesetz über die Festsetzung des Steuersatzes für die Grunderwerbsteuer (Niedersachsen), geändert durch das Haushaltsbegleitgesetz 2014 vom 16. Dezember 2013 (Nds. GVBl. vom 20. Dezember 2013) |
| Wer unterschreibt | die Erbengemeinschaft gemeinsam oder der Testamentsvollstrecker | §§ 2040, 2205 BGB |
| Nachweis der Erbfolge im Grundbuch | Erbschein, ersatzweise notarielle Verfügung mit Niederschrift über die Eröffnung | § 35 Abs. 1 GBO |
| Mietvertrag im Erbhaus | geht auf den Käufer über | § 566 Abs. 1 BGB |
| Mietpreisbremse | gilt nur, wo die Landesregierung die Gemeinde per Verordnung bestimmt hat | § 556d BGB |
| Energieausweis beim Verkauf | vorzulegen spätestens zur Besichtigung | § 80 Abs. 4 GModG |
| Kosten des Hauses bis zum Verkauf | zahlt jeder Miterbe nach seinem Anteil | §§ 2038 Abs. 2, 748 BGB |
Mietrecht und Baurecht in Hameln
Keine der fünf Regeln aus Landesverordnungen gilt in Hameln. Maßgeblich ist der Wortlaut der Verordnungen, gelesen am 3. November 2026; jede Zeile nennt ihre Fundstelle.
| Regel | Was gilt | Fundstelle |
|---|---|---|
| Mietpreisbremse (§ 556d BGB) | Gilt in Hameln nicht: Die Verordnung des Landes nennt Hameln nicht. | Niedersächsische Mieterschutzverordnung: Verordnung vom 20. Dezember 2024 (Nds. GVBl. 2024 Nr. 122), geändert durch Verordnung vom 3. Dezember 2025 (Nds. GVBl. 2025 Nr. 93), §§ 1 bis 3 |
| Abgesenkte Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB) | Gilt in Hameln nicht: Die Verordnung des Landes nennt Hameln nicht. | Niedersächsische Mieterschutzverordnung: Verordnung vom 20. Dezember 2024 (Nds. GVBl. 2024 Nr. 122), geändert durch Verordnung vom 3. Dezember 2025 (Nds. GVBl. 2025 Nr. 93), §§ 1 bis 3 |
| Verlängerte Kündigungssperrfrist nach Umwandlung (§ 577a Abs. 2 BGB) | Gilt in Hameln nicht: Die Verordnung des Landes nennt Hameln nicht. | Niedersächsische Mieterschutzverordnung: Verordnung vom 20. Dezember 2024 (Nds. GVBl. 2024 Nr. 122), geändert durch Verordnung vom 3. Dezember 2025 (Nds. GVBl. 2025 Nr. 93), §§ 1 bis 3 |
| Genehmigung für die Umwandlung in Eigentumswohnungen (§ 250 BauGB) | Gilt in Hameln nicht: Die Verordnung des Landes nennt Hameln nicht. | Niedersächsische Verordnung zur Bestimmung von Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten im Sinne des § 250 BauGB: Verordnung vom 27. November 2025 (Nds. GVBl. 2025 Nr. 91), § 1 |
| Angespannter Wohnungsmarkt im Baurecht (§ 201a BauGB) | Gilt in Hameln nicht: Die Verordnung des Landes nennt Hameln nicht. | Niedersächsische Verordnung zur Bestimmung von Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt im Sinne des § 201a BauGB: Verordnung vom 8. Juli 2026 (Nds. GVBl. 2026 Nr. 59), § 1 |
Gemeindelisten aus dem Text der Landesverordnungen, zugeordnet über Name und Kreis zum Gemeindeverzeichnis; Gemeinden, deren Name nicht eindeutig ist, sind nicht zugeordnet. Stand der Verordnungen 3. November 2026. Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung.
Stand 3. November 2026.
