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Hinfahren lohnt sich erst, wenn die Zahlen passen.
Schwäbisch Hall, Bereich —
Objekt —. Ansicht protokolliert.
Für alle, die in Schwäbisch Hall ein Haus suchen, in dem sie selbst wohnen, mit Kindern, mit Garten oder einfach mit mehr Platz.
Der Zensus 2022 zählt in Schwäbisch Hall 7.565 Gebäude mit einer oder zwei Wohnungen, 79,8 % der Gebäude mit Wohnraum. Die Grunderwerbsteuer in Baden-Württemberg beträgt 5,0 %; bei 550.000 € Kaufpreis kommen mit Notar und Grundbuch mindestens 30.545 € hinzu. Bei Unterhand kommen passende Häuser per E-Mail, mit Lage und Zahlen.
Auf 104,19 km² leben in Schwäbisch Hall 42.705 Menschen. 7.565 Häuser mit einer oder zwei Wohnungen zählt der Zensus 2022, 79,8 % aller Gebäude mit Wohnraum.
Häuser sind in Schwäbisch Hall seltener als im Land: 79,8 % der Gebäude mit Wohnraum, in Baden-Württemberg 80,4 %. Ein freies Haus ist hier keine Massenware; wer früh davon erfährt, hat einen Vorsprung.
Im Kreis gibt es anteilig mehr Häuser als in Schwäbisch Hall: 87,2 % gegenüber 79,8 %. Ein Mandat für Schwäbisch Hall und die Nachbargemeinden erweitert die Auswahl.
Die Eigentümerquote liegt bei 50,2 %, in Baden-Württemberg bei 51,6 %. Mehr Haushalte wohnen hier zur Miete als im Land; viele Hauskäufer kommen deshalb aus einer Mietwohnung und finanzieren zum ersten Mal.
23,3 % der Gebäude mit Wohnraum in Schwäbisch Hall sind ab 2000 entstanden, mehr als in Baden-Württemberg (17,1 %). Neuere Häuser bringen andere Fragen mit als alte: Bauträgervertrag, Gewährleistung, Erschließung. Gas heizt 47,0 % der Gebäude.
Mit 7,61 € je m² liegt die Nettokaltmiete in Schwäbisch Hall unter dem Landeswert von 8,13 €. Die Kaufnebenkosten verteilen sich erst über viele Jahre; wer kauft, plant in der Regel zu bleiben.
Schwäbisch Hall liegt 42,4 km Luftlinie von Heilbronn entfernt. Ein Mandat kann Schwäbisch Hall, Michelbach an der Bilz und Untermünkheim zugleich nennen; jeder passende Treffer kommt per E-Mail.
| Kennzahl | Schwäbisch Hall | Landkreis Schwäbisch Hall | Baden-Württemberg | Deutschland |
|---|---|---|---|---|
| Einwohner (31. Dezember 2025) | 42.705 | 201.064 | 11.238.761 | 83.467.117 |
| Einwohner je km² | 410 | 135 | 314 | 233 |
| Gebäude mit Wohnraum mit einer oder zwei Wohnungen | 7.565 | 47.554 | 2.064.343 | 16.327.510 |
| Anteil der Gebäude mit einer oder zwei Wohnungen an den Gebäuden mit Wohnraum | 79,8 % | 87,2 % | 80,4 % | 81,8 % |
| Eigentümerquote | 50,2 % | 61,4 % | 51,6 % | 44,3 % |
| Leerstand | 4,0 % | 4,9 % | 4,2 % | 4,3 % |
| Nettokaltmiete je m² | 7,61 € | 6,72 € | 8,13 € | 7,28 € |
| Gebäude mit Wohnraum, Baujahr bis 1949 | 19,2 % | 18,4 % | 19,8 % | 24,8 % |
| Gebäude mit Wohnraum, Baujahr 1950 bis 1979 | 39,9 % | 35,9 % | 39,6 % | 36,3 % |
| Gebäude mit Wohnraum, Baujahr ab 2000 | 23,3 % | 20,4 % | 17,1 % | 16,5 % |
| Heizung mit Gas | 47,0 % | 27,4 % | 39,6 % | 53,9 % |
| Fernwärme | 21,8 % | 7,8 % | 5,1 % | 6,6 % |
| Wärmepumpe, Solar- und Geothermie | 2,9 % | 5,3 % | 5,6 % | 4,2 % |
Zensus 2022, Stichtag 15. Mai 2022; Einwohner und Fläche: Gemeindeverzeichnis, 31. Dezember 2025.
