Das geschlossene Netzwerk für Immobilien unter der Hand
Geprüfte Käufer sehen zuerst nur Lage und Zahlen. Adresse, Fotos und Unterlagen gibt es erst, wenn Sie freigeben.
149 €netto zzgl. USt. je 30 Tage
177,31 € inkl. USt., monatlich kündbar
Konto und Entwurf kosten nichts. Bezahlt wird erst, wenn Sie das Haus zur Prüfung geben.
Verlängert sich automatisch und endet von selbst, wenn das Haus verkauft oder zurückgezogen ist. Drei Tage vor jeder Verlängerung kommt eine Erinnerung per E-Mail.
Die Mieterliste ist kein Aushang. Sie geben sie frei, wem Sie wollen.
Aachen, Bereich —
Objekt —. Ansicht protokolliert.
Für private Eigentümer und Erbengemeinschaften, die in Aachen ein vermietetes Mehrfamilienhaus besitzen.
Verkaufen können Sie das Haus vermietet, die Mietverträge gelten weiter (§ 566 BGB). Käufer prüfen zuerst die Miete: beim Zensus 2022 im Schnitt 8,04 € je m² in Aachen, 6,82 € in Nordrhein-Westfalen. Grunderwerbsteuer zahlt in der Regel der Käufer, in Nordrhein-Westfalen 6,5 % vom Kaufpreis.
263.703 Menschen leben in Aachen, 1.639 je km². Gebäude mit drei und mehr Wohnungen gibt es 14.831; sie sind die Häuser, aus denen Anleger kaufen, und Ihr Haus ist eines davon.
Mit 78,9 % der Wohnungen in Gebäuden mit drei und mehr Wohnungen liegt Aachen über dem Wert in Nordrhein-Westfalen von 59,3 %. Käufer kennen den Typ und vergleichen; ein vollständiges Zahlenwerk zählt mehr als Fotos.
23,6 % der bewohnten Wohnungen in Aachen bewohnen ihre Eigentümer, in Nordrhein-Westfalen 40,6 %. Mehr Haushalte als im Land wohnen zur Miete; ein vermietetes Haus findet hier Käufer, die vermieten wollen, nicht einziehen.
Der Bestand ist älter als im Land. 12,4 % der Gebäude mit Wohnraum stammen von vor 1919, in Nordrhein-Westfalen 10,8 %; ab 2000 entstanden 10,9 %. Käufer fragen darum früh nach Energieausweis, Heizung, Dach und Leitungen.
Gas heizt in Aachen 80,2 % der Gebäude, bundesweit 53,9 %. Für Ihr Haus zählen Alter und Art der Anlage, zentral oder je Wohnung, und die letzten Abrechnungen.
Die durchschnittliche Nettokaltmiete der vermieteten Wohnungen lag am Zensusstichtag in Aachen bei 8,04 € je m², über dem Wert in Nordrhein-Westfalen von 6,82 €. Für Käufer zählt Ihre Ist-Miete aus der Mieterliste, nicht der Durchschnitt.
Mehr kleine Wohnungen als im Land: 31,0 % mit einem oder zwei Räumen, in Nordrhein-Westfalen 14,1 %. Käufer schauen bei solchen Häusern auf die Fluktuation und die Miete je m² bei der letzten Neuvermietung.
Aachen grenzt an fünf Nachbarorte, der nächste ist Würselen. Wer ein Mietshaus sucht, vergleicht über die Grenze; die Zahlen der Nachbarorte stehen unten.
| Kennzahl | Aachen | Städteregion Aachen | Nordrhein-Westfalen | Deutschland |
|---|---|---|---|---|
| Einwohner (31. Dezember 2025) | 263.703 | 583.325 | 17.986.214 | 83.467.117 |
| Gebäude mit Wohnraum mit drei und mehr Wohnungen | 14.831 | 29.206 | 901.736 | 3.629.757 |
| Wohnungen in Gebäuden mit drei und mehr Wohnungen | 78,9 % | 62,4 % | 59,3 % | 55,8 % |
| Gebäude mit Wohnraum, Baujahr vor 1919 | 12,4 % | 12,0 % | 10,8 % | 13,1 % |
| Gebäude mit Wohnraum, Baujahr bis 1949 | 23,7 % | 24,4 % | 21,6 % | 24,8 % |
| Gebäude mit Wohnraum, Baujahr 1950 bis 1979 | 47,7 % | 43,4 % | 42,5 % | 36,3 % |
| Gebäude mit Wohnraum, Baujahr ab 2000 | 10,9 % | 13,5 % | 15,0 % | 16,5 % |
| Heizung mit Gas | 80,2 % | 67,5 % | 66,2 % | 53,9 % |
| Heizung mit Öl | 10,2 % | 20,3 % | 17,7 % | 24,7 % |
| Fernwärme | 5,2 % | 3,5 % | 6,0 % | 6,6 % |
| Eigentümerquote | 23,6 % | 35,3 % | 40,6 % | 44,3 % |
| Leerstand | 2,8 % | 3,1 % | 3,3 % | 4,3 % |
| Nettokaltmiete je m² | 8,04 € | 7,20 € | 6,82 € | 7,28 € |
Zensus 2022, Stichtag 15. Mai 2022; Einwohner und Fläche: Gemeindeverzeichnis, 31. Dezember 2025.
