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Ein Haus sucht man nicht jeden Tag neu, man beschreibt es einmal.
Schopfheim, Bereich —
Objekt —. Ansicht protokolliert.
Für alle, die in Schopfheim ein Haus suchen, in dem sie selbst wohnen, mit Kindern, mit Garten oder einfach mit mehr Platz.
Wer in Schopfheim ein Haus sucht, sucht in einem Bestand von 3.281 Gebäuden mit einer oder zwei Wohnungen. Die Nebenkosten betragen in Baden-Württemberg im Beispiel mindestens 5,6 % des Preises, davon 5,0 % Grunderwerbsteuer. Unterhand meldet passende Häuser von Eigentümern, die nicht öffentlich verkaufen.
Auf 67,93 km² leben in Schopfheim 20.198 Menschen. 3.281 Häuser mit einer oder zwei Wohnungen zählt der Zensus 2022, 76,7 % aller Gebäude mit Wohnraum; in Baden-Württemberg sind es 80,4 %.
Häuser sind in Schopfheim seltener als im Land: 76,7 % der Gebäude mit Wohnraum, in Baden-Württemberg 80,4 %. Ein freies Haus ist hier keine Massenware; wer früh davon erfährt, hat einen Vorsprung.
Im Landkreis Lörrach liegt der Anteil der Ein- und Zweifamilienhäuser bei 78,0 %, in Schopfheim bei 76,7 %. Häuser sind hier also etwas seltener als ringsum.
52,3 % der bewohnten Wohnungen in Schopfheim bewohnen ihre Eigentümer, in Baden-Württemberg 51,6 %. Viele Häuser wechseln innerhalb der Nachbarschaft oder der Familie; wer früh davon erfährt, hat einen Vorsprung.
Der Bestand ist vergleichsweise jung: 18,5 % der Gebäude mit Wohnraum sind ab 2000 gebaut, in Baden-Württemberg 17,1 %. 22,6 % stammen aus der Zeit bis 1949. Gas heizt 63,3 % der Gebäude, Fernwärme 1,3 %.
Vermietete Wohnungen kosteten in Schopfheim 7,80 € Nettokaltmiete je m², nicht mehr als in Baden-Württemberg (8,13 €). Beim Vergleich mit der Kreditrate zählen außerdem Grundsteuer, Versicherung und Rücklagen.
Die nächste Großstadt ist Freiburg im Breisgau, 35,8 km Luftlinie. Für Pendler zählt der Weg, für Familien eher Schule und Garten; beides beschreiben Sie im Mandat in Ihren Worten.
| Kennzahl | Schopfheim | Landkreis Lörrach | Baden-Württemberg | Deutschland |
|---|---|---|---|---|
| Einwohner (31. Dezember 2025) | 20.198 | 238.142 | 11.238.761 | 83.467.117 |
| Einwohner je km² | 297 | 295 | 314 | 233 |
| Gebäude mit Wohnraum mit einer oder zwei Wohnungen | 3.281 | 40.281 | 2.064.343 | 16.327.510 |
| Anteil der Gebäude mit einer oder zwei Wohnungen an den Gebäuden mit Wohnraum | 76,7 % | 78,0 % | 80,4 % | 81,8 % |
| Eigentümerquote | 52,3 % | 50,8 % | 51,6 % | 44,3 % |
| Leerstand | 4,0 % | 4,0 % | 4,2 % | 4,3 % |
| Nettokaltmiete je m² | 7,80 € | 8,22 € | 8,13 € | 7,28 € |
| Gebäude mit Wohnraum, Baujahr bis 1949 | 22,6 % | 23,9 % | 19,8 % | 24,8 % |
| Gebäude mit Wohnraum, Baujahr 1950 bis 1979 | 33,4 % | 33,8 % | 39,6 % | 36,3 % |
| Gebäude mit Wohnraum, Baujahr ab 2000 | 18,5 % | 17,3 % | 17,1 % | 16,5 % |
| Heizung mit Gas | 63,3 % | 56,5 % | 39,6 % | 53,9 % |
| Fernwärme | 1,3 % | 3,1 % | 5,1 % | 6,6 % |
| Wärmepumpe, Solar- und Geothermie | 4,3 % | 4,8 % | 5,6 % | 4,2 % |
Zensus 2022, Stichtag 15. Mai 2022; Einwohner und Fläche: Gemeindeverzeichnis, 31. Dezember 2025.