Mehr Nachkriegsbau als im Bund: 39,9 % der Gebäude in Schwäbisch Hall entstanden zwischen 1950 und 1979, bundesweit 36,3 %. Prüfen Sie bei Häusern aus diesen Jahren Dämmung, Fenster und Heizung, und fragen Sie, ob bei früheren Umbauten Asbest verbaut oder entfernt wurde.
Ist die Straße noch nicht endgültig hergestellt, kann die Gemeinde Erschließungsbeiträge erheben (§§ 127, 133 BauGB); fragen Sie beim Eigentümer und bei der Gemeinde, ob Bescheide offen sind, und lassen Sie im Kaufvertrag regeln, wer sie trägt. Baulasten stehen nicht im Grundbuch, sondern im Baulastenverzeichnis.
Fundstellen: §§ 127, 133 BauGB; § 80 GModG. Stand 3. November 2026.
Beispiel: ein Haus in Schwäbisch Hall zum Preis von 550.000 €, finanziert mit einer Grundschuld. Der Preis ist eine Annahme für die Rechnung, kein Marktwert. Die Gebühren folgen dem Gerichts- und Notarkostengesetz und sind bundesweit gleich, eine volle Gebühr nach Tabelle B sind hier 1.015 € (§ 34 GNotKG); die Grunderwerbsteuer setzt das Land fest, in Baden-Württemberg 5,0 %.
| Posten | Grundlage | Betrag | Wer zahlt |
|---|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | Landessatz auf den Kaufpreis (§ 11 GrEStG und Landesrecht) | 27.500 € | Käufer, nach Vertrag |
| Kaufvertrag beim Notar | doppelte Gebühr nach GNotKG KV 21100, zzgl. USt. | 2.030 € | Käufer (§ 448 Abs. 2 BGB) |
| Vollzug und Fälligkeitsmitteilung | je 0,5 Gebühr, GNotKG KV 22110 und KV 22200 | 1.015 € | Käufer |
| Vormerkung im Grundbuch | halbe Gebühr nach GNotKG KV 14150 | 507,50 € | Käufer |
| Umschreibung im Grundbuch | 1,0 Gebühr, GNotKG KV 14110 | 1.015 € | Käufer |
| Grundschuld über 400.000 €: Beurkundung | volle Gebühr nach GNotKG KV 21200, zzgl. USt. | 785 € | Käufer |
| Grundschuld über 400.000 €: Eintragung | 1,0 Gebühr, GNotKG KV 14121 | 785 € | Käufer |
| Beitrag bei Unterhand | Beitrag im Monat, keine Provision | 49 € netto zzgl. USt. im Monat (58,31 € inkl. USt.), monatlich kündbar | Käufer |
Grunderwerbsteuer, Beurkundung und Eintragung kosten im Beispiel mindestens 30.545 €, 5,6 % des Kaufpreises; Vollzug und Grundschuld kommen dazu. Banken finanzieren den Kaufpreis, die Nebenkosten zahlen Käufer in der Regel aus eigenem Geld.
Ist ein Makler beteiligt, tragen Sie als Verbraucher beim Einfamilienhaus höchstens die Hälfte seiner Provision (§§ 656c, 656d BGB); über Unterhand fällt keine an.
Dazu kommt jedes Jahr die Grundsteuer, berechnet aus dem Messbetrag des Finanzamts und dem Hebesatz Ihrer Gemeinde.
| Kaufpreis | Grunderwerbsteuer 5,0 % | Beurkundung und Eintragung (3,0 Gebühren) | Zusammen | Anteil am Kaufpreis |
|---|---|---|---|---|
| 350.000 € | 17.500 € | 2.055 € | 19.555 € | 5,6 % |
| 550.000 € | 27.500 € | 3.045 € | 30.545 € | 5,6 % |
| 800.000 € | 40.000 € | 4.245 € | 44.245 € | 5,5 % |
Beurkundung (2,0) und Eintragung (1,0) nach Tabelle B (§ 34 GNotKG), ohne Vollzug, Auslagen und Umsatzsteuer; Grunderwerbsteuer nach dem Satz des Landes. Beispielpreise, keine Marktwerte.
