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Hinfahren lohnt sich erst, wenn die Zahlen passen.
Starnberg, Bereich —
Objekt —. Ansicht protokolliert.
Für Familien und Paare, die in Starnberg oder im Umland ein Haus selbst bewohnen wollen.
In Starnberg sind 80,4 % der Gebäude mit Wohnraum Häuser mit einer oder zwei Wohnungen, in Bayern 84,2 %. Zum Kaufpreis kommen 3,5 % Grunderwerbsteuer und gut ein Prozent für Notar und Grundbuch. Bei Unterhand sehen Mitglieder Häuser, deren Eigentümer nicht öffentlich verkaufen, als Lageplan mit Wohnfläche, Grundstück und Preisband, bevor Sie hinfahren.
Starnberg liegt im Landkreis Starnberg und zählt 24.602 Einwohner. Von den 5.651 Gebäuden mit Wohnraum haben 4.541 eine oder zwei Wohnungen, das sind 80,4 %; im Landkreis Starnberg liegt der Anteil bei 84,8 %.
Häuser sind in Starnberg seltener als im Land: 80,4 % der Gebäude mit Wohnraum, in Bayern 84,2 %. Ein freies Haus ist hier keine Massenware; wer früh davon erfährt, hat einen Vorsprung.
Im Landkreis Starnberg liegt der Anteil der Ein- und Zweifamilienhäuser bei 84,8 %, in Starnberg bei 80,4 %. Häuser sind hier also etwas seltener als ringsum.
Nur 42,7 % der bewohnten Wohnungen in Starnberg bewohnen ihre Eigentümer, in Bayern 49,3 %. Ein Haus zum Selbstwohnen ist hier seltener als im Land; frühe Information zählt mehr als jede Besichtigung.
22,4 % der Gebäude mit Wohnraum in Starnberg sind ab 2000 entstanden, mehr als in Bayern (19,8 %). Neuere Häuser bringen andere Fragen mit als alte: Bauträgervertrag, Gewährleistung, Erschließung. Gas heizt 64,4 % der Gebäude.
Wer in Starnberg zur Miete wohnt, zahlte beim Zensus im Schnitt 11,29 € Nettokaltmiete je m², mehr als in Bayern (8,74 €). Für viele Familien ist das der Vergleich, an dem sie Zins und Tilgung messen.
Bis München sind es 22,5 km Luftlinie. Wer in der Stadt arbeitet und hier sucht, nennt im Mandat oft auch Pöcking und Gauting; die Nachbarorte stehen unten mit ihren Zahlen.
| Kennzahl | Starnberg | Landkreis Starnberg | Bayern | Deutschland |
|---|---|---|---|---|
| Einwohner (31. Dezember 2025) | 24.602 | 139.709 | 13.245.503 | 83.467.117 |
| Einwohner je km² | 398 | 286 | 188 | 233 |
| Gebäude mit Wohnraum mit einer oder zwei Wohnungen | 4.541 | 30.275 | 2.716.278 | 16.327.510 |
| Anteil der Gebäude mit einer oder zwei Wohnungen an den Gebäuden mit Wohnraum | 80,4 % | 84,8 % | 84,2 % | 81,8 % |
| Eigentümerquote | 42,7 % | 48,6 % | 49,3 % | 44,3 % |
| Leerstand | 2,6 % | 3,0 % | 4,2 % | 4,3 % |
| Nettokaltmiete je m² | 11,29 € | 10,90 € | 8,74 € | 7,28 € |
| Gebäude mit Wohnraum, Baujahr bis 1949 | 13,7 % | 11,6 % | 15,9 % | 24,8 % |
| Gebäude mit Wohnraum, Baujahr 1950 bis 1979 | 37,7 % | 39,3 % | 38,5 % | 36,3 % |
| Gebäude mit Wohnraum, Baujahr ab 2000 | 22,4 % | 23,0 % | 19,8 % | 16,5 % |
| Heizung mit Gas | 64,4 % | 50,1 % | 34,4 % | 53,9 % |
| Fernwärme | 2,8 % | 2,2 % | 5,3 % | 6,6 % |
| Wärmepumpe, Solar- und Geothermie | 5,6 % | 7,2 % | 5,7 % | 4,2 % |
Zensus 2022, Stichtag 15. Mai 2022; Einwohner und Fläche: Gemeindeverzeichnis, 31. Dezember 2025.
