Das geschlossene Netzwerk für Immobilien unter der Hand
Geprüfte Käufer sehen zuerst nur Lage und Zahlen. Adresse, Fotos und Unterlagen gibt es erst, wenn Sie freigeben.
149 €netto zzgl. USt. je 30 Tage
177,31 € inkl. USt., monatlich kündbar
Konto und Entwurf kosten nichts. Bezahlt wird erst, wenn Sie das Haus zur Prüfung geben.
Verlängert sich automatisch und endet von selbst, wenn das Haus verkauft oder zurückgezogen ist. Drei Tage vor jeder Verlängerung kommt eine Erinnerung per E-Mail.
Ein Erbe verkauft man nicht in Eile, und nicht vor aller Augen.
Dachau, Bereich —
Objekt —. Ansicht protokolliert.
Für Erben eines Hauses in Dachau, die verkaufen wollen, ohne dass Nachbarn, Mieter oder die halbe Verwandtschaft vorher davon erfahren.
Zum Verkauf brauchen die Erben einen Nachweis der Erbfolge und die Unterschrift aller. In Dachau gehören 71,1 % der Gebäude mit Wohnraum zu den Häusern mit einer oder zwei Wohnungen; ein geerbtes Haus ist hier also in der Regel eines davon. Grunderwerbsteuer in Bayern: 3,5 %, üblicherweise vom Käufer getragen.
Dachau liegt im Landkreis Dachau und zählt 47.461 Einwohner. Von den 8.366 Gebäuden mit Wohnraum haben 5.945 eine oder zwei Wohnungen; ein geerbtes Haus ist hier fast immer eines davon, mit Garten, Keller und den Spuren mehrerer Jahrzehnte.
39,6 % der Gebäude in Dachau stammen aus den Jahren 1950 bis 1979, über dem Bundeswert von 36,3 %. Käufer rechnen bei Häusern dieser Jahre mit Arbeiten an Dach, Fenstern und Heizung; was davon schon erledigt ist, belegen Rechnungen besser als jede Beschreibung.
Gas ist in Dachau der häufigste Energieträger, mit 64,1 % der Gebäude über dem Bundeswert von 53,9 %. Wie alt die Therme im Erbhaus ist, steht auf dem Typenschild und im Protokoll des Schornsteinfegers. Einen Energieausweis braucht der Verkauf ohnehin; vorlegen müssen die Erben ihn spätestens bei der Besichtigung (§ 80 Abs. 4 GModG).
Mit 37,2 % wohnen in Dachau weniger Haushalte im Eigentum als in Bayern (49,3 %). Käufer für ein Erbhaus kommen hier häufig aus Mietwohnungen; eine Freigabe nur mit Kapital- oder Finanzierungsnachweis erspart der Erbengemeinschaft Termine ohne Folge.
37,2 % Eigentümerquote in Dachau, 50,6 % im Landkreis Dachau: Der Ort liegt beim Wohneigentum unter dem Kreis. Für Ihr Haus heißt das, dass Käufer oft aus dem Umland kommen und mehrere Gemeinden vergleichen.
Mit 2,2 % Leerstand liegt Dachau unter dem Landeswert von 4,2 %. Steht das Erbhaus trotzdem leer, informieren Sie die Wohngebäudeversicherung und sorgen Sie für Frostschutz, bis verkauft ist.
10,34 € je m² Nettokaltmiete beim Zensus, in Bayern 8,74 €: Vermieten liegt nahe. Für Erben mit mehreren Köpfen ist es trotzdem oft der schwierigere Weg, weil jede Mieterhöhung und jede Reparatur abzustimmen ist.
Dachau liegt 15,0 km Luftlinie von München entfernt. Wer hier ein Haus sucht, vergleicht oft mit Hebertshausen und Karlsfeld; die Zahlen der Nachbarorte stehen weiter unten.