Bis auf die erste Zeile gelten diese Regeln in ganz Deutschland.
| Was | Regel | Fundstelle |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer Baden-Württemberg | 5,0 % vom Kaufpreis, für Erwerbsvorgänge seit dem 5. November 2011 | § 1 Gesetz über die Festsetzung des Steuersatzes für die Grunderwerbsteuer vom 26. Oktober 2011 (GBl. S. 493) |
| Entwurf des Kaufvertrags | erhalten Sie als Verbraucher in der Regel zwei Wochen vor dem Termin | § 17 Abs. 2a BeurkG |
| Gemeindliches Vorkaufsrecht | der Notar fragt an; die Gemeinde hat bis zu drei Monate ab Mitteilung | §§ 24, 28 BauGB |
| Sanierungs- und Entwicklungsgebiet | Kaufvertrag kann genehmigungspflichtig sein, Ausgleichsbetrag möglich; Vermerk im Grundbuch | §§ 144, 154, 169 BauGB |
| Provision, wenn ein Makler anbietet | höchstens die Hälfte für den Käufer; Vertrag in Textform | §§ 656a, 656c, 656d BGB |
| Bescheinigung über die Grunderwerbsteuer | Voraussetzung für die Eintragung als Eigentümer | § 22 Abs. 1 GrEStG |
| Energieausweis bei der Besichtigung | der Verkäufer legt ihn spätestens bei der Besichtigung vor | § 80 Abs. 4 GModG |
| Mieter im Haus | der Vertrag bleibt bestehen, Sie werden Vermieter | § 566 Abs. 1 BGB |
Keine der fünf Regeln aus Landesverordnungen gilt in Schwäbisch Hall. Maßgeblich ist der Wortlaut der Verordnungen, gelesen am 3. November 2026; jede Zeile nennt ihre Fundstelle.
| Regel | Was gilt | Fundstelle |
|---|---|---|
| Mietpreisbremse (§ 556d BGB) | Gilt in Schwäbisch Hall nicht: Die Verordnung des Landes nennt Schwäbisch Hall nicht. | Mietpreisbegrenzungsverordnung Baden-Württemberg (MietBegrenzVO BW): Verordnung der Landesregierung vom 16. Dezember 2025 (GBl. 2025 Nr. 144), § 1 |
| Abgesenkte Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB) | Gilt in Schwäbisch Hall nicht: Die Verordnung des Landes nennt Schwäbisch Hall nicht. | Kappungsgrenzenverordnung Baden-Württemberg (KappVO BW): Verordnung der Landesregierung vom 16. Dezember 2025 (GBl. 2025 Nr. 145), § 1 |
| Verlängerte Kündigungssperrfrist nach Umwandlung (§ 577a Abs. 2 BGB) | Gilt in Schwäbisch Hall nicht: Die Verordnung des Landes nennt Schwäbisch Hall nicht. | Kündigungssperrfristverordnung Baden-Württemberg (KSpVO BW): Verordnung der Landesregierung vom 16. Dezember 2025 (GBl. 2025 Nr. 146), §§ 1 und 2 |
| Genehmigung für die Umwandlung in Eigentumswohnungen (§ 250 BauGB) | Gilt in Schwäbisch Hall nicht. Bei der Prüfung am 3. November 2026 gab es in Baden-Württemberg dazu keine geltende Landesverordnung. | § 250 Abs. 1 Satz 3 BauGB (Ermächtigung); keine Landesverordnung |
| Angespannter Wohnungsmarkt im Baurecht (§ 201a BauGB) | Gilt in Schwäbisch Hall nicht: Die Verordnung des Landes nennt Schwäbisch Hall nicht. | Verordnung der Landesregierung zur Bestimmung der Gebiete mit einem angespannten Wohnungsmarkt nach § 201a BauGB: Verordnung vom 19. Juli 2022 (GBl. 2022 S. 376), § 1 |
Gemeindelisten aus dem Text der Landesverordnungen, zugeordnet über Name und Kreis zum Gemeindeverzeichnis; Gemeinden, deren Name nicht eindeutig ist, sind nicht zugeordnet. Stand der Verordnungen 3. November 2026. Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung.