Wenn Sie zu mehreren erben
Erben mehrere, gehört das Haus allen gemeinsam. Über das Haus können Sie nur gemeinschaftlich verfügen (§ 2040 Abs. 1 BGB); was zur Erhaltung notwendig ist, darf jeder allein veranlassen (§ 2038 Abs. 1 BGB).
Alle verkaufen zusammen
Die Erben einigen sich auf Käufer und Preis, unterschreiben beim Notar und teilen den Erlös nach Abzug der Schulden. Kein Gericht, keine Versteigerung.
Einer übernimmt und zahlt aus
Wer das Haus behalten will, zahlt die anderen aus und übernimmt es. Grunderwerbsteuer entsteht dabei nicht (§ 3 Nr. 3 GrEStG); die Anteile, die er hinzuerwirbt, starten eine neue Frist nach § 23 EStG.
Nur den Erbteil verkaufen
Jeder Miterbe kann seinen Anteil am ganzen Nachlass verkaufen, nicht aber seinen Anteil am Haus allein (§ 2033 BGB). Der Vertrag braucht den Notar; die übrigen Miterben können binnen zwei Monaten vorkaufen (§ 2034 BGB).
Wenn keine Einigung gelingt
Jeder Miterbe kann die Auseinandersetzung verlangen (§ 2042 Abs. 1 BGB) und die Versteigerung beim Amtsgericht beantragen (§ 180 ZVG). Im ersten Termin gibt es keinen Zuschlag, wenn kein Gebot die Hälfte des Verkehrswerts erreicht (§ 85a ZVG); auf Antrag kann das Gericht das Verfahren bis zu sechs Monate einstellen (§ 180 Abs. 2 ZVG).
Bei Unterhand führt eine Person aus der Erbengemeinschaft das Objekt in ihrem Konto. Sie sieht jede Anfrage, jedes Gebot mit Betrag und das Protokoll jeder Ansicht und kann alles den Miterben vorlegen. Die Entscheidung über den Verkauf treffen Sie gemeinsam, beim Notar.
Vier Einwände von Erben
„Ich will keine Fremden im Haus meiner Eltern.“
Vor jeder Freigabe sehen Mitglieder nur Lageplan, Preisband und Zahlen. Sie geben Adresse und Fotos einzeln frei und sehen von jedem Anfragenden die Mitgliedsnummer, die Stufe und den Stand seines Nachweises. Besichtigen darf nur, wer von Ihnen einen Termin bekommt.
„Jeder in der Familie hat eine andere Zahl im Kopf.“
In der Angebotsrunde geben Mitglieder bis zu einer festen Frist ein Gebot ab. Jeden Betrag sehen nur Sie, als Zahl mit Mitgliedsnummer, und Sie können ihn Ihren Geschwistern zeigen. Ein Gutachten und die Gebote zusammen ergeben eine Grundlage, über die man reden kann.
„Wir sind noch gar nicht so weit.“
Dann tragen Sie sich im Stillen Register ein, mit Konto und ohne Zahlung, und sehen die passende Nachfrage, ohne etwas zu zeigen. Ins Netzwerk geht das Haus erst, wenn Sie nachweisen, dass Sie verkaufen dürfen.
„Wenn es nicht klappt, gilt das Haus als verbrannt.“
Niemand sieht bei Unterhand, wie lange ein Haus schon im Netzwerk ist, und wer keine Freigabe hat, kennt weder Adresse noch Fotos. Ein Haus, das nicht verkauft wird, bleibt unbeschadet.
Geerbt, geprüft, unter der Hand verkauft
Unterhand ist ein geschlossenes Netzwerk. Mitglied wird nur, wer einen Beitrag zahlt und seine Identität nachweist. Geprüfte Mitglieder sehen Ihr Haus zuerst auf Stufe 1: Objektart, Bereich, Preisband, Flächen und einen Lageplan. Adresse, Fotos und Namen sieht dort niemand.
Mehr als Stufe 1 sieht nur, wem der Erbe, der das Haus führt, freigibt: ab einer Stufe, auf Anfrage oder auf Einladung. Dateien tragen die Nummer des Lesenden als Wasserzeichen, das Protokoll zeigt jede Ansicht.