Ihre Jahresnettomiete ist die Grundlage jeder Rechnung. Multipliziert mit dem Ertragsfaktor der passenden Baujahresgruppe aus dem Grundstücksmarktbericht ergibt sie eine erste Größenordnung; ein Verkehrswert im Sinn von § 194 BauGB ist das noch nicht.
Für eine belastbare Zahl beantragen Sie ein Gutachten beim Gutachterausschuss (§ 193 Abs. 1 BauGB) oder bei einem Sachverständigen. Unterhand bewertet nicht; die Angebotsrunde zeigt, was Käufer bieten, ohne Sie zu binden.
Fundstellen: § 193 BauGB; § 194 BauGB. Stand 3. November 2026.
Neun Schritte vom Ordner bis zur Übergabe, und keiner verlangt, dass das Haus öffentlich gezeigt wird.
Bis auf die erste Zeile gilt alles in ganz Deutschland. Welche Verordnungen des Landes in Aachen gelten, steht im Kasten darunter, Regel für Regel.
| Was | Regel | Fundstelle |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer Nordrhein-Westfalen | 6,5 % vom Kaufpreis, für Erwerbsvorgänge seit dem 1. Januar 2015 | § 1 Abs. 1 Gesetz über die Festsetzung des Steuersatzes für die Grunderwerbsteuer vom 25. Juli 2011 (GV. NRW. S. 389), geändert durch Gesetz vom 18. Dezember 2014 (GV. NRW. S. 954) |
| Laufende Mietverhältnisse | bleiben bestehen, der Käufer wird Vermieter und übernimmt die Kautionen | §§ 566, 566a, 573 BGB |
| Miete bei Wiedervermietung | greift nur in Gebieten der Landesverordnung | § 556d BGB |
| Erhöhung bis zur Vergleichsmiete | 20 Prozent in drei Jahren, nach Landesverordnung 15 Prozent | § 558 Abs. 3 BGB |
| Vorkauf durch Mieter | beim Verkauf des ganzen, nicht aufgeteilten Hauses in der Regel nicht | § 577 Abs. 1 BGB |
| Vorkauf durch die Gemeinde | nur in den Fällen der §§ 24 und 25 BauGB, Frist drei Monate ab Mitteilung | §§ 24, 25, 28 BauGB |
| Sperrfrist für Eigenbedarf | drei Jahre, in Orten der Landesverordnung bis zu zehn Jahre | § 577a BGB |
| Pflicht zum Energieausweis | spätestens bei der Besichtigung vorlegen, nach dem Kaufvertrag übergeben | § 80 Abs. 3 und 4 GModG |
| Gesetzliche Provisionsteilung | gilt nicht für Mehrfamilienhäuser | § 656c BGB |
Vier der fünf Regeln aus Landesverordnungen gelten in Aachen. Maßgeblich ist der Wortlaut der Verordnungen, gelesen am 3. November 2026; jede Zeile nennt ihre Fundstelle.
