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Hinfahren lohnt sich erst, wenn die Zahlen passen.
Traunstein, Bereich —
Objekt —. Ansicht protokolliert.
Für Familien und Paare, die in Traunstein oder im Umland ein Haus selbst bewohnen wollen.
Wer in Traunstein ein Haus sucht, sucht in einem Bestand von 3.396 Gebäuden mit einer oder zwei Wohnungen. Die Nebenkosten betragen in Bayern im Beispiel mindestens 4,1 % des Preises, davon 3,5 % Grunderwerbsteuer. Unterhand meldet passende Häuser von Eigentümern, die nicht öffentlich verkaufen.
Auf 48,57 km² leben in Traunstein 20.977 Menschen. 3.396 Häuser mit einer oder zwei Wohnungen zählt der Zensus 2022, 75,2 % aller Gebäude mit Wohnraum; in Bayern sind es 84,2 %.
Mit 75,2 % liegt der Anteil der Ein- und Zweifamilienhäuser in Traunstein nicht über dem Wert in Bayern (84,2 %). Viele suchen deshalb zugleich in den Nachbarorten; ein Mandat bei Unterhand kann mehrere Orte nennen.
Im Kreis gibt es anteilig mehr Häuser als in Traunstein: 84,7 % gegenüber 75,2 %. Ein Mandat für Traunstein und die Nachbargemeinden erweitert die Auswahl.
Nur 39,6 % der bewohnten Wohnungen in Traunstein bewohnen ihre Eigentümer, in Bayern 49,3 %. Ein Haus zum Selbstwohnen ist hier seltener als im Land; frühe Information zählt mehr als jede Besichtigung.
Wer in Traunstein ein Haus kauft, kauft meistens einen Bestandsbau: 34,4 % der Gebäude mit Wohnraum entstanden zwischen 1950 und 1979, nur 19,5 % ab 2000. Welche Heizung ein Haus hat, steht im Energieausweis; Öl heizt hier 20,2 % der Gebäude.
Die Nettokaltmiete vermieteter Wohnungen lag in Traunstein beim Zensus bei 7,78 € je m², in Bayern bei 8,74 €. Wer zur Miete wohnt, kann damit seine heutige Belastung neben die Rate für ein Haus legen.
Bis München sind es 87,1 km Luftlinie. Wer in der Stadt arbeitet und hier sucht, nennt im Mandat oft auch Surberg und Nußdorf; die Nachbarorte stehen unten mit ihren Zahlen.
| Kennzahl | Traunstein | Landkreis Traunstein | Bayern | Deutschland |
|---|---|---|---|---|
| Einwohner (31. Dezember 2025) | 20.977 | 175.319 | 13.245.503 | 83.467.117 |
| Einwohner je km² | 432 | 114 | 188 | 233 |
| Gebäude mit Wohnraum mit einer oder zwei Wohnungen | 3.396 | 41.306 | 2.716.278 | 16.327.510 |
| Anteil der Gebäude mit einer oder zwei Wohnungen an den Gebäuden mit Wohnraum | 75,2 % | 84,7 % | 84,2 % | 81,8 % |
| Eigentümerquote | 39,6 % | 54,8 % | 49,3 % | 44,3 % |
| Leerstand | 3,8 % | 4,2 % | 4,2 % | 4,3 % |
| Nettokaltmiete je m² | 7,78 € | 7,20 € | 8,74 € | 7,28 € |
| Gebäude mit Wohnraum, Baujahr bis 1949 | 24,0 % | 17,7 % | 15,9 % | 24,8 % |
| Gebäude mit Wohnraum, Baujahr 1950 bis 1979 | 34,4 % | 37,0 % | 38,5 % | 36,3 % |
| Gebäude mit Wohnraum, Baujahr ab 2000 | 19,5 % | 19,5 % | 19,8 % | 16,5 % |
| Heizung mit Gas | 57,5 % | 15,8 % | 34,4 % | 53,9 % |
| Fernwärme | 4,2 % | 6,6 % | 5,3 % | 6,6 % |
| Wärmepumpe, Solar- und Geothermie | 5,5 % | 8,4 % | 5,7 % | 4,2 % |
Zensus 2022, Stichtag 15. Mai 2022; Einwohner und Fläche: Gemeindeverzeichnis, 31. Dezember 2025.
