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Saalfeld/Saale, Bereich —
Objekt —. Ansicht protokolliert.
Für Käufer, die in Saalfeld/Saale ein Ein- oder Zweifamilienhaus, eine Doppelhaushälfte oder ein Reihenhaus suchen und es selbst bewohnen wollen.
Wer in Saalfeld/Saale ein Haus sucht, sucht in einem Bestand von 5.618 Gebäuden mit einer oder zwei Wohnungen. Die Nebenkosten betragen in Thüringen im Beispiel mindestens 5,6 % des Preises, davon 5,0 % Grunderwerbsteuer. Unterhand meldet passende Häuser von Eigentümern, die nicht öffentlich verkaufen.
Saalfeld/Saale hat 28.474 Einwohner auf 145,52 km², rund 196 je km². Der Zensus 2022 zählt 5.618 Gebäude mit einer oder zwei Wohnungen; das sind 78,0 % der Gebäude mit Wohnraum, bundesweit 81,8 %.
Häuser sind in Saalfeld/Saale seltener als im Land: 78,0 % der Gebäude mit Wohnraum, in Thüringen 84,1 %. Ein freies Haus ist hier keine Massenware; wer früh davon erfährt, hat einen Vorsprung.
Im Landkreis Saalfeld-Rudolstadt liegt der Anteil der Ein- und Zweifamilienhäuser bei 84,3 %, in Saalfeld/Saale bei 78,0 %. Häuser sind hier also etwas seltener als ringsum.
Die Eigentümerquote liegt bei 37,8 %, in Thüringen bei 46,2 %. Mehr Haushalte wohnen hier zur Miete als im Land; viele Hauskäufer kommen deshalb aus einer Mietwohnung und finanzieren zum ersten Mal.
Wer in Saalfeld/Saale ein Haus kauft, kauft meistens einen Bestandsbau: 21,0 % der Gebäude mit Wohnraum entstanden zwischen 1950 und 1979, 10,6 % ab 2000. Welche Heizung ein Haus hat, steht im Energieausweis; Öl heizt hier 16,9 % der Gebäude.
Mit 5,27 € je m² liegt die Nettokaltmiete in Saalfeld/Saale unter dem Landeswert von 5,65 €. Die Kaufnebenkosten verteilen sich erst über viele Jahre; wer kauft, plant in der Regel zu bleiben.
Bis Jena sind es 40,0 km Luftlinie. Wer in der Stadt arbeitet und hier sucht, nennt im Mandat oft auch Döschnitz und Rohrbach (Saalfeld-Rudolstadt); die Nachbarorte stehen unten mit ihren Zahlen.
| Kennzahl | Saalfeld/Saale | Landkreis Saalfeld-Rudolstadt | Thüringen | Deutschland |
|---|---|---|---|---|
| Einwohner (31. Dezember 2025) | 28.474 | 98.386 | 2.078.946 | 83.467.117 |
| Einwohner je km² | 196 | 98 | 128 | 233 |
| Gebäude mit Wohnraum mit einer oder zwei Wohnungen | 5.618 | 25.239 | 477.237 | 16.327.510 |
| Anteil der Gebäude mit einer oder zwei Wohnungen an den Gebäuden mit Wohnraum | 78,0 % | 84,3 % | 84,1 % | 81,8 % |
| Eigentümerquote | 37,8 % | 50,2 % | 46,2 % | 44,3 % |
| Leerstand | 6,1 % | 8,5 % | 7,8 % | 4,3 % |
| Nettokaltmiete je m² | 5,27 € | 5,29 € | 5,65 € | 7,28 € |
| Gebäude mit Wohnraum, Baujahr bis 1949 | 48,9 % | 54,0 % | 49,8 % | 24,8 % |
| Gebäude mit Wohnraum, Baujahr 1950 bis 1979 | 21,0 % | 19,4 % | 17,3 % | 36,3 % |
| Gebäude mit Wohnraum, Baujahr ab 2000 | 10,6 % | 8,9 % | 12,1 % | 16,5 % |
| Heizung mit Gas | 59,4 % | 50,6 % | 52,6 % | 53,9 % |
| Fernwärme | 7,0 % | 5,6 % | 6,7 % | 6,6 % |
| Wärmepumpe, Solar- und Geothermie | 2,5 % | 2,4 % | 3,3 % | 4,2 % |
Zensus 2022, Stichtag 15. Mai 2022; Einwohner und Fläche: Gemeindeverzeichnis, 31. Dezember 2025.