Stand 3. November 2026.
Vom ersten Satz über Ihre Familie bis zur Eintragung: sieben Schritte, die ersten ohne Kosten.
„Wir hören immer erst davon, wenn es verkauft ist.“
Unterhand ist der Ort, an dem solche Verkäufe stattfinden, ohne Portal und ohne Schild. Ihr Mandat steht dort, bevor das Haus kommt, und meldet es Ihnen per E-Mail.
„Mit Kindern schaffen wir keine Massenbesichtigung.“
Auf Stufe 1 sehen Sie Lageplan, Wohnfläche, Grundstück und Preisband, bevor Sie fahren. Besichtigt wird erst nach der Freigabe, einzeln und mit dem Eigentümer.
„Wir zahlen, bevor wir ein einziges Haus gesehen haben.“
Erst kostet nichts: Resonanz und Mandat gehen ohne Konto. Für Treffer und Stufe 1 zahlen Sie 49 € netto zzgl. USt. im Monat, monatlich kündbar, und ohne Treffer in 30 Tagen pausiert der Beitrag.
„Niemand soll wissen, dass wir suchen.“
Niemand außerhalb sieht Ihr Mandat. Eigentümer kennen Sie als Mitgliedsnummer mit Stufe, Nachweis-Stand und Mandat, ohne Namen.
Ihr Mandat zählt schon, bevor ein Haus im Netzwerk steht: Im Stillen Register sehen Eigentümer, wie viele Mandate zu ihrem Haus passen, ohne einen Namen.
Bevor Sie einen Termin planen, kennen Sie Lageplan, Wohnfläche, Grundstück, Preisband und Fakten. Adresse, Fotos und Unterlagen kommen mit der Freigabe, und jeder Abruf steht im Protokoll.
Der Eigentümer erklärt per Kontrollkästchen, das Haus ausschließlich über Unterhand anzubieten und es bis mindestens 30 Tage nach der Freischaltung auf kein Portal zu stellen. Keine Zählung der Tage am Markt.
Eine Zahl für Schwäbisch Hall nennt Unterhand erst ab drei; vorher keine. Ihr Mandat können Sie ohne Konto beschreiben.
Erst die Resonanz prüfen, ohne Konto und ohne ZahlungWie Unterhand Ihre Unterlagen schützt
Diese Nachbarorte grenzen an Schwäbisch Hall. Luftlinie, Einwohner, Eigentümerquote und Nettokaltmiete helfen zu entscheiden, welche davon ins Mandat gehören.
| Ort | Luftlinie | Einwohner | Eigentümerquote | Nettokaltmiete |
|---|---|---|---|---|
| Schwäbisch Hall | – | 42.705 | 50,2 % | 7,61 € je m² |
| Michelbach an der Bilz | 4,7 km | 3.398 | 69,5 % | 6,71 € je m² |
| Untermünkheim | 6,7 km | 3.102 | 63,2 % | 6,10 € je m² |
| Rosengarten (Schwäbisch Hall) | 6,8 km | 5.301 | 65,8 % | 6,49 € je m² |
| Michelfeld | 8,4 km | 3.683 | 65,3 % | 6,76 € je m² |
| Wolpertshausen | 9,0 km | 2.358 | 61,8 % | 6,39 € je m² |
| Obersontheim | 10,1 km | 5.350 | 68,9 % | 6,57 € je m² |
| Vellberg | 10,5 km | 4.728 | 69,1 % | 6,46 € je m² |
| Braunsbach | 10,8 km | 2.462 | 73,5 % | 5,92 € je m² |
| Waldenburg (Hohenlohekreis) | 11,0 km | 2.987 | 57,1 % | 6,97 € je m² |
| Ilshofen | 12,2 km | 7.080 | 64,0 % | 6,29 € je m² |
| Oberrot | 12,6 km | 3.537 | 68,8 % | 6,11 € je m² |
| Kupferzell | 12,9 km | 6.663 | 63,8 % | 6,76 € je m² |
7.565 Häuser mit einer oder zwei Wohnungen, 79,8 % der 9.483 Gebäude mit Wohnraum (Zensus 2022). Wie viele im Jahr den Eigentümer wechseln, berichtet der Gutachterausschuss; wie viele Mandate es bei Unterhand gibt, nennen wir erst ab drei.