Einen Preis nennt Unterhand nicht. Den amtlichen Rahmen liefert der Gutachterausschuss, der für Dachau zuständig ist; ein Gutachten von ihm können Erben ebenso beantragen wie Pflichtteilsberechtigte (§ 193 Abs. 1 Nr. 3 BauGB), und es dient oft als gemeinsame Zahl in der Familie.
| Kennzahl | Dachau | Landkreis Dachau | Bayern | Deutschland |
|---|---|---|---|---|
| Einwohner (31. Dezember 2025) | 47.461 | 154.176 | 13.245.503 | 83.467.117 |
| Gebäude mit Wohnraum mit einer oder zwei Wohnungen | 5.945 | 30.671 | 2.716.278 | 16.327.510 |
| Anteil der Gebäude mit einer oder zwei Wohnungen an den Gebäuden mit Wohnraum | 71,1 % | 84,1 % | 84,2 % | 81,8 % |
| Gebäude mit Wohnraum, Baujahr 1950 bis 1979 | 39,6 % | 36,1 % | 38,5 % | 36,3 % |
| Gebäude mit Wohnraum, Baujahr bis 1949 | 11,0 % | 6,4 % | 15,9 % | 24,8 % |
| Gebäude mit Wohnraum, Baujahr ab 2000 | 26,5 % | 27,8 % | 19,8 % | 16,5 % |
| Heizung mit Gas | 64,1 % | 32,4 % | 34,4 % | 53,9 % |
| Heizung mit Öl | 20,4 % | 40,6 % | 36,7 % | 24,7 % |
| Eigentümerquote | 37,2 % | 50,6 % | 49,3 % | 44,3 % |
| Leerstand | 2,2 % | 2,7 % | 4,2 % | 4,3 % |
| Nettokaltmiete je m² | 10,34 € | 10,09 € | 8,74 € | 7,28 € |
Zensus 2022, Stichtag 15. Mai 2022; Einwohner und Fläche: Gemeindeverzeichnis, 31. Dezember 2025.
Manche Schritte haben eine Frist, andere warten, bis die Familie so weit ist. Öffentlich wird dabei nichts, solange Sie es nicht wollen.
| Was | Frist | Fundstelle |
|---|---|---|
| Gefundenes Testament abgeben | unverzüglich | § 2259 Abs. 1 BGB |
| Erbschaft ausschlagen | sechs Wochen ab Kenntnis; sechs Monate bei Auslandsbezug | § 1944 BGB |
| Erwerb dem Finanzamt melden, mit Haus auch bei eröffnetem Testament | drei Monate ab Kenntnis | § 30 Abs. 1 und 3 ErbStG |
| Grundbuchberichtigung ohne Gebühr | binnen zwei Jahren nach dem Erbfall | GNotKG KV 14110, Anm. 1 |
| Vorkaufsrecht der Miterben, wenn einer seinen Erbteil verkauft | zwei Monate | § 2034 Abs. 2 BGB |
| Gewinn aus dem Verkauf kann steuerpflichtig sein (§ 23 EStG) | bis zehn Jahre nach dem Kauf durch den Erblasser | § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG |
| Steuerfreies Familienheim weiter selbst nutzen (§ 13 ErbStG) | zehn Jahre | § 13 Abs. 1 Nr. 4b und 4c ErbStG |
| Verkaufspreis als Beleg gegenüber dem Finanzamt | ein Jahr vor oder nach dem Erbfall | § 198 Abs. 3 BewG |
| Energieausweis vorlegen | bis zur Besichtigung | § 80 Abs. 4 GModG |
| Teilungsversteigerung einstweilen einstellen lassen | auf Antrag bis zu sechs Monate | § 180 Abs. 2 ZVG |
Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung. Stand 3. November 2026.