Sie sagen zu, das Haus ausschließlich über Unterhand anzubieten und es bis mindestens 30 Tage nach der Freischaltung auf kein Portal zu stellen. Vor der Freischaltung prüft Unterhand Ihren Nachweis, dass Sie verkaufen dürfen; steht im Grundbuch noch der Erblasser, lassen Sie es zuerst berichtigen.
Nachfrage in Hameln
- Geprüfte Mandate für Häuser in Hameln
- nicht ausgewiesen
- Einträge im Stillen Register für Häuser in Hameln
- nicht ausgewiesen
Unterhand nennt für Hameln erst eine Zahl, wenn sie mindestens drei beträgt. Wie viele Mandate zu Ihrem Haus passen, zeigt die Resonanz, ohne Konto und ohne Zahlung.
Erst die Resonanz prüfen, ohne Konto und ohne ZahlungWie Unterhand Ihre Unterlagen schützt
Wer an Hameln grenzt
Käufer für ein Erbhaus suchen selten nur in einem Ort. Hier stehen die Nachbarn mit gemeinsamer Grenze, mit Luftlinie, Einwohnern, Eigentümerquote und Nettokaltmiete.
| Ort | Luftlinie | Einwohner | Eigentümerquote | Nettokaltmiete |
|---|---|---|---|---|
| Hameln | – | 58.152 | 41,9 % | 5,50 € je m² |
| Hessisch Oldendorf | 9,4 km | 18.352 | 62,6 % | 4,63 € je m² |
| Emmerthal | 9,7 km | 9.723 | 61,1 % | 4,64 € je m² |
| Coppenbrügge | 10,2 km | 6.931 | 68,6 % | 4,36 € je m² |
| Aerzen | 10,3 km | 10.387 | 57,8 % | 4,60 € je m² |
| Bad Münder am Deister | 11,4 km | 17.417 | 59,5 % | 5,22 € je m² |
Fragen von Erben in Hameln
Muss ich mich vor dem Verkauf ins Grundbuch eintragen lassen?
Für die Übertragung an den Käufer nicht (§ 40 Abs. 1 GBO). Die Berichtigung binnen zwei Jahren nach dem Erbfall kostet nichts (GNotKG KV 14110, Anm. 1), danach im Beispiel 885 €. Der berichtigte Grundbuchauszug dient bei Unterhand zudem als Eigentumsnachweis.
Was tun, wenn ein Miterbe nicht verkaufen will?
Sprechen Sie zuerst über einen Preis, den ein Gutachten stützt, oder über eine Auszahlung. Jeder Miterbe kann seinen Erbteil verkaufen (§ 2033 BGB) und jederzeit die Auseinandersetzung verlangen (§ 2042 BGB). Bleibt es beim Nein, bleibt die Teilungsversteigerung beim Amtsgericht (§ 180 ZVG).
Was ist das Haus wert, und wo finde ich amtliche Zahlen?
Der Gutachterausschuss, der für Hameln zuständig ist, veröffentlicht Bodenrichtwerte und einen Grundstücksmarktbericht; ein Gutachten erstellt er auf Antrag (§ 193 Abs. 1 Nr. 3 BauGB). Die Nettokaltmiete lag beim Zensus 2022 in Hameln bei 5,50 € je m², in Niedersachsen bei 6,56 €. Unterhand bewertet nicht.
Kann ich verkaufen, ohne dass Nachbarn und Mieter es erfahren?
Über Unterhand sehen nur geprüfte Mitglieder Ihr Haus, und zwar ohne Adresse und ohne Fotos, bis Sie freigeben. Jede Ansicht steht im Protokoll, jede Datei trägt die Nummer des Lesenden. Kein Schild, kein Portal, solange die Vorlauf-Zusage läuft.
Kann ich mit dem Verkauf beginnen, bevor der Erbschein da ist?