Bei 550.000 € Kaufpreis kommen 27.500 € Grunderwerbsteuer (5,0 %) und Gebühren für Notar und Grundbuch hinzu, zusammen mindestens 30.545 € oder 5,6 % (§ 34 GNotKG). Eine Grundschuld kostet extra, eine Maklerprovision, wenn ein Makler anbietet.
Rechnen Sie mit Wochen, manchmal Monaten: Die Gemeinde hat bis zu drei Monate für das Vorkaufsrecht (§ 28 Abs. 2 BauGB), danach braucht das Grundbuchamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts (§ 22 GrEStG). Den Einzug regelt der Vertrag.
Mit der Prüfung Ihrer Identität, in der Regel am Werktag nach dem Beitritt. Das Mandat beschreiben Sie schon vorher ohne Konto; Zahlen für Schwäbisch Hall nennt Unterhand erst ab drei.
Ihre Mitgliedsnummer, Ihre Stufe, ob Ihr Nachweis geprüft ist und Ihr Mandat, auch den Satz, den Sie in Ihren Worten schreiben. Ihren Namen sieht er nicht. Was Sie öffnen, steht in seinem Protokoll und in Ihrem.
Grundsteuer ist Messbetrag mal Hebesatz: den Messbetrag setzt das Finanzamt fest, den Hebesatz die Gemeinde in ihrer Haushaltssatzung. Festgesetzt wird nach den Verhältnissen zu Beginn des Jahres (§ 9 GrStG); wie Sie und der Verkäufer sie im Kaufjahr teilen, regelt der Vertrag.
Gas: 47,0 % der Gebäude, Öl: 17,7 %, Wärmepumpe, Solar- oder Geothermie: 2,9 %, bundesweit 4,2 % (Zensus 2022). Für Ihr Haus zählen Art und Alter der Anlage; beides steht im Energieausweis und im Protokoll des Schornsteinfegers.
Die Eigentümerquote lag beim Zensus 2022 in Schwäbisch Hall bei 50,2 %, in Baden-Württemberg bei 51,6 %, bundesweit bei 44,3 %. Sie zählt alle bewohnten Wohnungen, auch in Häusern mit drei und mehr Wohnungen.
Der Zensus 2022 zählt in Schwäbisch Hall 23,3 % der Gebäude aus der Zeit ab 2000. Bei Unterhand verkaufen Eigentümer ihr Haus, keine Bauträger; Neubauten kommen dort vor, wenn ihr Eigentümer verkauft.
Erst mit der Adresse, also nach der Freigabe. Dann gibt die Gemeinde Auskunft, welche Grundschule zuständig ist. Schreiben Sie den Wunsch schon ins Mandat; Eigentümer sehen dann, worauf es Ihnen ankommt.
Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung.
Netzwerkzahlen nennt Unterhand erst ab drei. Kein Objekt, keine Adresse und kein Preis eines einzelnen Objekts steht auf dieser Seite. Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung. Stand 3. November 2026.
Sie beschreiben einmal, was Ihre Familie braucht: Schwäbisch Hall oder die Nachbarorte, Haus, Kaufpreis bis und in Ihren Worten Kinderzimmer, Garten oder Schulweg. Jedes passende Haus kommt per E-Mail mit Lage und Zahlen; hin fahren Sie erst nach der Freigabe.
49 €Mitglied, netto zzgl. USt. im Monat
58,31 € inkl. USt., monatlich kündbar
Konto und Resonanz kosten nichts. Bezahlt wird erst, wenn Sie im Zugang den Beitrag wählen.
Verlängert sich jeden Monat und ist monatlich kündbar, ohne Mindestlaufzeit. Ohne Treffer in 30 Tagen ruht die Abbuchung, bis ein Objekt passt.
Erst die Resonanz prüfen, ohne Konto und ohne Zahlung
Objekte über 1,5 Mio. €: Vier Augen, auf Einladung.