Der Bestand in Schopfheim ist gemischt: 22,6 % bis 1949, 33,4 % zwischen 1950 und 1979, 18,5 % ab 2000. Bei jüngeren Häusern zählen Baugenehmigung, Abnahme und Gewährleistung, bei älteren die Belege über Modernisierungen.
Ist die Straße noch nicht endgültig hergestellt, kann die Gemeinde Erschließungsbeiträge erheben (§§ 127, 133 BauGB); fragen Sie beim Eigentümer und bei der Gemeinde, ob Bescheide offen sind, und lassen Sie im Kaufvertrag regeln, wer sie trägt. Baulasten stehen nicht im Grundbuch, sondern im Baulastenverzeichnis.
Fundstellen: §§ 127, 133 BauGB; § 80 GModG. Stand 3. November 2026.
Beispiel: ein Haus in Schopfheim zum Preis von 550.000 €, finanziert mit einer Grundschuld. Der Preis ist eine Annahme für die Rechnung, kein Marktwert. Die Gebühren folgen dem Gerichts- und Notarkostengesetz und sind bundesweit gleich, eine volle Gebühr nach Tabelle B sind hier 1.015 € (§ 34 GNotKG); die Grunderwerbsteuer setzt das Land fest, in Baden-Württemberg 5,0 %.
| Posten | Grundlage | Betrag | Wer zahlt |
|---|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | Landessatz auf den Kaufpreis (§ 11 GrEStG und Landesrecht) | 27.500 € | Käufer, nach Vertrag |
| Beurkundung des Kaufvertrags | doppelte Gebühr nach GNotKG KV 21100, zzgl. USt. | 2.030 € | Käufer (§ 448 Abs. 2 BGB) |
| Vollzug und Betreuung durch den Notar | je 0,5 Gebühr, GNotKG KV 22110 und KV 22200 | 1.015 € | Käufer |
| Eintragung der Vormerkung | halbe Gebühr nach GNotKG KV 14150 | 507,50 € | Käufer |
| Eintragung als Eigentümer | volle Gebühr nach GNotKG KV 14110 | 1.015 € | Käufer |
| Grundschuld über 400.000 €: Beurkundung | volle Gebühr nach GNotKG KV 21200, zzgl. USt. | 785 € | Käufer |
| Grundschuld für die Bank, 400.000 €, Eintrag | 1,0 Gebühr, GNotKG KV 14121 | 785 € | Käufer |
| Beitrag bei Unterhand | Beitrag im Monat, keine Provision | 49 € netto zzgl. USt. im Monat (58,31 € inkl. USt.), monatlich kündbar | Käufer |
Mindestens 30.545 € oder 5,6 % des Preises: So viel kosten im Beispiel Grunderwerbsteuer, Beurkundung und Eintragung, noch ohne Vollzug und Grundschuld. Planen Sie diesen Betrag aus Eigenkapital ein.
Ist ein Makler beteiligt, tragen Sie als Verbraucher beim Einfamilienhaus höchstens die Hälfte seiner Provision (§§ 656c, 656d BGB); über Unterhand fällt keine an.
Laufend kommt die Grundsteuer hinzu: Messbetrag laut Finanzamt mal Hebesatz der Gemeinde.
| Kaufpreis | Grunderwerbsteuer 5,0 % | Beurkundung und Eintragung (3,0 Gebühren) | Zusammen | Anteil am Kaufpreis |
|---|---|---|---|---|
| 350.000 € | 17.500 € | 2.055 € | 19.555 € | 5,6 % |
| 550.000 € | 27.500 € | 3.045 € | 30.545 € | 5,6 % |
| 800.000 € | 40.000 € | 4.245 € | 44.245 € | 5,5 % |
Beurkundung (2,0) und Eintragung (1,0) nach Tabelle B (§ 34 GNotKG), ohne Vollzug, Auslagen und Umsatzsteuer; Grunderwerbsteuer nach dem Satz des Landes. Beispielpreise, keine Marktwerte.