Ab 2000 gebaut sind in Traunstein 19,5 % der Gebäude, zwischen 1980 und 1999 22,1 %. Ein jüngeres Haus spart Sanierung, nicht aber die Prüfung: Fragen Sie nach Bauakte, Abnahmeprotokoll und Wartung der Heizung.
Ist die Straße noch nicht endgültig hergestellt, kann die Gemeinde Erschließungsbeiträge erheben (§§ 127, 133 BauGB); fragen Sie beim Eigentümer und bei der Gemeinde, ob Bescheide offen sind, und lassen Sie im Kaufvertrag regeln, wer sie trägt. Ein Baulastenverzeichnis gibt es in Bayern nicht; Rechte von Nachbarn am Grundstück stehen als Dienstbarkeit im Grundbuch (§ 1018 BGB).
Fundstellen: §§ 127, 133 BauGB; § 80 GModG. Stand 3. November 2026.
Das Beispiel rechnet mit 550.000 € Kaufpreis für ein Haus in Traunstein und einer Grundschuld der Bank. Notar- und Grundbuchgebühren sind überall gleich (§ 34 GNotKG; eine volle Gebühr hier 1.015 €), die Grunderwerbsteuer bestimmt das Land: 3,5 %.
| Posten | Grundlage | Betrag | Wer zahlt |
|---|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | Landessatz auf den Kaufpreis (§ 11 GrEStG und Landesrecht) | 19.250 € | Käufer, nach Vertrag |
| Beurkundung des Kaufvertrags | doppelte Gebühr nach GNotKG KV 21100, zzgl. USt. | 2.030 € | Käufer (§ 448 Abs. 2 BGB) |
| Abwicklung durch den Notar | zweimal eine halbe Gebühr, GNotKG KV 22110 und KV 22200 | 1.015 € | Käufer |
| Auflassungsvormerkung | 0,5 Gebühr, GNotKG KV 14150 | 507,50 € | Käufer |
| Umschreibung im Grundbuch | volle Gebühr nach GNotKG KV 14110 | 1.015 € | Käufer |
| Grundschuld für die Bank, 400.000 €, Urkunde | 1,0 Gebühr, GNotKG KV 21200, zzgl. USt. | 785 € | Käufer |
| Grundschuld über 400.000 €: Eintragung | volle Gebühr nach GNotKG KV 14121 | 785 € | Käufer |
| Mitglied bei Unterhand | Beitrag im Monat, keine Provision | 49 € netto zzgl. USt. im Monat (58,31 € inkl. USt.), monatlich kündbar | Käufer |
Mindestens 22.295 € oder 4,1 % des Preises: So viel kosten im Beispiel Grunderwerbsteuer, Beurkundung und Eintragung, noch ohne Vollzug und Grundschuld. Planen Sie diesen Betrag aus Eigenkapital ein.
Bietet ein Makler das Haus an, zahlen Sie als Verbraucher höchstens die Hälfte der Provision (§§ 656c, 656d BGB). Unterhand selbst berechnet keine Provision.
Laufend kommt die Grundsteuer hinzu: Messbetrag laut Finanzamt mal Hebesatz der Gemeinde.
| Kaufpreis | Grunderwerbsteuer 3,5 % | Beurkundung und Eintragung (3,0 Gebühren) | Zusammen | Anteil am Kaufpreis |
|---|---|---|---|---|
| 350.000 € | 12.250 € | 2.055 € | 14.305 € | 4,1 % |
| 550.000 € | 19.250 € | 3.045 € | 22.295 € | 4,1 % |
| 800.000 € | 28.000 € | 4.245 € | 32.245 € | 4,0 % |
Beurkundung (2,0) und Eintragung (1,0) nach Tabelle B (§ 34 GNotKG), ohne Vollzug, Auslagen und Umsatzsteuer; Grunderwerbsteuer nach dem Satz des Landes. Beispielpreise, keine Marktwerte.