Mehr Altbau als im Bundesdurchschnitt: 48,9 % der Gebäude in Saalfeld/Saale stammen aus der Zeit bis 1949, bundesweit 24,8 %. Lassen Sie ein älteres Haus vor dem Gebot von einem Sachverständigen ansehen; Kellerfeuchte, Elektrik und Dachstuhl sind die Posten, die die Rechnung verändern.
Ist die Straße noch nicht endgültig hergestellt, kann die Gemeinde Erschließungsbeiträge erheben (§§ 127, 133 BauGB); fragen Sie beim Eigentümer und bei der Gemeinde, ob Bescheide offen sind, und lassen Sie im Kaufvertrag regeln, wer sie trägt. Baulasten stehen nicht im Grundbuch, sondern im Baulastenverzeichnis.
Fundstellen: §§ 127, 133 BauGB; § 80 GModG. Stand 3. November 2026.
Das Beispiel rechnet mit 550.000 € Kaufpreis für ein Haus in Saalfeld/Saale und einer Grundschuld der Bank. Notar- und Grundbuchgebühren sind überall gleich (§ 34 GNotKG; eine volle Gebühr hier 1.015 €), die Grunderwerbsteuer bestimmt das Land: 5,0 %.
| Posten | Grundlage | Betrag | Wer zahlt |
|---|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | Satz des Landes vom Kaufpreis (§ 11 GrEStG mit Landesgesetz) | 27.500 € | Käufer, nach Vertrag |
| Beurkundung des Kaufvertrags | doppelte Gebühr nach GNotKG KV 21100, zzgl. USt. | 2.030 € | Käufer (§ 448 Abs. 2 BGB) |
| Abwicklung durch den Notar | je 0,5 Gebühr, GNotKG KV 22110 und KV 22200 | 1.015 € | Käufer |
| Eintragung der Vormerkung | halbe Gebühr nach GNotKG KV 14150 | 507,50 € | Käufer |
| Eintragung als Eigentümer | volle Gebühr nach GNotKG KV 14110 | 1.015 € | Käufer |
| Grundschuldbestellung (400.000 €) beim Notar | volle Gebühr nach GNotKG KV 21200, zzgl. USt. | 785 € | Käufer |
| Grundschuld für die Bank, 400.000 €, Eintrag | 1,0 Gebühr, GNotKG KV 14121 | 785 € | Käufer |
| Beitrag bei Unterhand | Beitrag im Monat, keine Provision | 49 € netto zzgl. USt. im Monat (58,31 € inkl. USt.), monatlich kündbar | Käufer |
Ohne Finanzierung und ohne Vollzug kommen im Beispiel mindestens 30.545 € hinzu, das sind 5,6 % des Kaufpreises. Dieses Geld bringen Sie in der Regel aus Eigenkapital auf; die Bank finanziert den Kaufpreis, selten die Nebenkosten.
Ist ein Makler beteiligt, tragen Sie als Verbraucher beim Einfamilienhaus höchstens die Hälfte seiner Provision (§§ 656c, 656d BGB); über Unterhand fällt keine an.
Laufend kommt die Grundsteuer hinzu: Messbetrag laut Finanzamt mal Hebesatz der Gemeinde.
| Kaufpreis | Grunderwerbsteuer 5,0 % | Beurkundung und Eintragung (3,0 Gebühren) | Zusammen | Anteil am Kaufpreis |
|---|---|---|---|---|
| 350.000 € | 17.500 € | 2.055 € | 19.555 € | 5,6 % |
| 550.000 € | 27.500 € | 3.045 € | 30.545 € | 5,6 % |
| 800.000 € | 40.000 € | 4.245 € | 44.245 € | 5,5 % |
Beurkundung (2,0) und Eintragung (1,0) nach Tabelle B (§ 34 GNotKG), ohne Vollzug, Auslagen und Umsatzsteuer; Grunderwerbsteuer nach dem Satz des Landes. Beispielpreise, keine Marktwerte.