Das Beispiel rechnet mit einem Erbhaus in Dachau zu 450.000 € ohne weitere Nachlassschulden, eine Annahme, keine Bewertung. Eine volle Gebühr nach Tabelle B (§ 34 GNotKG) beträgt dann 885 €; die Grunderwerbsteuer in Bayern liegt bei 3,5 %.
| Posten | Grundlage | Betrag | Wer zahlt |
|---|---|---|---|
| Erbschein: Verfahren | 1,0 Gebühr, GNotKG KV 12210 | 885 € | Erben |
| eidesstattliche Versicherung beim Antrag | 1,0 Gebühr, GNotKG KV 23300 | 885 € | Erben |
| Eröffnung durch das Nachlassgericht | feste Gebühr nach GNotKG KV 12101 | 109 € | Erben |
| Berichtigung des Grundbuchs, früh beantragt | GNotKG KV 14110, Anm. 1 | 0 € | Erben |
| Grundbuchberichtigung nach zwei Jahren | volle Gebühr nach GNotKG KV 14110 | 885 € | Erben |
| Löschung einer Grundschuld über 100.000 € | 0,5 Gebühr, GNotKG KV 14140 | 136,50 € | Erben |
| Unterhand Einzelobjekt, je 30 Tage | zuerst beim „Zur Prüfung geben“, dann alle 30 Tage, bis das Haus verkauft ist | 149 € netto zzgl. USt. je 30 Tage (177,31 € inkl. USt.), monatlich kündbar | Erben |
| Grunderwerbsteuer | Landessatz auf den Kaufpreis (§ 11 GrEStG und Landesrecht) | 15.750 € | Käufer, nach Vertrag |
| Kaufvertrag beim Notar | 2,0 Gebühr, GNotKG KV 21100, zzgl. USt. | 1.770 € | Käufer (§ 448 Abs. 2 BGB) |
| Grundbucheintrag des neuen Eigentümers | 1,0 Gebühr, GNotKG KV 14110 | 885 € | Käufer (§ 448 Abs. 2 BGB) |
Mindestens 18.405 € zahlt der Käufer im Beispiel zusätzlich zum Preis, 4,1 % davon, noch ohne Vollzugsgebühren, Auslagen und Umsatzsteuer. Dieser Betrag muss in der Regel aus Eigenkapital kommen.
Mit notariellem Testament entfallen beide Erbscheinsgebühren, es bleibt die Eröffnung. Eine Provision fällt bei Unterhand nicht an.
| Kaufpreis | Grunderwerbsteuer 3,5 % | Beurkundung und Eintragung (3,0 Gebühren) | Zusammen | Anteil am Kaufpreis |
|---|---|---|---|---|
| 300.000 € | 10.500 € | 1.905 € | 12.405 € | 4,1 % |
| 450.000 € | 15.750 € | 2.655 € | 18.405 € | 4,1 % |
| 700.000 € | 24.500 € | 3.765 € | 28.265 € | 4,0 % |
Beurkundung (2,0) und Eintragung (1,0) nach Tabelle B (§ 34 GNotKG), ohne Vollzug, Auslagen und Umsatzsteuer; Grunderwerbsteuer nach dem Satz des Landes. Beispielpreise, keine Marktwerte.
Kinder erben 400.000 € steuerfrei, Ehegatten und eingetragene Lebenspartner 500.000 €, Enkel 200.000 € oder, wenn ihr Elternteil verstorben ist, ebenfalls 400.000 € (§ 16 Abs. 1 ErbStG). Für Geschwister, Nichten und Neffen bleibt es bei 20.000 €. Hat der Erblasser in den zehn Jahren davor schon etwas geschenkt, wird es angerechnet (§ 14 Abs. 1 ErbStG).
Eine Ausnahme mit Haken ist das Familienheim (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b und 4c ErbStG). Ehegatten erben es ohne Flächengrenze steuerfrei, Kinder bis 200 m² Wohnfläche, wenn sie unverzüglich selbst einziehen, nach der Rechtsprechung in der Regel binnen sechs Monaten (BFH, Urteil vom 28. Mai 2019, II R 37/16). Ein Verkauf in den folgenden zehn Jahren lässt die Befreiung rückwirkend entfallen.
Maßgeblich ist der Wert am Todestag nach dem Bewertungsgesetz. Einen niedrigeren Wert weisen Sie mit Gutachten nach (§ 198 Abs. 2 BewG) oder mit einem Kaufpreis aus dem Jahr vor oder nach dem Erbfall (§ 198 Abs. 3 BewG); ob ein früher Verkauf so zählt, klärt Ihr Steuerberater.