Vorbereiten ja: Wert klären, Unterlagen sammeln, sich mit den Miterben einigen, im Stillen Register die Nachfrage sehen. Unterschreiben können Sie den Kaufvertrag erst, wenn die Erbfolge nachgewiesen ist, und ins Netzwerk geht das Haus erst mit diesem Nachweis.
Wer zahlt Grundsteuer und Versicherung bis zum Verkauf?
Die Erbengemeinschaft, und zwar jeder nach seinem Anteil (§ 2038 Abs. 2, § 748 BGB). Dazu gehören Grundsteuer, Versicherung, Strom, Wasser und nötige Reparaturen. Halten Sie Belege fest; sie werden bei der Teilung des Erlöses verrechnet.
Im Grundbuch steht ein Wohnrecht für meine Mutter. Können wir trotzdem verkaufen?
Verkaufen ja, aber das Recht bleibt bestehen, bis die Berechtigte die Löschung bewilligt (§ 19 GBO). Es steht in Abteilung II des Grundbuchs. Käufer, die selbst einziehen wollen, kaufen in der Regel nur ohne das Recht; klären Sie deshalb früh, ob die Berechtigte, etwa der überlebende Elternteil, ausziehen und verzichten will.
Werden Schulden des Erblassers aus dem Kaufpreis bezahlt?
Aus dem Nachlass, also auch aus dem Kaufpreis. Die Erben tragen die Schulden des Erblassers (§ 1967 BGB) und die Kosten der Beerdigung (§ 1968 BGB); erst danach wird verteilt (§ 2046 Abs. 1 BGB). Eine Grundschuld wird in der Regel aus dem Kaufpreis abgelöst; die Löschungsbewilligung der Bank holt der Notar ein.
Ein Miterbe lebt im Ausland. Muss er zum Notar kommen?
Er muss nicht selbst kommen. Er kann einen anderen Erben oder eine Vertrauensperson bevollmächtigen; für das Grundbuch muss die Vollmacht öffentlich beglaubigt sein (§ 29 GBO), im Ausland oft über eine deutsche Auslandsvertretung. Für die Ausschlagung hat er sechs Monate Zeit, wenn er sich bei Fristbeginn im Ausland aufhält (§ 1944 Abs. 3 BGB).
Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung.
Herkunft der Zahlen
- Gemeindeverzeichnis GV100AD, Quartalsausgabe 30.09.2026. Statistisches Bundesamt (Destatis), im Auftrag der Herausgebergemeinschaft Statistische Ämter des Bundes und der Länder; Einwohner und Fläche zum 31. Dezember 2025. © Statistisches Bundesamt (Destatis), 2026, dl-de/by-2-0. www.destatis.de/DE/Themen/Laender-Regionen/Regionales/Gemeindeverzeichnis/Administrativ/Archiv/GV100ADQ/GV100AD3QAktuell.html
- Zensus 2022, Regionaltabelle Gebäude und Wohnungen (Gebäude- und Wohnungszählung), Stichtag 15.05.2022. Statistische Ämter des Bundes und der Länder, vertreten durch die Präsidentin des Statistischen Bundesamtes; Stichtag 15. Mai 2022. © Statistische Ämter des Bundes und der Länder 2024, dl-de/by-2-0; Daten verändert (Summen und Anteile berechnet). www.destatis.de/static/DE/zensus/gitterdaten/Regionaltabelle_Gebaeude_Wohnungen.xlsx
- Verwaltungsgebiete 1:250 000 mit Einwohnerzahlen (VG250-EW), Stand 31.12.2025. Bundesamt für Kartographie und Geodäsie (BKG); 31. Dezember 2025. © BKG (2026) dl-de/by-2-0, Datenquellen: https://sgx.geodatenzentrum.de/web_public/gdz/datenquellen/datenquellen_vg_nuts.pdf; Daten verändert (Nachbarn, Mittelpunkte und Luftlinien berechnet); Karte aus vereinfachten Grenzen gezeichnet (scripts/seo-daten/karte.py). gdz.bkg.bund.de/index.php/default/verwaltungsgebiete-1-250-000-mit-einwohnerzahlen-stand-31-12-vg250-ew-31-12.html
- Gesetz über die Festsetzung des Steuersatzes für die Grunderwerbsteuer (Niedersachsen), geändert durch das Haushaltsbegleitgesetz 2014 vom 16. Dezember 2013 (Nds. GVBl. vom 20. Dezember 2013). Niedersachsen; Steuersatz seit 1. Januar 2014. Amtliches Werk (§ 5 Abs. 1 UrhG).