| Regel | Was gilt | Fundstelle |
|---|---|---|
| Mietpreisbremse (§ 556d BGB) | Gilt in Aachen, befristet bis zum 31. Dezember 2029. Bei Mietbeginn darf die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen (§ 556d Abs. 1 BGB). | Mieterschutzverordnung NRW (MietSchVO NRW): Verordnung vom 28. Januar 2025 (GV. NRW. 2025 S. 111), geändert durch Verordnung vom 28. Oktober 2025 (GV. NRW. 2025 S. 848), § 1 und Anlage |
| Abgesenkte Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB) | Gilt in Aachen, befristet bis zum 28. Februar 2030. Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete höchstens 15 Prozent in drei Jahren statt 20 Prozent (§ 558 Abs. 3 BGB). | Mieterschutzverordnung NRW (MietSchVO NRW): Verordnung vom 28. Januar 2025 (GV. NRW. 2025 S. 111), geändert durch Verordnung vom 28. Oktober 2025 (GV. NRW. 2025 S. 848), § 1 und Anlage |
| Verlängerte Kündigungssperrfrist nach Umwandlung (§ 577a Abs. 2 BGB) | Gilt in Aachen, befristet bis zum 28. Februar 2030. Nach Umwandlung und Verkauf einer vermieteten Wohnung kann der Erwerber erst nach acht Jahren wegen Eigenbedarfs oder Verwertung kündigen (§ 577a BGB). | Mieterschutzverordnung NRW (MietSchVO NRW): Verordnung vom 28. Januar 2025 (GV. NRW. 2025 S. 111), geändert durch Verordnung vom 28. Oktober 2025 (GV. NRW. 2025 S. 848), § 1 und Anlage |
| Genehmigung für die Umwandlung in Eigentumswohnungen (§ 250 BauGB) | Gilt in Aachen nicht. Bei der Prüfung am 3. November 2026 gab es in Nordrhein-Westfalen dazu keine geltende Landesverordnung. | § 250 Abs. 1 Satz 3 BauGB (Ermächtigung); keine Landesverordnung |
| Angespannter Wohnungsmarkt im Baurecht (§ 201a BauGB) | Gilt in Aachen, befristet bis zum 31. Dezember 2026. Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt nach § 201a BauGB: Die Gemeinde kann ein Vorkaufsrecht an brachliegenden Grundstücken begründen, leichter zugunsten des Wohnungsbaus vom Bebauungsplan befreien und Baugebote anordnen (§§ 25, 31, 175, 176 BauGB). | BaulandmobilisierungsVO NRW (§ 201a BauGB): Verordnung vom 21. Dezember 2022 (GV. NRW. 2023 S. 2), § 1 und Anlage 1 |
Gemeindelisten aus dem Text der Landesverordnungen, zugeordnet über Name und Kreis zum Gemeindeverzeichnis; Gemeinden, deren Name nicht eindeutig ist, sind nicht zugeordnet. Stand der Verordnungen 3. November 2026. Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung.
Stand 3. November 2026.
Aufteilen können Sie selbst: mit einer Teilungserklärung (§ 8 WEG), einem Aufteilungsplan und der Bescheinigung der Baubehörde, dass die Wohnungen in sich abgeschlossen sind (§ 7 Abs. 4 WEG). Die Wohnungsgrundbücher legt das Grundbuchamt an.
Fundstellen: §§ 7, 8 WEG. Stand 3. November 2026.
Mit der Aufteilung ändern sich die Rechte der Mieter: Beim ersten Verkauf einer aufgeteilten, vermieteten Wohnung hat der Mieter ein Vorkaufsrecht (§ 577 BGB), und ihr Käufer kann sich auf Eigenbedarf erst nach drei Jahren berufen (§ 577a BGB). Verkaufen Sie das Haus im Ganzen, entsteht das Vorkaufsrecht in der Regel nicht.
Fundstellen: §§ 577, 577a BGB. Stand 3. November 2026.
In Aachen bewohnen 23,6 % der Haushalte ihre Wohnung selbst. Wer aufteilen will, rechnet mit Käufern, die einzeln vermieten, und mit Aufwand und Zeit für Teilung und Einzelverkauf.
Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung.
Angenommen, Ihr Mietshaus in Aachen wird für 1.000.000 € verkauft und im Grundbuch steht noch eine Grundschuld. Die Zahl dient nur der Rechnung. Notar und Grundbuch rechnen nach Tabelle B (§ 34 GNotKG), eine volle Gebühr sind 1.735 €; die Grunderwerbsteuer in Nordrhein-Westfalen liegt bei 6,5 %, gültig seit dem 1. Januar 2015.
| Posten | Grundlage | Betrag | Wer zahlt |
|---|---|---|---|
| Löschung einer alten Grundschuld, 300.000 € | 0,5 Gebühr, GNotKG KV 14140 | 317,50 € | Verkäufer |
| Unterhand Einzelobjekt, je 30 Tage | fällig beim „Zur Prüfung geben“; endet mit dem Verkauf von selbst | 149 € netto zzgl. USt. je 30 Tage (177,31 € inkl. USt.), monatlich kündbar | Verkäufer |
| Grunderwerbsteuer | Satz des Landes vom Kaufpreis (§ 11 GrEStG mit Landesgesetz) | 65.000 € | Käufer, nach Vertrag |
| notarielle Beurkundung | doppelte Gebühr nach GNotKG KV 21100, zzgl. USt. | 3.470 € | Käufer (§ 448 Abs. 2 BGB) |
| Vollzug und Betreuung durch den Notar | je 0,5 Gebühr, GNotKG KV 22110 und KV 22200 | 1.735 € | Käufer |
| Vormerkung im Grundbuch | 0,5 Gebühr, GNotKG KV 14150 | 867,50 € | Käufer |
| Grundbucheintrag des neuen Eigentümers | 1,0 Gebühr, GNotKG KV 14110 | 1.735 € | Käufer (§ 448 Abs. 2 BGB) |
Im Beispiel zahlt der Käufer mindestens 70.205 € zusätzlich, 7,0 % des Preises, noch ohne Vollzug und Umsatzsteuer. Anleger rechnen diese Kosten in ihre Rendite ein; sie bestimmen mit, was sie bieten.