37,7 % der Gebäude mit Wohnraum in Starnberg stammen aus den Jahren 1950 bis 1979, bundesweit 36,3 %. Häuser dieser Zeit sind oft solide gebaut, aber schwach gedämmt; der Energieausweis zeigt, wo das Haus steht, und bei Bauantrag vor dem 1. November 1977 ist es in der Regel ein Bedarfsausweis (§ 80 Abs. 3 GModG).
In Bayern gibt es kein Baulastenverzeichnis: Wege- und Leitungsrechte von Nachbarn stehen als Grunddienstbarkeit in Abteilung II des Grundbuchs (§ 1018 BGB). Offene Erschließungsbeiträge (§§ 127, 133 BauGB) fragen Sie bei der Gemeinde ab; wer einen Beitrag trägt, regelt der Kaufvertrag.
Fundstellen: §§ 127, 133 BauGB; § 80 GModG. Stand 3. November 2026.
Gerechnet für ein Haus zu 550.000 € in Starnberg. Den Preis setzen wir an; er sagt nichts über ein bestimmtes Haus. Notar und Grundbuch kosten bundesweit dasselbe (§ 34 GNotKG, eine volle Gebühr hier 1.015 €), die Grunderwerbsteuer in Bayern beträgt 3,5 %.
| Posten | Grundlage | Betrag | Wer zahlt |
|---|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | Satz des Landes vom Kaufpreis (§ 11 GrEStG mit Landesgesetz) | 19.250 € | Käufer, nach Vertrag |
| notarielle Beurkundung | doppelte Gebühr nach GNotKG KV 21100, zzgl. USt. | 2.030 € | Käufer (§ 448 Abs. 2 BGB) |
| Vollzug und Fälligkeitsmitteilung | je 0,5 Gebühr, GNotKG KV 22110 und KV 22200 | 1.015 € | Käufer |
| Eintragung der Vormerkung | 0,5 Gebühr, GNotKG KV 14150 | 507,50 € | Käufer |
| Eintragung als Eigentümer | volle Gebühr nach GNotKG KV 14110 | 1.015 € | Käufer |
| Grundschuldbestellung (400.000 €) beim Notar | volle Gebühr nach GNotKG KV 21200, zzgl. USt. | 785 € | Käufer |
| Grundschuld über 400.000 €: Eintragung | 1,0 Gebühr, GNotKG KV 14121 | 785 € | Käufer |
| Mitglied bei Unterhand | Beitrag im Monat, keine Provision | 49 € netto zzgl. USt. im Monat (58,31 € inkl. USt.), monatlich kündbar | Käufer |
Grunderwerbsteuer, Beurkundung und Eintragung kosten im Beispiel mindestens 22.295 €, 4,1 % des Kaufpreises; Vollzug und Grundschuld kommen dazu. Banken finanzieren den Kaufpreis, die Nebenkosten zahlen Käufer in der Regel aus eigenem Geld.
Ist ein Makler beteiligt, tragen Sie als Verbraucher beim Einfamilienhaus höchstens die Hälfte seiner Provision (§§ 656c, 656d BGB); über Unterhand fällt keine an.
Nach dem Kauf zahlen Sie Grundsteuer: den Messbetrag aus dem Bescheid des Finanzamts mal dem Hebesatz der Gemeinde.
| Kaufpreis | Grunderwerbsteuer 3,5 % | Beurkundung und Eintragung (3,0 Gebühren) | Zusammen | Anteil am Kaufpreis |
|---|---|---|---|---|
| 350.000 € | 12.250 € | 2.055 € | 14.305 € | 4,1 % |
| 550.000 € | 19.250 € | 3.045 € | 22.295 € | 4,1 % |
| 800.000 € | 28.000 € | 4.245 € | 32.245 € | 4,0 % |
Beurkundung (2,0) und Eintragung (1,0) nach Tabelle B (§ 34 GNotKG), ohne Vollzug, Auslagen und Umsatzsteuer; Grunderwerbsteuer nach dem Satz des Landes. Beispielpreise, keine Marktwerte.