- Landesverordnungen nach § 556d, § 558 Abs. 3 und § 577a Abs. 2 BGB sowie § 201a und § 250 BauGB (Fundstelle je Zeile im Abschnitt zu Mietrecht und Baurecht). Niedersachsen; Wortlaut geprüft am 3. November 2026. Amtliche Werke (§ 5 Abs. 1 UrhG).
- Bundesgesetze in den Fundstellen dieser Seite, Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) mit Tabelle B und Kostenverzeichnis. Bundesamt für Justiz; Wortlaut geprüft am 2. November 2026. Amtliche Werke (§ 5 Abs. 1 UrhG). www.gesetze-im-internet.de/
- Preise und Mechanik von Unterhand. Unterhand; 3. November 2026. –. /mitgliedschaft
Netzwerkzahlen nennt Unterhand erst ab drei. Kein Objekt, keine Adresse und kein Preis eines einzelnen Objekts steht auf dieser Seite. Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung. Stand 3. November 2026.
Erst klären, dann verkaufen, und niemand sieht zu.
Ob der Erbschein noch aussteht oder die Geschwister noch beraten: Den Entwurf legen Sie ohne Zahlung an. Zur Prüfung geben Sie das Haus, wenn alle einverstanden sind, und bis dahin sieht es niemand.
- 1HeuteKonto anlegen mit dem Weg „Ich biete ein einzelnes Objekt an“, Identität nachweisen, das Haus beschreiben. Bis hierhin zahlen Sie nichts.
- 2Wenn alle einverstanden sindPer Kontrollkästchen zusagen, dass Sie das Haus nur über Unterhand anbieten, Nachweis hochladen, „Zur Prüfung geben“. Erst dann wird bezahlt. Unterhand prüft Identität und Nachweis und schaltet das Haus frei.
- 3Nach der FreischaltungMitglieder mit passendem Mandat erhalten den Treffer per E-Mail. Jede Anfrage kommt mit Mitgliedsnummer und geprüftem Ausweis; Sie geben frei oder lehnen ab.
149 €Einzelobjekt, netto zzgl. USt. je 30 Tage
177,31 € inkl. USt., monatlich kündbar
Konto und Entwurf kosten nichts. Bezahlt wird erst, wenn Sie das Haus zur Prüfung geben.
Verlängert sich automatisch und endet von selbst, wenn das Haus verkauft oder zurückgezogen ist. Drei Tage vor jeder Verlängerung kommt eine Erinnerung per E-Mail.
Erst die Resonanz prüfen, ohne Konto und ohne Zahlung
Für mehrere Objekte: Professional mit bis zu zehn aktiven Objekten, 199 € netto zzgl. USt. im Monat für die ersten hundert Anbieter, sonst 249 €; monatlich kündbar, keine Mindestlaufzeit.
- Was kostet es?
- 149 € netto zzgl. USt. je 30 Tage, für Privatleute 177,31 € inkl. USt.; monatlich kündbar. Konto, Entwurf, Resonanz und das Stille Register kosten nichts, eine Provision gibt es nicht.
- Wann wird abgebucht?
- Zum ersten Mal, wenn Sie das Haus zur Prüfung geben, per Karte oder SEPA-Lastschrift, danach alle 30 Tage. Eine Erinnerung erhalten Sie jeweils drei Tage vorher per E-Mail. Ist das Haus verkauft oder ziehen Sie es zurück, endet es von selbst.
- Wie kündige ich?
- Monatlich, zum Ende jedes Zeitraums von 30 Tagen: im Konto oder ohne Anmeldung über Verträge hier kündigen.