Ihre Kosten: Löschung der Grundschulden und ein Makler, wenn Sie einen wollen. Unterhand berechnet keine Provision, nur das Einzelobjekt.
| Kaufpreis | Grunderwerbsteuer 6,5 % | Beurkundung und Eintragung (3,0 Gebühren) | Zusammen | Anteil am Kaufpreis |
|---|---|---|---|---|
| 600.000 € | 39.000 € | 3.285 € | 42.285 € | 7,0 % |
| 1.000.000 € | 65.000 € | 5.205 € | 70.205 € | 7,0 % |
| 1.800.000 € | 117.000 € | 9.045 € | 126.045 € | 7,0 % |
Beurkundung (2,0) und Eintragung (1,0) nach Tabelle B (§ 34 GNotKG), ohne Vollzug, Auslagen und Umsatzsteuer; Grunderwerbsteuer nach dem Satz des Landes. Beispielpreise, keine Marktwerte.
„Ein Mietshaus braucht Reichweite.“
Reichweite ist nicht Nachfrage. Die Resonanz zählt vorher, wie viele geprüfte Mandate passen; nach den 30 Tagen der Zusage können Sie neu entscheiden, ohne dass ein Portal die Tage mitgezählt hat.
„Im Haus soll niemand unruhig werden.“
Bis zur Besichtigung merken sie nichts: Stufe 1 zeigt keine Adresse, die Mieterliste sieht nur, wen Sie freigeben. Für Termine in bewohnten Wohnungen sprechen Sie mit den Mietern; ihre Verträge bleiben unverändert (§ 566 BGB).
„Ich weiß nicht, was das Haus wert ist.“
Dafür gibt es den Marktbericht mit Ertragsfaktoren und, wenn nötig, ein Gutachten. Was Käufer bieten, sehen Sie in der Angebotsrunde, ohne sich zu binden.
„Das macht doch ein Makler für mich.“
Auch mit Makler geht es: Er stellt das Haus als Professional ein, sein Auftrag bleibt bestehen. Unterhand bestimmt nur, wer das Haus wann sieht.
Öffentlich verkauft, ist ein Mietshaus für jeden zu sehen, auch für die eigenen Mieter. Bei Unterhand kommt zuerst die Rechnung, dann, nach Ihrer Freigabe, die Adresse.
Stufe 1 zeigt geprüften Mitgliedern genug zum Rechnen: Preisband, Wohnfläche, Zahl der Wohnungen, Kennzahlen und Lageplan. Adresse, Fotos und Ihr Name fehlen; Mitglied ist nur, wer Beitrag zahlt und den Ausweis gezeigt hat.
Was über Stufe 1 hinausgeht, geben Sie frei; bei einem Mehrfamilienhaus oft nur für Investoren mit Kapital- oder Finanzierungsnachweis. Jede Datei trägt die Nummer des Lesenden, jede Ansicht steht im Protokoll.
Für Aachen nennt Unterhand erst ab drei eine Zahl. Wie viele Mandate zu Ihrem Haus passen, zeigt die Resonanz, ohne Konto.
Erst die Resonanz prüfen, ohne Konto und ohne ZahlungWie Unterhand Ihre Unterlagen schützt
Luftlinie zwischen den Mittelpunkten, Einwohner, Eigentümerquote und Nettokaltmiete aus dem Zensus 2022.
| Ort | Luftlinie | Einwohner | Eigentümerquote | Nettokaltmiete |
|---|---|---|---|---|
| Aachen | – | 263.703 | 23,6 % | 8,04 € je m² |
| Würselen | 8,1 km | 40.249 | 39,9 % | 6,65 € je m² |
| Stolberg (Rheinland) | 10,9 km | 57.678 | 44,5 % | 5,90 € je m² |
| Herzogenrath | 11,7 km | 48.666 | 46,1 % | 6,24 € je m² |
| Roetgen | 13,3 km | 8.726 | 67,4 % | 6,56 € je m² |
| Eschweiler | 13,6 km | 57.573 | 41,4 % | 5,98 € je m² |
Eine erste Zahl liefert die Jahresnettomiete mal Ertragsfaktor aus dem Marktbericht des Gutachterausschusses, ein Gutachten die belastbare (§ 193 Abs. 1 BauGB). Beim Zensus 2022 lag die Nettokaltmiete in Aachen bei 8,04 € je m²; zählen wird Ihre Ist-Miete. Unterhand bewertet nicht.