Fundstellen: §§ 13, 14, 16, 17, 30 ErbStG; § 198 BewG; BFH, Urteil vom 28. Mai 2019, II R 37/16. Stand 3. November 2026.
Ein Gewinn aus dem Verkauf eines Grundstücks ist steuerpflichtig, wenn zwischen Kauf und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Als Erbe übernehmen Sie den Kauf des Erblassers: Hat er das Haus vor mehr als zehn Jahren gekauft, bleibt der Gewinn steuerfrei.
Vorsicht bei der Auszahlung: Übernimmt ein Miterbe das Haus gegen Geld, erwirbt er die Anteile der anderen entgeltlich, und für sie startet eine eigene Frist (§ 23 Abs. 1 EStG). Frei bleibt ein Gewinn dagegen, wenn das Haus im Verkaufsjahr und in den beiden Vorjahren selbst bewohnt war (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG).
Fundstellen: § 23 EStG. Stand 3. November 2026.
Der Erwerb durch Erbfall ist frei (§ 3 Nr. 2 GrEStG), ebenso, wenn ein Miterbe das Haus zur Teilung des Nachlasses übernimmt (§ 3 Nr. 3 GrEStG). Verkaufen Sie an einen Dritten, fallen in Bayern 3,5 % an, im Beispiel 15.750 €. Schuldner sind beide Vertragsteile (§ 13 Nr. 1 GrEStG); im Kaufvertrag übernimmt sie in der Regel der Käufer.
Fundstellen: §§ 3, 13 GrEStG. Stand 3. November 2026.
Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung.
Die erste Zeile gilt nur in Bayern, die übrigen bundesweit.
| Was | Regel | Fundstelle |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer Bayern | 3,5 % vom Kaufpreis, für Erwerbsvorgänge seit dem 1. Januar 1997 | § 11 Abs. 1 Grunderwerbsteuergesetz in der Fassung der Bekanntmachung vom 26. Februar 1997 (BGBl. I S. 418, 1804); Bayern hat keinen eigenen Satz bestimmt (Art. 105 Abs. 2a Satz 2 GG) |
| Wer verkaufen darf | nur alle Miterben zusammen, außer ein Testamentsvollstrecker ist eingesetzt | §§ 2040, 2205 BGB |
| Nachweis der Erbfolge im Grundbuch | Erbschein, ersatzweise notarielle Verfügung mit Niederschrift über die Eröffnung | § 35 Abs. 1 GBO |
| Laufender Mietvertrag | geht auf den Käufer über | § 566 Abs. 1 BGB |
| Mietpreisbremse bei Wiedervermietung | gilt nur, wo die Landesregierung die Gemeinde per Verordnung bestimmt hat | § 556d BGB |
| Energieausweis beim Verkauf | vorzulegen spätestens zur Besichtigung | § 80 Abs. 4 GModG |
| Kosten des Hauses bis zum Verkauf | verteilen sich auf die Erben nach Quoten | §§ 2038 Abs. 2, 748 BGB |
Alle fünf Regeln aus Landesverordnungen gelten in Dachau. Maßgeblich ist der Wortlaut der Verordnungen, gelesen am 3. November 2026; jede Zeile nennt ihre Fundstelle.