Nur die Grunderwerbsteuer ist Landesrecht in Bayern; alles Weitere gilt bundesweit.
| Was | Regel | Fundstelle |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer Bayern | 3,5 % vom Kaufpreis, für Erwerbsvorgänge seit dem 1. Januar 1997 | § 11 Abs. 1 Grunderwerbsteuergesetz in der Fassung der Bekanntmachung vom 26. Februar 1997 (BGBl. I S. 418, 1804); Bayern hat keinen eigenen Satz bestimmt (Art. 105 Abs. 2a Satz 2 GG) |
| Entwurf des Kaufvertrags | in der Regel zwei Wochen vor dem Termin, damit Sie prüfen können | § 17 Abs. 2a BeurkG |
| Vorkaufsrecht der Gemeinde | die Gemeinde entscheidet binnen drei Monaten nach Mitteilung durch den Notar | §§ 24, 28 BauGB |
| Städtebauliche Sanierung | Genehmigung der Gemeinde, möglicher Ausgleichsbetrag, Vermerk im Grundbuch | §§ 144, 154, 169 BauGB |
| Provision, wenn ein Makler anbietet | Käufer zahlen höchstens die Hälfte, der Vertrag braucht Textform | §§ 656a, 656c, 656d BGB |
| Bescheinigung über die Grunderwerbsteuer | erst mit ihr schreibt das Grundbuchamt um | § 22 Abs. 1 GrEStG |
| Energieausweis | muss spätestens zur Besichtigung vorliegen | § 80 Abs. 4 GModG |
| Mieter im Haus | der Mietvertrag geht auf Sie als Käufer über | § 566 Abs. 1 BGB |
Vier der fünf Regeln aus Landesverordnungen gelten in Starnberg. Maßgeblich ist der Wortlaut der Verordnungen, gelesen am 3. November 2026; jede Zeile nennt ihre Fundstelle.
| Regel | Was gilt | Fundstelle |
|---|---|---|
| Mietpreisbremse (§ 556d BGB) | Gilt in Starnberg, befristet bis zum 31. Dezember 2029. Bei Mietbeginn darf die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen (§ 556d Abs. 1 BGB). | Mieterschutzverordnung Bayern (MiSchuV): Verordnung vom 16. Dezember 2025 (GVBl. S. 718), geändert durch Verordnung vom 16. Juni 2026 (GVBl. S. 334), § 1 und Anlage |
| Abgesenkte Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB) | Gilt in Starnberg, befristet bis zum 31. Dezember 2029. Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete höchstens 15 Prozent in drei Jahren statt 20 Prozent (§ 558 Abs. 3 BGB). | Mieterschutzverordnung Bayern (MiSchuV): Verordnung vom 16. Dezember 2025 (GVBl. S. 718), geändert durch Verordnung vom 16. Juni 2026 (GVBl. S. 334), § 1 und Anlage |
| Verlängerte Kündigungssperrfrist nach Umwandlung (§ 577a Abs. 2 BGB) | Gilt in Starnberg, befristet bis zum 31. Dezember 2029. Nach Umwandlung und Verkauf einer vermieteten Wohnung kann der Erwerber erst nach zehn Jahren wegen Eigenbedarfs oder Verwertung kündigen (§ 577a BGB). | Mieterschutzverordnung Bayern (MiSchuV): Verordnung vom 16. Dezember 2025 (GVBl. S. 718), geändert durch Verordnung vom 16. Juni 2026 (GVBl. S. 334), § 1 und Anlage |
| Genehmigung für die Umwandlung in Eigentumswohnungen (§ 250 BauGB) | Gilt in Starnberg nicht: Die Verordnung des Landes nennt Starnberg nicht. | Gebietsbestimmungsverordnung Bau (GBestV-Bau), § 2: Verordnung vom 6. September 2022 (GVBl. S. 578), zuletzt geändert durch Verordnung vom 16. Dezember 2025 (GVBl. S. 717), § 2 und Anlage |
| Angespannter Wohnungsmarkt im Baurecht (§ 201a BauGB) | Gilt in Starnberg, befristet bis zum 31. Dezember 2026. Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt nach § 201a BauGB: Die Gemeinde kann ein Vorkaufsrecht an brachliegenden Grundstücken begründen, leichter zugunsten des Wohnungsbaus vom Bebauungsplan befreien und Baugebote anordnen (§§ 25, 31, 175, 176 BauGB). | Gebietsbestimmungsverordnung Bau (GBestV-Bau), § 1: Verordnung vom 6. September 2022 (GVBl. S. 578), zuletzt geändert durch Verordnung vom 16. Dezember 2025 (GVBl. S. 717), § 1 und Anlage |
Gemeindelisten aus dem Text der Landesverordnungen, zugeordnet über Name und Kreis zum Gemeindeverzeichnis; Gemeinden, deren Name nicht eindeutig ist, sind nicht zugeordnet. Stand der Verordnungen 3. November 2026. Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung.