Die erste Zeile gilt nur in Bayern, die übrigen bundesweit.
| Was | Regel | Fundstelle |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer Bayern | 3,5 % vom Kaufpreis, für Erwerbsvorgänge seit dem 1. Januar 1997 | § 11 Abs. 1 Grunderwerbsteuergesetz in der Fassung der Bekanntmachung vom 26. Februar 1997 (BGBl. I S. 418, 1804); Bayern hat keinen eigenen Satz bestimmt (Art. 105 Abs. 2a Satz 2 GG) |
| Entwurf des Kaufvertrags | in der Regel zwei Wochen vor dem Termin, damit Sie prüfen können | § 17 Abs. 2a BeurkG |
| Vorkaufsrecht der Gemeinde | Frist von drei Monaten ab Mitteilung des Vertrags | §§ 24, 28 BauGB |
| Städtebauliche Sanierung | Kaufvertrag kann genehmigungspflichtig sein, Ausgleichsbetrag möglich; Vermerk im Grundbuch | §§ 144, 154, 169 BauGB |
| Maklerprovision beim Einfamilienhaus | höchstens die Hälfte für den Käufer; Vertrag in Textform | §§ 656a, 656c, 656d BGB |
| Bescheinigung über die Grunderwerbsteuer | ohne sie trägt das Grundbuchamt keinen neuen Eigentümer ein | § 22 Abs. 1 GrEStG |
| Energieausweis vor dem Kauf | der Verkäufer legt ihn spätestens bei der Besichtigung vor | § 80 Abs. 4 GModG |
| Mieter im Haus | der Mietvertrag geht auf Sie als Käufer über | § 566 Abs. 1 BGB |
Alle fünf Regeln aus Landesverordnungen gelten in Traunstein. Maßgeblich ist der Wortlaut der Verordnungen, gelesen am 3. November 2026; jede Zeile nennt ihre Fundstelle.
| Regel | Was gilt | Fundstelle |
|---|---|---|
| Mietpreisbremse (§ 556d BGB) | Gilt in Traunstein, befristet bis zum 31. Dezember 2029. Bei Mietbeginn darf die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen (§ 556d Abs. 1 BGB). | Mieterschutzverordnung Bayern (MiSchuV): Verordnung vom 16. Dezember 2025 (GVBl. S. 718), geändert durch Verordnung vom 16. Juni 2026 (GVBl. S. 334), § 1 und Anlage |
| Abgesenkte Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB) | Gilt in Traunstein, befristet bis zum 31. Dezember 2029. Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete höchstens 15 Prozent in drei Jahren statt 20 Prozent (§ 558 Abs. 3 BGB). | Mieterschutzverordnung Bayern (MiSchuV): Verordnung vom 16. Dezember 2025 (GVBl. S. 718), geändert durch Verordnung vom 16. Juni 2026 (GVBl. S. 334), § 1 und Anlage |
| Verlängerte Kündigungssperrfrist nach Umwandlung (§ 577a Abs. 2 BGB) | Gilt in Traunstein, befristet bis zum 31. Dezember 2029. Nach Umwandlung und Verkauf einer vermieteten Wohnung kann der Erwerber erst nach zehn Jahren wegen Eigenbedarfs oder Verwertung kündigen (§ 577a BGB). | Mieterschutzverordnung Bayern (MiSchuV): Verordnung vom 16. Dezember 2025 (GVBl. S. 718), geändert durch Verordnung vom 16. Juni 2026 (GVBl. S. 334), § 1 und Anlage |
| Genehmigung für die Umwandlung in Eigentumswohnungen (§ 250 BauGB) | Gilt in Traunstein, befristet bis zum 31. Dezember 2026. Begründung oder Teilung von Wohnungs- und Teileigentum in bestehenden Wohngebäuden mit mehr als zehn Wohnungen nur mit Genehmigung (§ 250 BauGB). | Gebietsbestimmungsverordnung Bau (GBestV-Bau), § 2: Verordnung vom 6. September 2022 (GVBl. S. 578), zuletzt geändert durch Verordnung vom 16. Dezember 2025 (GVBl. S. 717), § 2 und Anlage |
| Angespannter Wohnungsmarkt im Baurecht (§ 201a BauGB) | Gilt in Traunstein, befristet bis zum 31. Dezember 2026. Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt nach § 201a BauGB: Die Gemeinde kann ein Vorkaufsrecht an brachliegenden Grundstücken begründen, leichter zugunsten des Wohnungsbaus vom Bebauungsplan befreien und Baugebote anordnen (§§ 25, 31, 175, 176 BauGB). | Gebietsbestimmungsverordnung Bau (GBestV-Bau), § 1: Verordnung vom 6. September 2022 (GVBl. S. 578), zuletzt geändert durch Verordnung vom 16. Dezember 2025 (GVBl. S. 717), § 1 und Anlage |
Gemeindelisten aus dem Text der Landesverordnungen, zugeordnet über Name und Kreis zum Gemeindeverzeichnis; Gemeinden, deren Name nicht eindeutig ist, sind nicht zugeordnet. Stand der Verordnungen 3. November 2026. Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung.