| Regel | Was gilt | Fundstelle |
|---|---|---|
| Mietpreisbremse (§ 556d BGB) | Gilt in Dachau, befristet bis zum 31. Dezember 2029. Bei Mietbeginn darf die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen (§ 556d Abs. 1 BGB). | Mieterschutzverordnung Bayern (MiSchuV): Verordnung vom 16. Dezember 2025 (GVBl. S. 718), geändert durch Verordnung vom 16. Juni 2026 (GVBl. S. 334), § 1 und Anlage |
| Abgesenkte Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB) | Gilt in Dachau, befristet bis zum 31. Dezember 2029. Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete höchstens 15 Prozent in drei Jahren statt 20 Prozent (§ 558 Abs. 3 BGB). | Mieterschutzverordnung Bayern (MiSchuV): Verordnung vom 16. Dezember 2025 (GVBl. S. 718), geändert durch Verordnung vom 16. Juni 2026 (GVBl. S. 334), § 1 und Anlage |
| Verlängerte Kündigungssperrfrist nach Umwandlung (§ 577a Abs. 2 BGB) | Gilt in Dachau, befristet bis zum 31. Dezember 2029. Nach Umwandlung und Verkauf einer vermieteten Wohnung kann der Erwerber erst nach zehn Jahren wegen Eigenbedarfs oder Verwertung kündigen (§ 577a BGB). | Mieterschutzverordnung Bayern (MiSchuV): Verordnung vom 16. Dezember 2025 (GVBl. S. 718), geändert durch Verordnung vom 16. Juni 2026 (GVBl. S. 334), § 1 und Anlage |
| Genehmigung für die Umwandlung in Eigentumswohnungen (§ 250 BauGB) | Gilt in Dachau, befristet bis zum 31. Dezember 2026. Begründung oder Teilung von Wohnungs- und Teileigentum in bestehenden Wohngebäuden mit mehr als zehn Wohnungen nur mit Genehmigung (§ 250 BauGB). | Gebietsbestimmungsverordnung Bau (GBestV-Bau), § 2: Verordnung vom 6. September 2022 (GVBl. S. 578), zuletzt geändert durch Verordnung vom 16. Dezember 2025 (GVBl. S. 717), § 2 und Anlage |
| Angespannter Wohnungsmarkt im Baurecht (§ 201a BauGB) | Gilt in Dachau, befristet bis zum 31. Dezember 2026. Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt nach § 201a BauGB: Die Gemeinde kann ein Vorkaufsrecht an brachliegenden Grundstücken begründen, leichter zugunsten des Wohnungsbaus vom Bebauungsplan befreien und Baugebote anordnen (§§ 25, 31, 175, 176 BauGB). | Gebietsbestimmungsverordnung Bau (GBestV-Bau), § 1: Verordnung vom 6. September 2022 (GVBl. S. 578), zuletzt geändert durch Verordnung vom 16. Dezember 2025 (GVBl. S. 717), § 1 und Anlage |
Gemeindelisten aus dem Text der Landesverordnungen, zugeordnet über Name und Kreis zum Gemeindeverzeichnis; Gemeinden, deren Name nicht eindeutig ist, sind nicht zugeordnet. Stand der Verordnungen 3. November 2026. Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung.
Stand 3. November 2026.
In der Erbengemeinschaft gehört jedem alles, aber keinem allein. Verkaufen können die Erben nur gemeinsam (§ 2040 Abs. 1 BGB); notwendige Erhaltung, etwa ein geplatztes Rohr, darf jeder ohne die anderen veranlassen (§ 2038 Abs. 1 BGB).
Die Erben einigen sich auf Käufer und Preis, unterschreiben beim Notar und teilen den Erlös nach Abzug der Schulden. Kein Gericht, keine Versteigerung.
Wer das Haus behalten will, zahlt die anderen aus und übernimmt es. Grunderwerbsteuer entsteht dabei nicht (§ 3 Nr. 3 GrEStG); die Anteile, die er hinzuerwirbt, starten eine neue Frist nach § 23 EStG.
Wer nicht warten will, verkauft seinen Erbteil, den Anteil am gesamten Nachlass (§ 2033 BGB), beim Notar. Die Miterben dürfen binnen zwei Monaten selbst eintreten (§ 2034 BGB); ein Bruchteil des Hauses allein lässt sich so nicht verkaufen.
Kommt keine Einigung zustande, kann jeder die Auseinandersetzung verlangen (§ 2042 Abs. 1 BGB) und beim Amtsgericht die Teilungsversteigerung beantragen (§ 180 ZVG). Erreicht im ersten Termin kein Gebot die Hälfte des Verkehrswerts, gibt es keinen Zuschlag (§ 85a ZVG); einstellen lässt sich das Verfahren auf Antrag bis zu sechs Monate (§ 180 Abs. 2 ZVG).