Bis auf die erste Zeile gelten diese Regeln in ganz Deutschland.
| Was | Regel | Fundstelle |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer Baden-Württemberg | 5,0 % vom Kaufpreis, für Erwerbsvorgänge seit dem 5. November 2011 | § 1 Gesetz über die Festsetzung des Steuersatzes für die Grunderwerbsteuer vom 26. Oktober 2011 (GBl. S. 493) |
| Vertragsentwurf vom Notar | kommt für Verbraucher in der Regel zwei Wochen vor der Beurkundung | § 17 Abs. 2a BeurkG |
| Gemeindliches Vorkaufsrecht | Frist von drei Monaten ab Mitteilung des Vertrags | §§ 24, 28 BauGB |
| Städtebauliche Sanierung | Genehmigung der Gemeinde, möglicher Ausgleichsbetrag, Vermerk im Grundbuch | §§ 144, 154, 169 BauGB |
| Makler beim Hauskauf | Käufer zahlen höchstens die Hälfte, der Vertrag braucht Textform | §§ 656a, 656c, 656d BGB |
| Unbedenklichkeitsbescheinigung | erst mit ihr schreibt das Grundbuchamt um | § 22 Abs. 1 GrEStG |
| Energieausweis vor dem Kauf | der Verkäufer legt ihn spätestens bei der Besichtigung vor | § 80 Abs. 4 GModG |
| Haus mit Mietvertrag | der Vertrag bleibt bestehen, Sie werden Vermieter | § 566 Abs. 1 BGB |
Keine der fünf Regeln aus Landesverordnungen gilt in Schopfheim. Maßgeblich ist der Wortlaut der Verordnungen, gelesen am 3. November 2026; jede Zeile nennt ihre Fundstelle.
| Regel | Was gilt | Fundstelle |
|---|---|---|
| Mietpreisbremse (§ 556d BGB) | Gilt in Schopfheim nicht: Die Verordnung des Landes nennt Schopfheim nicht. | Mietpreisbegrenzungsverordnung Baden-Württemberg (MietBegrenzVO BW): Verordnung der Landesregierung vom 16. Dezember 2025 (GBl. 2025 Nr. 144), § 1 |
| Abgesenkte Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB) | Gilt in Schopfheim nicht: Die Verordnung des Landes nennt Schopfheim nicht. | Kappungsgrenzenverordnung Baden-Württemberg (KappVO BW): Verordnung der Landesregierung vom 16. Dezember 2025 (GBl. 2025 Nr. 145), § 1 |
| Verlängerte Kündigungssperrfrist nach Umwandlung (§ 577a Abs. 2 BGB) | Gilt in Schopfheim nicht: Die Verordnung des Landes nennt Schopfheim nicht. | Kündigungssperrfristverordnung Baden-Württemberg (KSpVO BW): Verordnung der Landesregierung vom 16. Dezember 2025 (GBl. 2025 Nr. 146), §§ 1 und 2 |
| Genehmigung für die Umwandlung in Eigentumswohnungen (§ 250 BauGB) | Gilt in Schopfheim nicht. Bei der Prüfung am 3. November 2026 gab es in Baden-Württemberg dazu keine geltende Landesverordnung. | § 250 Abs. 1 Satz 3 BauGB (Ermächtigung); keine Landesverordnung |
| Angespannter Wohnungsmarkt im Baurecht (§ 201a BauGB) | Gilt in Schopfheim nicht: Die Verordnung des Landes nennt Schopfheim nicht. | Verordnung der Landesregierung zur Bestimmung der Gebiete mit einem angespannten Wohnungsmarkt nach § 201a BauGB: Verordnung vom 19. Juli 2022 (GBl. 2022 S. 376), § 1 |
Gemeindelisten aus dem Text der Landesverordnungen, zugeordnet über Name und Kreis zum Gemeindeverzeichnis; Gemeinden, deren Name nicht eindeutig ist, sind nicht zugeordnet. Stand der Verordnungen 3. November 2026. Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung.