Nur die Grunderwerbsteuer ist Landesrecht in Thüringen; alles Weitere gilt bundesweit.
| Was | Regel | Fundstelle |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer Thüringen | 5,0 % vom Kaufpreis, für Erwerbsvorgänge seit dem 1. Januar 2024 | § 1 Abs. 1 Thüringer Gesetz über die Bestimmung des Steuersatzes bei der Grunderwerbsteuer vom 29. März 2011 (GVBl. S. 66), zuletzt geändert durch Gesetz vom 22. September 2023 (GVBl. S. 271) |
| Entwurf des Kaufvertrags | in der Regel zwei Wochen vor dem Termin, damit Sie prüfen können | § 17 Abs. 2a BeurkG |
| Vorkaufsrecht der Gemeinde | Frist von drei Monaten ab Mitteilung des Vertrags | §§ 24, 28 BauGB |
| Sanierungs- und Entwicklungsgebiet | Genehmigung der Gemeinde, möglicher Ausgleichsbetrag, Vermerk im Grundbuch | §§ 144, 154, 169 BauGB |
| Maklerprovision beim Einfamilienhaus | Käufer zahlen höchstens die Hälfte, der Vertrag braucht Textform | §§ 656a, 656c, 656d BGB |
| Unbedenklichkeitsbescheinigung | ohne sie trägt das Grundbuchamt keinen neuen Eigentümer ein | § 22 Abs. 1 GrEStG |
| Energieausweis bei der Besichtigung | der Verkäufer legt ihn spätestens bei der Besichtigung vor | § 80 Abs. 4 GModG |
| Vermietetes Haus | der Vertrag bleibt bestehen, Sie werden Vermieter | § 566 Abs. 1 BGB |
Keine der fünf Regeln aus Landesverordnungen gilt in Saalfeld/Saale. Maßgeblich ist der Wortlaut der Verordnungen, gelesen am 3. November 2026; jede Zeile nennt ihre Fundstelle.
| Regel | Was gilt | Fundstelle |
|---|---|---|
| Mietpreisbremse (§ 556d BGB) | Gilt in Saalfeld/Saale nicht: Die Verordnung des Landes nennt Saalfeld/Saale nicht. | Thüringer Mietpreisbegrenzungsverordnung (ThürMietBegrVO): Verordnung vom 14. Januar 2021 (GVBl. 2021 S. 13), geändert durch Verordnung vom 9. Dezember 2025 (GVBl. S. 300), § 1 |
| Abgesenkte Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB) | Gilt in Saalfeld/Saale nicht: Die Verordnung des Landes nennt Saalfeld/Saale nicht. | Thüringer Kappungsgrenzenverordnung (ThürKappGrVO): Verordnung vom 31. August 2019 (GVBl. 2019 S. 366), zuletzt geändert durch Verordnung vom 26. August 2024 (GVBl. S. 612), § 1 |
| Verlängerte Kündigungssperrfrist nach Umwandlung (§ 577a Abs. 2 BGB) | Gilt in Saalfeld/Saale nicht. Bei der Prüfung am 3. November 2026 gab es in Thüringen dazu keine geltende Landesverordnung. | § 577a Abs. 2 Satz 2 BGB (Ermächtigung); keine Landesverordnung |
| Genehmigung für die Umwandlung in Eigentumswohnungen (§ 250 BauGB) | Gilt in Saalfeld/Saale nicht. Bei der Prüfung am 3. November 2026 gab es in Thüringen dazu keine geltende Landesverordnung. | § 250 Abs. 1 Satz 3 BauGB (Ermächtigung); keine Landesverordnung |
| Angespannter Wohnungsmarkt im Baurecht (§ 201a BauGB) | Gilt in Saalfeld/Saale nicht. Bei der Prüfung am 3. November 2026 gab es in Thüringen dazu keine geltende Landesverordnung. | § 201a Satz 1 BauGB (Ermächtigung); keine Landesverordnung |
Gemeindelisten aus dem Text der Landesverordnungen, zugeordnet über Name und Kreis zum Gemeindeverzeichnis; Gemeinden, deren Name nicht eindeutig ist, sind nicht zugeordnet. Stand der Verordnungen 3. November 2026. Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung.