Stand 3. November 2026.
Sie beschreiben einmal, was Sie suchen. Den Rest erledigen E-Mail, Freigabe und Notar.
„Die schönen Häuser stehen nie im Internet.“
Unterhand ist der Ort, an dem solche Verkäufe stattfinden, ohne Portal und ohne Schild. Ihr Mandat steht dort, bevor das Haus kommt, und meldet es Ihnen per E-Mail.
„Mit Kindern schaffen wir keine Massenbesichtigung.“
Das ist auch nicht nötig. Was nicht passt, erkennen Sie an Lageplan und Zahlen auf Stufe 1; hingefahren wird nur zu Häusern, die Sie freigegeben bekommen, und dann einzeln.
„Was, wenn monatelang nichts kommt?“
Die Resonanz kostet nichts, und Ihr Mandat beschreiben Sie ohne Konto. Treffer und Stufe 1 gibt es mit dem Beitrag: 49 € netto zzgl. USt. im Monat, monatlich kündbar; bleibt Ihr Mandat 30 Tage ohne Treffer, pausiert er von selbst.
„Der Arbeitgeber soll nichts merken.“
Ihr Name steht bei Unterhand nirgends, wo ein Eigentümer ihn sieht. Er kennt eine Nummer, Ihre Stufe, Ihren Nachweis und Ihr Mandat; mehr erfährt er erst beim Notar.
Ihr Mandat zählt schon, bevor ein Haus im Netzwerk steht: Im Stillen Register sehen Eigentümer, wie viele Mandate zu ihrem Haus passen, ohne einen Namen.
Bevor Sie einen Termin planen, kennen Sie Lageplan, Wohnfläche, Grundstück, Preisband und Fakten. Adresse, Fotos und Unterlagen kommen mit der Freigabe, und jeder Abruf steht im Protokoll.
Der Eigentümer erklärt per Kontrollkästchen, das Haus ausschließlich über Unterhand anzubieten und es bis mindestens 30 Tage nach der Freischaltung auf kein Portal zu stellen. Keine Zählung der Tage am Markt.
Unter drei nennt Unterhand für Traunstein keine Zahl. Ein Mandat beschreiben Sie ohne Konto und ohne Zahlung.
Erst die Resonanz prüfen, ohne Konto und ohne ZahlungWie Unterhand Ihre Unterlagen schützt
Die Nachbarorte mit gemeinsamer Grenze. Ein Mandat kann mehrere davon nennen; die Tabelle hilft bei der Wahl.
| Ort | Luftlinie | Einwohner | Eigentümerquote | Nettokaltmiete |
|---|---|---|---|---|
| Traunstein | – | 20.977 | 39,6 % | 7,78 € je m² |
| Surberg | 4,5 km | 3.203 | 65,3 % | 7,46 € je m² |
| Nußdorf | 5,1 km | 2.346 | 61,5 % | 7,08 € je m² |
| Vachendorf | 5,4 km | 1.750 | 58,9 % | 7,17 € je m² |
| Wonneberg | 6,0 km | 1.560 | 75,5 % | 6,58 € je m² |
| Grabenstätt | 7,9 km | 4.305 | 58,4 % | 7,46 € je m² |
| Siegsdorf | 8,0 km | 8.318 | 58,1 % | 7,41 € je m² |
| Waging am See | 8,6 km | 7.036 | 52,6 % | 7,24 € je m² |
| Chieming | 8,7 km | 4.781 | 54,9 % | 8,05 € je m² |
| Traunreut | 9,5 km | 20.381 | 47,7 % | 6,78 € je m² |
Einen Wert nennt Unterhand nicht. Was Häuser tatsächlich gekostet haben, steht im Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses für Traunstein, dazu die Bodenrichtwerte (§ 193 BauGB). Zum Vergleich der Mieten: 7,78 € je m² in Traunstein, 8,74 € in Bayern (Zensus 2022).