Stand 3. November 2026.
Sieben Schritte; die ersten kosten nichts.
„Die schönen Häuser stehen nie im Internet.“
Deshalb gibt es Unterhand: Wer nicht öffentlich verkaufen will, zeigt sein Haus hier geprüften Mitgliedern. Ihr Mandat meldet jeden Treffer per E-Mail, statt dass Sie jeden Morgen suchen.
„Zwanzig Besichtigungen schaffen wir nicht.“
Das ist auch nicht nötig. Was nicht passt, erkennen Sie an Lageplan und Zahlen auf Stufe 1; hingefahren wird nur zu Häusern, die Sie freigegeben bekommen, und dann einzeln.
„Wir zahlen, bevor wir ein einziges Haus gesehen haben.“
Erst kostet nichts: Resonanz und Mandat gehen ohne Konto. Für Treffer und Stufe 1 zahlen Sie 49 € netto zzgl. USt. im Monat, monatlich kündbar, und ohne Treffer in 30 Tagen pausiert der Beitrag.
„Niemand soll wissen, dass wir suchen.“
Ihr Mandat ist nie öffentlich. Eigentümer sehen von Ihnen die Mitgliedsnummer, die Stufe, den Stand des Nachweises und Ihr Mandat, nie Ihren Namen.
Eigentümer, die noch nicht verkaufen, tragen ihre Verkaufsbereitschaft im Stillen Register ein und sehen, wie viele Mandate zu ihrem Haus und Preis passen, ohne Namen. Als Mitglied zählt Ihr Mandat dort mit, auch bei Häusern, die noch nicht im Netzwerk stehen.
Bevor Sie einen Termin planen, kennen Sie Lageplan, Wohnfläche, Grundstück, Preisband und Fakten. Adresse, Fotos und Unterlagen kommen mit der Freigabe, und jeder Abruf steht im Protokoll.
Der Eigentümer erklärt per Kontrollkästchen, das Haus ausschließlich über Unterhand anzubieten und es bis mindestens 30 Tage nach der Freischaltung auf kein Portal zu stellen. Keine Zählung der Tage am Markt.
Unter drei nennt Unterhand für Schopfheim keine Zahl. Ein Mandat beschreiben Sie ohne Konto und ohne Zahlung.
Erst die Resonanz prüfen, ohne Konto und ohne ZahlungWie Unterhand Ihre Unterlagen schützt
Diese Nachbarorte grenzen an Schopfheim. Luftlinie, Einwohner, Eigentümerquote und Nettokaltmiete helfen zu entscheiden, welche davon ins Mandat gehören.
| Ort | Luftlinie | Einwohner | Eigentümerquote | Nettokaltmiete |
|---|---|---|---|---|
| Schopfheim | – | 20.198 | 52,3 % | 7,80 € je m² |
| Hasel | 2,0 km | 1.256 | 65,0 % | 7,07 € je m² |
| Hausen im Wiesental | 3,3 km | 2.375 | 54,7 % | 7,16 € je m² |
| Zell im Wiesental | 5,2 km | 6.215 | 50,5 % | 6,59 € je m² |
| Wehr (Waldshut) | 6,2 km | 13.102 | 56,2 % | 7,47 € je m² |
| Schwörstadt | 7,4 km | 2.578 | 57,4 % | 7,24 € je m² |
| Maulburg | 7,8 km | 4.275 | 59,7 % | 7,93 € je m² |
| Häg-Ehrsberg | 8,4 km | 788 | 79,9 % | 5,30 € je m² |
| Herrischried | 9,0 km | 2.632 | 70,4 % | 6,33 € je m² |
| Steinen (Lörrach) | 9,7 km | 10.500 | 58,6 % | 7,82 € je m² |
| Kleines Wiesental | 10,6 km | 2.943 | 68,8 % | 6,11 € je m² |
| Todtmoos | 11,9 km | 1.837 | 52,2 % | 6,57 € je m² |
| Rheinfelden (Baden) | 12,3 km | 34.788 | 51,7 % | 8,18 € je m² |
Grunderwerbsteuer in Baden-Württemberg: 5,0 %, bei 550.000 € also 27.500 €. Mit Beurkundung und Eintragung sind es mindestens 30.545 € (§ 34 GNotKG), dazu Vollzug, Grundschuld und gegebenenfalls ein halber Maklerlohn (§ 656c BGB).