Nicht beim Verkauf im Ganzen. Ein Vorkaufsrecht hat der Mieter nur, wenn an seiner Wohnung nach der Vermietung Wohnungseigentum begründet wurde oder werden soll, und dann beim ersten Verkauf (§ 577 BGB).
Der Käufer zahlt Notar und Grundbuch (§ 448 Abs. 2 BGB) und nach dem Vertrag in der Regel auch die Grunderwerbsteuer, die beide schulden (§ 13 Nr. 1 GrEStG): 6,5 % in Nordrhein-Westfalen, im Beispiel 65.000 €. Ihnen bleibt die Löschung der Grundschulden.
Verkaufen können nur alle zusammen (§ 2040 Abs. 1 BGB). Bleibt es beim Nein, kann jeder die Auseinandersetzung verlangen (§ 2042 BGB), notfalls über die Teilungsversteigerung (§ 180 ZVG). Eine Übernahme durch einen Miterben ist grunderwerbsteuerfrei (§ 3 Nr. 3 GrEStG).
Das hängt an Zeit, Aufwand und den Rechten der Mieter: Teilungserklärung und Abgeschlossenheitsbescheinigung (§§ 7, 8 WEG), Vorkaufsrecht der Mieter (§ 577 BGB), in manchen Ländern eine Genehmigung (§ 250 BauGB). Die Eigentümerquote in Aachen liegt bei 23,6 %.
Objektart, Stadt und Bereich, Preisband, Wohnfläche, Zahl der Wohnungen, Kennzahlen und einen Lageplan mit Grundstück und Gebäudegrundfläche. Keine Adresse, kein Foto, keinen Namen, kein Einstelldatum.
Vor 1919 gebaut sind in Aachen 12,4 % der Gebäude, bis 1949 zusammen 23,7 %, zwischen 1950 und 1979 47,7 %. Für ein Mietshaus dieser Jahrgänge zählen Belege über Dach, Leitungen und Heizung mehr als jede Beschreibung.
2,8 % der Wohnungen in Aachen standen beim Zensus leer, in Nordrhein-Westfalen 3,3 %. Käufer rechnen mit einem Mietausfallwagnis; ein voll vermietetes Haus mit stabilen Verträgen senkt es.
14.831 Mehrfamilienhäuser mit 78,9 % aller Wohnungen zählt der Zensus 2022 in Aachen. Verkaufszahlen und Ertragsfaktoren veröffentlicht der Gutachterausschuss im Grundstücksmarktbericht.
Ja. Nennen Sie laufende Verfahren in den Unterlagen; der Käufer übernimmt die Mietverhältnisse (§ 566 BGB), und der Vertrag regelt, wem Forderungen bis zum Stichtag zustehen. Wer einen Mangel arglistig verschweigt, kann sich auf einen Haftungsausschluss nicht berufen (§ 444 BGB).
Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung.
Netzwerkzahlen nennt Unterhand erst ab drei. Kein Objekt, keine Adresse und kein Preis eines einzelnen Objekts steht auf dieser Seite. Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung. Stand 3. November 2026.
Ihre Mieter wohnen weiter, ihre Verträge gelten unverändert, und bis Sie freigeben, sieht niemand Adresse oder Mieterliste. Den Entwurf legen Sie ohne Zahlung an; zur Prüfung geben Sie das Haus, wenn Sie so weit sind.
149 €Einzelobjekt, netto zzgl. USt. je 30 Tage
177,31 € inkl. USt., monatlich kündbar
Konto und Entwurf kosten nichts. Bezahlt wird erst, wenn Sie das Haus zur Prüfung geben.
Verlängert sich automatisch und endet von selbst, wenn das Haus verkauft oder zurückgezogen ist. Drei Tage vor jeder Verlängerung kommt eine Erinnerung per E-Mail.
Erst die Resonanz prüfen, ohne Konto und ohne Zahlung
Für mehrere Häuser: Professional mit bis zu zehn aktiven Objekten, 199 € netto zzgl. USt. im Monat für die ersten hundert Anbieter, sonst 249 €; monatlich kündbar, keine Mindestlaufzeit.