Stand 3. November 2026.
Sieben Schritte; die ersten kosten nichts.
„Die schönen Häuser stehen nie im Internet.“
Unterhand ist der Ort, an dem solche Verkäufe stattfinden, ohne Portal und ohne Schild. Ihr Mandat steht dort, bevor das Haus kommt, und meldet es Ihnen per E-Mail.
„Zwanzig Besichtigungen schaffen wir nicht.“
Sie fahren nur hin, wenn Lage, Fläche und Preisband passen. Besichtigt wird einzeln, nach der Freigabe des Eigentümers.
„Ein Beitrag ohne Garantie?“
Ohne Treffer zahlen Sie nicht dauerhaft: Bleibt Ihr Mandat 30 Tage ohne Treffer, pausiert die Abbuchung. Der Beitrag beträgt 49 € netto zzgl. USt. im Monat, monatlich kündbar; Resonanz und Mandat kosten vorher nichts.
„Der Arbeitgeber soll nichts merken.“
Ihr Mandat ist nie öffentlich. Eigentümer sehen von Ihnen die Mitgliedsnummer, die Stufe, den Stand des Nachweises und Ihr Mandat, nie Ihren Namen.
Ihr Mandat zählt schon, bevor ein Haus im Netzwerk steht: Im Stillen Register sehen Eigentümer, wie viele Mandate zu ihrem Haus passen, ohne einen Namen.
Zuerst kommen Lage und Zahlen, dann, mit der Freigabe, Adresse, Fotos und Unterlagen. Jeder Abruf wird protokolliert, jede Datei trägt Ihre Nummer.
Häuser bei Unterhand stehen mindestens 30 Tage nach der Freischaltung auf keinem Portal; das erklärt jeder Eigentümer per Kontrollkästchen. Wie lange ein Haus schon im Netzwerk ist, zeigt Unterhand nicht.
Unter drei nennt Unterhand für Starnberg keine Zahl. Ein Mandat beschreiben Sie ohne Konto und ohne Zahlung.
Erst die Resonanz prüfen, ohne Konto und ohne ZahlungWie Unterhand Ihre Unterlagen schützt
Wer über die Grenze schaut, findet oft mehr Häuser. Die Nachbarorte mit gemeinsamer Grenze, mit Luftlinie, Einwohnern, Eigentümerquote und Nettokaltmiete aus dem Zensus 2022.
| Ort | Luftlinie | Einwohner | Eigentümerquote | Nettokaltmiete |
|---|---|---|---|---|
| Starnberg | – | 24.602 | 42,7 % | 11,29 € je m² |
| Pöcking | 5,6 km | 5.618 | 54,3 % | 9,99 € je m² |
| Gauting | 5,8 km | 21.684 | 49,0 % | 11,19 € je m² |
| Berg (Starnberg) | 6,7 km | 8.128 | 56,4 % | 11,37 € je m² |
| Seefeld (Starnberg) | 8,6 km | 7.660 | 48,6 % | 10,62 € je m² |
| Schäftlarn | 8,7 km | 5.830 | 55,4 % | 11,00 € je m² |
| Andechs | 10,4 km | 3.798 | 53,3 % | 9,40 € je m² |
4.541 Häuser mit einer oder zwei Wohnungen, 80,4 % der 5.651 Gebäude mit Wohnraum (Zensus 2022). Wie viele im Jahr den Eigentümer wechseln, berichtet der Gutachterausschuss; wie viele Mandate es bei Unterhand gibt, nennen wir erst ab drei.