19,5 % der Gebäude mit Wohnraum sind ab 2000 gebaut, 34,4 % zwischen 1950 und 1979, 24,0 % bis 1949 (Zensus 2022). Für ein älteres Haus fragen Sie früh nach Heizung, Dach und Fenstern; der Energieausweis liegt spätestens bei der Besichtigung vor (§ 80 Abs. 4 GModG).
Oft. Traunstein grenzt an 9 Orte, der nächste ist Surberg; die Tabelle oben nennt Eigentümerquote und Miete. Die Grunderwerbsteuer ist im selben Land dieselbe, 3,5 %. Ein Mandat kann mehrere Orte zugleich nennen.
Höchstens die Hälfte, wenn ein Makler anbietet und Sie Verbraucher sind (§§ 656c, 656d BGB). Ohne Makler fällt keine Provision an, und Unterhand nimmt keine.
Mit der Prüfung Ihrer Identität, in der Regel am Werktag nach dem Beitritt. Das Mandat beschreiben Sie schon vorher ohne Konto; Zahlen für Traunstein nennt Unterhand erst ab drei.
Mit Gas heizen 57,5 % der Gebäude mit Wohnraum, mit Öl 20,2 %, mit Fernwärme 4,2 %, mit Wärmepumpe, Solar- oder Geothermie 5,5 % (Zensus 2022). Welche Heizung ein bestimmtes Haus hat und wie alt sie ist, steht im Energieausweis.
Bei gebrauchten Häusern schließen Kaufverträge die Haftung für Sachmängel in der Regel aus. Das gilt nicht, wenn der Verkäufer einen Mangel arglistig verschweigt oder eine Beschaffenheit garantiert (§ 444 BGB). Prüfen Sie deshalb vor dem Notartermin, wenn möglich mit einem Sachverständigen.
Der Zensus 2022 zählt in Traunstein 19,5 % der Gebäude aus der Zeit ab 2000. Bei Unterhand verkaufen Eigentümer ihr Haus, keine Bauträger; Neubauten kommen dort vor, wenn ihr Eigentümer verkauft.
Erst mit der Adresse, also nach der Freigabe. Dann gibt die Gemeinde Auskunft, welche Grundschule zuständig ist. Schreiben Sie den Wunsch schon ins Mandat; Eigentümer sehen dann, worauf es Ihnen ankommt.
Das Mandat lässt sich jederzeit anpassen: Orte, Kaufpreis bis, Wohnfläche und Ihren Satz ändern Sie im Konto, so oft Sie wollen. Neue Treffer richten sich danach; Häuser, die Sie mit „Nicht passend“ beantwortet haben, kommen nicht wieder.
Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung.
Netzwerkzahlen nennt Unterhand erst ab drei. Kein Objekt, keine Adresse und kein Preis eines einzelnen Objekts steht auf dieser Seite. Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung. Stand 3. November 2026.
Sie beschreiben einmal, was Ihre Familie braucht: Traunstein oder die Nachbarorte, Haus, Kaufpreis bis und in Ihren Worten Kinderzimmer, Garten oder Schulweg. Jedes passende Haus kommt per E-Mail mit Lage und Zahlen; hin fahren Sie erst nach der Freigabe.
49 €Mitglied, netto zzgl. USt. im Monat
58,31 € inkl. USt., monatlich kündbar
Konto und Resonanz kosten nichts. Bezahlt wird erst, wenn Sie im Zugang den Beitrag wählen.
Verlängert sich jeden Monat und ist monatlich kündbar, ohne Mindestlaufzeit. Bringt Ihr Mandat 30 Tage keinen Treffer, pausiert die Abbuchung von selbst.
Erst die Resonanz prüfen, ohne Konto und ohne Zahlung
Objekte über 1,5 Mio. €: Vier Augen, auf Einladung.