Einen Wert nennt Unterhand nicht. Was Häuser tatsächlich gekostet haben, steht im Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses für Schopfheim, dazu die Bodenrichtwerte (§ 193 BauGB). Zum Vergleich der Mieten: 7,80 € je m² in Schopfheim, 8,13 € in Baden-Württemberg (Zensus 2022).
Oft. Schopfheim grenzt an 12 Orte, der nächste ist Hasel; die Tabelle oben nennt Eigentümerquote und Miete. Die Grunderwerbsteuer ist im selben Land dieselbe, 5,0 %. Ein Mandat kann mehrere Orte zugleich nennen.
Die Gemeinde kann ihr Vorkaufsrecht bis zu drei Monate nach Mitteilung des Kaufvertrags ausüben (§ 28 Abs. 2 BauGB); das Grundbuchamt trägt Sie erst ein, wenn feststeht, dass sie es nicht ausübt, und wenn die Unbedenklichkeitsbescheinigung vorliegt (§ 22 GrEStG). Wann Sie einziehen, regelt der Vertrag.
Im Sanierungsgebiet braucht der Vertrag unter Umständen die Genehmigung der Gemeinde, sie kann einen Ausgleichsbetrag verlangen und hat ein Vorkaufsrecht (§§ 144, 154, 24 BauGB). Der Grundbuchauszug zeigt den Vermerk.
Der Messbetrag aus dem Bescheid des Finanzamts mal dem Hebesatz der Gemeinde. Den Bescheid des Hauses erhalten Sie in Stufe 2 vom Eigentümer; den Hebesatz nennt die Haushaltssatzung der Gemeinde.
52,3 % der bewohnten Wohnungen bewohnen in Schopfheim ihre Eigentümer, im Bund 44,3 %. Wo die Quote hoch ist, wechseln Häuser oft in der Nachbarschaft; ein Mandat bei Unterhand bringt Sie in diesen Kreis.
Sie werden Vermieter, der Vertrag bleibt (§ 566 Abs. 1 BGB). Eigenbedarf ist ein Kündigungsgrund, aber mit Fristen, die mit der Mietdauer wachsen (§§ 573, 573c BGB). Wer bald einziehen will, kauft besser ein Haus, das frei übergeben wird.
Die Sachmängelhaftung ist bei gebrauchten Häusern im Vertrag üblicherweise ausgeschlossen, außer bei Arglist oder Garantie (§ 444 BGB). Was Sie vorher prüfen, schützt Sie mehr als jede Klausel.
Den Schulbezirk einer Adresse nennt die Gemeinde oder der Schulträger. Die Adresse sehen Sie bei Unterhand nach der Freigabe des Eigentümers; fragen Sie dann vor dem Gebot nach, besonders in Orten mit mehreren Grundschulen.
Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung.
Netzwerkzahlen nennt Unterhand erst ab drei. Kein Objekt, keine Adresse und kein Preis eines einzelnen Objekts steht auf dieser Seite. Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung. Stand 3. November 2026.
Sie beschreiben einmal, was Ihre Familie braucht: Schopfheim oder die Nachbarorte, Haus, Kaufpreis bis und in Ihren Worten Kinderzimmer, Garten oder Schulweg. Jedes passende Haus kommt per E-Mail mit Lage und Zahlen; hin fahren Sie erst nach der Freigabe.
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Konto und Resonanz kosten nichts. Bezahlt wird erst, wenn Sie im Zugang den Beitrag wählen.
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Erst die Resonanz prüfen, ohne Konto und ohne Zahlung
Objekte über 1,5 Mio. €: Vier Augen, auf Einladung.