Eine Person aus der Erbengemeinschaft legt das Haus bei Unterhand in ihrem Konto an. Anfragen, Gebote mit Beträgen und das Protokoll jeder Ansicht kann sie den Miterben zeigen; entschieden wird gemeinsam, beim Notar.
„Ins Elternhaus soll nicht jeder.“
Ohne Ihre Freigabe kennt niemand Adresse oder Fotos. Jede Anfrage kommt mit Mitgliedsnummer, Stufe und geprüftem Nachweis, und einen Termin im Haus vergeben nur Sie.
„Über den Preis werden wir uns nie einig.“
Dann helfen echte Gebote mehr als Schätzungen. Die Angebotsrunde sammelt sie bis zu einer Frist, verdeckt, mit Mitgliedsnummer; Sie legen sie den Geschwistern vor, neben das Gutachten, und niemand ist an eines gebunden.
„Das Nachlassgericht braucht noch.“
Dann tragen Sie sich im Stillen Register ein, mit Konto und ohne Zahlung, und sehen die passende Nachfrage, ohne etwas zu zeigen. Ins Netzwerk geht das Haus erst, wenn Sie nachweisen, dass Sie verkaufen dürfen.
„Wenn es nicht klappt, gilt das Haus als verbrannt.“
Unterhand zählt keine Tage am Markt, und kein Mitglied sieht, wie lange ein Objekt im Netzwerk ist. Wer das Haus nicht freigegeben bekommt, hat weder Adresse noch Fotos.
Unterhand ist ein geschlossenes Netzwerk. Mitglied wird nur, wer einen Beitrag zahlt und seine Identität nachweist. Geprüfte Mitglieder sehen Ihr Haus zuerst auf Stufe 1: Objektart, Bereich, Preisband, Flächen und einen Lageplan. Adresse, Fotos und Namen sieht dort niemand.
Adresse, Fotos und Unterlagen gibt nur frei, wer das Objekt führt: automatisch ab einer Stufe, einzeln auf Anfrage oder nur für Eingeladene. Jede Datei trägt die Mitgliedsnummer des Lesenden als Wasserzeichen, jede Ansicht steht im Protokoll.
Beim Anlegen erklären Sie per Kontrollkästchen, das Haus ausschließlich über Unterhand anzubieten, auf keinem Portal bis mindestens 30 Tage nach der Freischaltung. Freigeschaltet wird mit geprüftem Nachweis, dass Sie verkaufen dürfen, etwa Erbschein und Grundbuchauszug.
Eine Zahl für Dachau steht hier, sobald sie drei erreicht; vorher nennt Unterhand keine. Die Resonanz für Ihr Haus zählen Sie ohne Konto und ohne Zahlung.
Erst die Resonanz prüfen, ohne Konto und ohne ZahlungWie Unterhand Ihre Unterlagen schützt
Käufer für ein Erbhaus suchen selten nur in einem Ort. Hier stehen die Nachbarn mit gemeinsamer Grenze, mit Luftlinie, Einwohnern, Eigentümerquote und Nettokaltmiete.
| Ort | Luftlinie | Einwohner | Eigentümerquote | Nettokaltmiete |
|---|---|---|---|---|
| Dachau | – | 47.461 | 37,2 % | 10,34 € je m² |
| Hebertshausen | 4,4 km | 5.781 | 64,0 % | 9,59 € je m² |
| Karlsfeld | 4,5 km | 21.425 | 49,6 % | 11,58 € je m² |
| Bergkirchen | 6,1 km | 7.636 | 61,3 % | 9,85 € je m² |
| Röhrmoos | 7,3 km | 6.471 | 54,5 % | 9,36 € je m² |
| Schwabhausen (Dachau) | 8,5 km | 6.264 | 60,1 % | 9,26 € je m² |
| Oberschleißheim | 9,3 km | 11.926 | 38,9 % | 11,05 € je m² |
In der Regel nicht. Das Grundbuchamt akzeptiert ein notarielles Testament oder einen Erbvertrag mit Eröffnungsniederschrift (§ 35 Abs. 1 Satz 2 GBO); nur wenn die Erbfolge daraus nicht eindeutig hervorgeht, verlangt es doch einen Erbschein.