Die Gemeinde kann ihr Vorkaufsrecht bis zu drei Monate nach Mitteilung des Kaufvertrags ausüben (§ 28 Abs. 2 BauGB); das Grundbuchamt trägt Sie erst ein, wenn feststeht, dass sie es nicht ausübt, und wenn die Unbedenklichkeitsbescheinigung vorliegt (§ 22 GrEStG). Wann Sie einziehen, regelt der Vertrag.
Eine Nummer, keine Namen: Mitgliedsnummer, Stufe, Nachweis-Stand und Ihr Mandat mit Ihrem Satz. Was Sie öffnen, steht in seinem und in Ihrem Protokoll.
Dann kann der Kaufvertrag die Genehmigung der Gemeinde brauchen, sie kann einen Ausgleichsbetrag für die Wertsteigerung erheben und hat ein Vorkaufsrecht (§§ 144, 154, 24 BauGB). Ob das Grundstück betroffen ist, zeigt der Vermerk im Grundbuch.
Der Messbetrag aus dem Bescheid des Finanzamts mal dem Hebesatz der Gemeinde. Den Bescheid des Hauses erhalten Sie in Stufe 2 vom Eigentümer; den Hebesatz nennt die Haushaltssatzung der Gemeinde.
Der Mietvertrag geht mit dem Kauf auf Sie über (§ 566 Abs. 1 BGB). Selbst einziehen können Sie nur nach einer Kündigung wegen Eigenbedarfs mit den gesetzlichen Fristen (§§ 573, 573c BGB). Fragen Sie vor dem Gebot, ob das Haus frei übergeben wird.
Bei gebrauchten Häusern schließen Kaufverträge die Haftung für Sachmängel in der Regel aus. Das gilt nicht, wenn der Verkäufer einen Mangel arglistig verschweigt oder eine Beschaffenheit garantiert (§ 444 BGB). Prüfen Sie deshalb vor dem Notartermin, wenn möglich mit einem Sachverständigen.
Der Zensus 2022 zählt in Starnberg 22,4 % der Gebäude aus der Zeit ab 2000. Bei Unterhand verkaufen Eigentümer ihr Haus, keine Bauträger; Neubauten kommen dort vor, wenn ihr Eigentümer verkauft.
Erst mit der Adresse, also nach der Freigabe. Dann gibt die Gemeinde Auskunft, welche Grundschule zuständig ist. Schreiben Sie den Wunsch schon ins Mandat; Eigentümer sehen dann, worauf es Ihnen ankommt.
Das Mandat lässt sich jederzeit anpassen: Orte, Kaufpreis bis, Wohnfläche und Ihren Satz ändern Sie im Konto, so oft Sie wollen. Neue Treffer richten sich danach; Häuser, die Sie mit „Nicht passend“ beantwortet haben, kommen nicht wieder.
Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung.
Netzwerkzahlen nennt Unterhand erst ab drei. Kein Objekt, keine Adresse und kein Preis eines einzelnen Objekts steht auf dieser Seite. Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung. Stand 3. November 2026.
Sie beschreiben einmal, was Ihre Familie braucht: Starnberg oder die Nachbarorte, Haus, Kaufpreis bis und in Ihren Worten Kinderzimmer, Garten oder Schulweg. Jedes passende Haus kommt per E-Mail mit Lage und Zahlen; hin fahren Sie erst nach der Freigabe.
49 €Mitglied, netto zzgl. USt. im Monat
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Konto und Resonanz kosten nichts. Bezahlt wird erst, wenn Sie im Zugang den Beitrag wählen.
Verlängert sich jeden Monat und ist monatlich kündbar, ohne Mindestlaufzeit. Bringt Ihr Mandat 30 Tage keinen Treffer, pausiert die Abbuchung von selbst.
Erst die Resonanz prüfen, ohne Konto und ohne Zahlung
Objekte über 1,5 Mio. €: Vier Augen, auf Einladung.