Stand 3. November 2026.
Vom ersten Satz über Ihre Familie bis zur Eintragung: sieben Schritte, die ersten ohne Kosten.
„Die schönen Häuser stehen nie im Internet.“
Genau dort setzt Unterhand an. Eigentümer, die nicht öffentlich verkaufen wollen, zeigen ihr Haus nur geprüften Mitgliedern. Ihr Mandat meldet jeden Treffer per E-Mail, statt dass Sie täglich suchen.
„Wir können nicht jedes Wochenende besichtigen.“
Auf Stufe 1 sehen Sie Lageplan, Wohnfläche, Grundstück und Preisband, bevor Sie fahren. Besichtigt wird erst nach der Freigabe, einzeln und mit dem Eigentümer.
„Was, wenn monatelang nichts kommt?“
Ohne Treffer zahlen Sie nicht dauerhaft: Bleibt Ihr Mandat 30 Tage ohne Treffer, pausiert die Abbuchung. Der Beitrag beträgt 49 € netto zzgl. USt. im Monat, monatlich kündbar; Resonanz und Mandat kosten vorher nichts.
„Wir wollen nicht in der Nachbarschaft Gesprächsthema sein.“
Niemand außerhalb sieht Ihr Mandat. Eigentümer kennen Sie als Mitgliedsnummer mit Stufe, Nachweis-Stand und Mandat, ohne Namen.
Ihr Mandat zählt schon, bevor ein Haus im Netzwerk steht: Im Stillen Register sehen Eigentümer, wie viele Mandate zu ihrem Haus passen, ohne einen Namen.
Bevor Sie einen Termin planen, kennen Sie Lageplan, Wohnfläche, Grundstück, Preisband und Fakten. Adresse, Fotos und Unterlagen kommen mit der Freigabe, und jeder Abruf steht im Protokoll.
Der Eigentümer erklärt per Kontrollkästchen, das Haus ausschließlich über Unterhand anzubieten und es bis mindestens 30 Tage nach der Freischaltung auf kein Portal zu stellen. Keine Zählung der Tage am Markt.
Unter drei nennt Unterhand für Saalfeld/Saale keine Zahl. Ein Mandat beschreiben Sie ohne Konto und ohne Zahlung.
Erst die Resonanz prüfen, ohne Konto und ohne ZahlungWie Unterhand Ihre Unterlagen schützt
Die Nachbarorte mit Entfernung in Luftlinie und den Zahlen aus dem Zensus 2022; wer flexibel ist, nimmt zwei oder drei davon ins Mandat.
| Ort | Luftlinie | Einwohner | Eigentümerquote | Nettokaltmiete |
|---|---|---|---|---|
| Saalfeld/Saale | – | 28.474 | 37,8 % | 5,27 € je m² |
| Döschnitz | 5,7 km | 213 | 86,2 % | 4,12 € je m² |
| Rohrbach (Saalfeld-Rudolstadt) | 6,7 km | 176 | 83,1 % | 4,92 € je m² |
| Meura | 8,0 km | 363 | 82,5 % | 4,46 € je m² |
| Schwarzburg | 8,0 km | 514 | 65,6 % | 4,91 € je m² |
| Bad Blankenburg | 8,3 km | 5.728 | 36,1 % | 5,11 € je m² |
| Kaulsdorf | 8,8 km | 2.332 | 67,2 % | 4,95 € je m² |
| Probstzella | 9,0 km | 2.621 | 71,2 % | 4,37 € je m² |
| Gräfenthal | 10,8 km | 1.773 | 70,2 % | 4,78 € je m² |
| Unterwellenborn | 12,0 km | 8.126 | 64,9 % | 5,15 € je m² |
| Rudolstadt | 15,3 km | 24.560 | 40,6 % | 5,57 € je m² |
| Neuhaus am Rennweg | 19,2 km | 8.318 | 52,5 % | 5,14 € je m² |
Der Zensus 2022 zählt in Saalfeld/Saale 5.618 Gebäude mit einer oder zwei Wohnungen, 78,0 % der Gebäude mit Wohnraum; in Thüringen sind es 84,1 %. Wie viele davon im Jahr verkauft werden, steht im Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses.