Für die Übertragung an den Käufer nicht (§ 40 Abs. 1 GBO). Die Berichtigung binnen zwei Jahren nach dem Erbfall kostet nichts (GNotKG KV 14110, Anm. 1), danach im Beispiel 885 €. Der berichtigte Grundbuchauszug dient bei Unterhand zudem als Eigentumsnachweis.
Die Erbschaftsteuer entsteht mit dem Erbfall, nicht mit dem Verkauf. Kinder haben je 400.000 € Freibetrag, Ehegatten 500.000 € (§ 16 ErbStG). Teuer werden kann der Verkauf nur, wenn ein Kind oder der Ehegatte das Haus als Familienheim steuerfrei geerbt hat und innerhalb von zehn Jahren verkauft (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b und 4c ErbStG).
Will er bleiben, kann er die anderen auszahlen, ohne Grunderwerbsteuer (§ 3 Nr. 3 GrEStG). Will er weder kaufen noch verkaufen, darf jeder die Auseinandersetzung verlangen (§ 2042 BGB); die Teilungsversteigerung (§ 180 ZVG) ist dann der letzte und teure Weg.
Der Mietvertrag geht mit dem Haus auf den Käufer über (§ 566 Abs. 1 BGB), die Kaution ebenfalls (§ 566a BGB). Für Käufer, die selbst einziehen wollen, ist ein vermietetes Haus deshalb ein anderer Kauf. Vermietete Wohnungen kosteten in Dachau beim Zensus 10,34 € Nettokaltmiete je m².
Vorbereiten ja: Wert klären, Unterlagen sammeln, sich mit den Miterben einigen, im Stillen Register die Nachfrage sehen. Unterschreiben können Sie den Kaufvertrag erst, wenn die Erbfolge nachgewiesen ist, und ins Netzwerk geht das Haus erst mit diesem Nachweis.
Bis 1949 gebaut sind in Dachau 11,0 % der Gebäude mit Wohnraum, zwischen 1950 und 1979 39,6 %, zwischen 1980 und 1999 22,9 %. Ein Erbhaus ist also oft älter als seine Käufer; was erneuert wurde, entscheidet über die Fragen beim ersten Termin.
Melden Sie den Leerstand der Wohngebäudeversicherung, denn viele Verträge verlangen das, und sorgen Sie für Frostschutz: heizen oder Wasser abstellen und Leitungen entleeren. Jeder Miterbe darf allein veranlassen, was zur Erhaltung nötig ist (§ 2038 Abs. 1 BGB). Beim Zensus standen in Dachau 2,2 % der Wohnungen leer.
Die Erbengemeinschaft, und zwar jeder nach seinem Anteil (§ 2038 Abs. 2, § 748 BGB). Dazu gehören Grundsteuer, Versicherung, Strom, Wasser und nötige Reparaturen. Halten Sie Belege fest; sie werden bei der Teilung des Erlöses verrechnet.
Er muss nicht selbst kommen. Er kann einen anderen Erben oder eine Vertrauensperson bevollmächtigen; für das Grundbuch muss die Vollmacht öffentlich beglaubigt sein (§ 29 GBO), im Ausland oft über eine deutsche Auslandsvertretung. Für die Ausschlagung hat er sechs Monate Zeit, wenn er sich bei Fristbeginn im Ausland aufhält (§ 1944 Abs. 3 BGB).
Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung.
Netzwerkzahlen nennt Unterhand erst ab drei. Kein Objekt, keine Adresse und kein Preis eines einzelnen Objekts steht auf dieser Seite. Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung. Stand 3. November 2026.
Ob der Erbschein noch aussteht oder die Geschwister noch beraten: Den Entwurf legen Sie ohne Zahlung an. Zur Prüfung geben Sie das Haus, wenn alle einverstanden sind, und bis dahin sieht es niemand.
149 €Einzelobjekt, netto zzgl. USt. je 30 Tage
177,31 € inkl. USt., monatlich kündbar
Konto und Entwurf kosten nichts. Bezahlt wird erst, wenn Sie das Haus zur Prüfung geben.
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