Oft. Saalfeld/Saale grenzt an elf Nachbarorte, der nächste ist Döschnitz; die Tabelle oben nennt Eigentümerquote und Miete. Die Grunderwerbsteuer ist im selben Land dieselbe, 5,0 %. Ein Mandat kann mehrere Orte zugleich nennen.
Rechnen Sie mit Wochen, manchmal Monaten: Die Gemeinde hat bis zu drei Monate für das Vorkaufsrecht (§ 28 Abs. 2 BauGB), danach braucht das Grundbuchamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts (§ 22 GrEStG). Den Einzug regelt der Vertrag.
Mit der Prüfung Ihrer Identität, in der Regel am Werktag nach dem Beitritt. Das Mandat beschreiben Sie schon vorher ohne Konto; Zahlen für Saalfeld/Saale nennt Unterhand erst ab drei.
Ihre Mitgliedsnummer, Ihre Stufe, ob Ihr Nachweis geprüft ist und Ihr Mandat, auch den Satz, den Sie in Ihren Worten schreiben. Ihren Namen sieht er nicht. Was Sie öffnen, steht in seinem Protokoll und in Ihrem.
Dann kann der Kaufvertrag die Genehmigung der Gemeinde brauchen, sie kann einen Ausgleichsbetrag für die Wertsteigerung erheben und hat ein Vorkaufsrecht (§§ 144, 154, 24 BauGB). Ob das Grundstück betroffen ist, zeigt der Vermerk im Grundbuch.
Grundsteuer ist Messbetrag mal Hebesatz: den Messbetrag setzt das Finanzamt fest, den Hebesatz die Gemeinde in ihrer Haushaltssatzung. Festgesetzt wird nach den Verhältnissen zu Beginn des Jahres (§ 9 GrStG); wie Sie und der Verkäufer sie im Kaufjahr teilen, regelt der Vertrag.
Mit Gas heizen 59,4 % der Gebäude mit Wohnraum, mit Öl 16,9 %, mit Fernwärme 7,0 %, mit Wärmepumpe, Solar- oder Geothermie 2,5 % (Zensus 2022). Welche Heizung ein bestimmtes Haus hat und wie alt sie ist, steht im Energieausweis.
Die Eigentümerquote lag beim Zensus 2022 in Saalfeld/Saale bei 37,8 %, in Thüringen bei 46,2 %, bundesweit bei 44,3 %. Sie zählt alle bewohnten Wohnungen, auch in Häusern mit drei und mehr Wohnungen.
Die Sachmängelhaftung ist bei gebrauchten Häusern im Vertrag üblicherweise ausgeschlossen, außer bei Arglist oder Garantie (§ 444 BGB). Was Sie vorher prüfen, schützt Sie mehr als jede Klausel.
Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung.
Netzwerkzahlen nennt Unterhand erst ab drei. Kein Objekt, keine Adresse und kein Preis eines einzelnen Objekts steht auf dieser Seite. Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung. Stand 3. November 2026.
Sie beschreiben einmal, was Ihre Familie braucht: Saalfeld/Saale oder die Nachbarorte, Haus, Kaufpreis bis und in Ihren Worten Kinderzimmer, Garten oder Schulweg. Jedes passende Haus kommt per E-Mail mit Lage und Zahlen; hin fahren Sie erst nach der Freigabe.
49 €Mitglied, netto zzgl. USt. im Monat
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Konto und Resonanz kosten nichts. Bezahlt wird erst, wenn Sie im Zugang den Beitrag wählen.
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