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Ein Haus sucht man nicht jeden Tag neu, man beschreibt es einmal.
Neufahrn bei Freising, Bereich —
Objekt —. Ansicht protokolliert.
Für Familien und Paare, die in Neufahrn bei Freising oder im Umland ein Haus selbst bewohnen wollen.
Wer in Neufahrn bei Freising ein Haus sucht, sucht in einem Bestand von 3.432 Gebäuden mit einer oder zwei Wohnungen. Die Nebenkosten betragen in Bayern im Beispiel mindestens 4,1 % des Preises, davon 3,5 % Grunderwerbsteuer. Unterhand meldet passende Häuser von Eigentümern, die nicht öffentlich verkaufen.
Neufahrn bei Freising hat 21.066 Einwohner auf 45,54 km², rund 463 je km². Der Zensus 2022 zählt 3.432 Gebäude mit einer oder zwei Wohnungen; das sind 80,4 % der Gebäude mit Wohnraum, in Bayern 84,2 %, bundesweit 81,8 %.
Mit 80,4 % liegt der Anteil der Ein- und Zweifamilienhäuser in Neufahrn bei Freising nicht über dem Wert in Bayern (84,2 %). Viele suchen deshalb zugleich in den Nachbarorten; ein Mandat bei Unterhand kann mehrere Orte nennen.
Der Ort hat anteilig weniger Häuser als der Kreis (80,4 % gegenüber 82,7 %). Wer nur in Neufahrn bei Freising kaufen will, wartet unter Umständen länger; wer offen ist, nennt die Nachbarn mit.
Nur 45,3 % der bewohnten Wohnungen in Neufahrn bei Freising bewohnen ihre Eigentümer, in Bayern 49,3 %. Ein Haus zum Selbstwohnen ist hier seltener als im Land; frühe Information zählt mehr als jede Besichtigung.
Mehr Neubau als im Land: 21,7 % der Gebäude in Neufahrn bei Freising entstanden ab 2000, in Bayern 19,8 %. Mit Wärmepumpe, Solar- oder Geothermie heizen 6,5 % der Gebäude, bundesweit 4,2 %.
11,23 € je m² Nettokaltmiete beim Zensus, in Bayern 8,74 €: Mieten ist hier teurer als im Land. Eine ehrliche Rechnung stellt die Rate neben die Miete und vergisst Rücklagen für Dach und Heizung nicht.
Die nächste Großstadt ist München, 21,7 km Luftlinie. Für Pendler zählt der Weg, für Familien eher Schule und Garten; beides beschreiben Sie im Mandat in Ihren Worten.
| Kennzahl | Neufahrn bei Freising | Landkreis Freising | Bayern | Deutschland |
|---|---|---|---|---|
| Einwohner (31. Dezember 2025) | 21.066 | 184.399 | 13.245.503 | 83.467.117 |
| Einwohner je km² | 463 | 231 | 188 | 233 |
| Gebäude mit Wohnraum mit einer oder zwei Wohnungen | 3.432 | 35.077 | 2.716.278 | 16.327.510 |
| Anteil der Gebäude mit einer oder zwei Wohnungen an den Gebäuden mit Wohnraum | 80,4 % | 82,7 % | 84,2 % | 81,8 % |
| Eigentümerquote | 45,3 % | 45,5 % | 49,3 % | 44,3 % |
| Leerstand | 2,3 % | 3,3 % | 4,2 % | 4,3 % |
| Nettokaltmiete je m² | 11,23 € | 10,15 € | 8,74 € | 7,28 € |
| Gebäude mit Wohnraum, Baujahr bis 1949 | 2,9 % | 9,0 % | 15,9 % | 24,8 % |
| Gebäude mit Wohnraum, Baujahr 1950 bis 1979 | 46,8 % | 33,7 % | 38,5 % | 36,3 % |
| Gebäude mit Wohnraum, Baujahr ab 2000 | 21,7 % | 26,0 % | 19,8 % | 16,5 % |
| Heizung mit Gas | 41,0 % | 30,9 % | 34,4 % | 53,9 % |
| Fernwärme | 5,0 % | 4,4 % | 5,3 % | 6,6 % |
| Wärmepumpe, Solar- und Geothermie | 6,5 % | 9,2 % | 5,7 % | 4,2 % |
Zensus 2022, Stichtag 15. Mai 2022; Einwohner und Fläche: Gemeindeverzeichnis, 31. Dezember 2025.
46,8 % der Gebäude mit Wohnraum in Neufahrn bei Freising stammen aus den Jahren 1950 bis 1979, bundesweit 36,3 %. Häuser dieser Zeit sind oft solide gebaut, aber schwach gedämmt; der Energieausweis zeigt, wo das Haus steht, und bei Bauantrag vor dem 1. November 1977 ist es in der Regel ein Bedarfsausweis (§ 80 Abs. 3 GModG).
In Bayern gibt es kein Baulastenverzeichnis: Wege- und Leitungsrechte von Nachbarn stehen als Grunddienstbarkeit in Abteilung II des Grundbuchs (§ 1018 BGB). Offene Erschließungsbeiträge (§§ 127, 133 BauGB) fragen Sie bei der Gemeinde ab; wer einen Beitrag trägt, regelt der Kaufvertrag.
Fundstellen: §§ 127, 133 BauGB; § 80 GModG. Stand 3. November 2026.
Angenommen, Sie kaufen in Neufahrn bei Freising ein Haus für 550.000 € und finanzieren über eine Grundschuld. Die Zahl dient nur der Rechnung. Gebühren nach Tabelle B (§ 34 GNotKG), eine volle Gebühr sind 1.015 €; die Grunderwerbsteuer in Bayern liegt bei 3,5 %, gültig seit dem 1. Januar 1997.
| Posten | Grundlage | Betrag | Wer zahlt |
|---|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | Satz des Landes vom Kaufpreis (§ 11 GrEStG mit Landesgesetz) | 19.250 € | Käufer, nach Vertrag |
| Beurkundung des Kaufvertrags | 2,0 Gebühr, GNotKG KV 21100, zzgl. USt. | 2.030 € | Käufer (§ 448 Abs. 2 BGB) |
| Abwicklung durch den Notar | zweimal eine halbe Gebühr, GNotKG KV 22110 und KV 22200 | 1.015 € | Käufer |
| Vormerkung im Grundbuch | 0,5 Gebühr, GNotKG KV 14150 | 507,50 € | Käufer |
| Grundbucheintrag als Eigentümer | volle Gebühr nach GNotKG KV 14110 | 1.015 € | Käufer |
| Grundschuldbestellung (400.000 €) beim Notar | 1,0 Gebühr, GNotKG KV 21200, zzgl. USt. | 785 € | Käufer |
| Grundschuld über 400.000 €: Eintragung | 1,0 Gebühr, GNotKG KV 14121 | 785 € | Käufer |
| Beitrag bei Unterhand | monatlicher Beitrag, ohne Provision | 49 € netto zzgl. USt. im Monat (58,31 € inkl. USt.), monatlich kündbar | Käufer |
Grunderwerbsteuer, Beurkundung und Eintragung kosten im Beispiel mindestens 22.295 €, 4,1 % des Kaufpreises; Vollzug und Grundschuld kommen dazu. Banken finanzieren den Kaufpreis, die Nebenkosten zahlen Käufer in der Regel aus eigenem Geld.
Bietet ein Makler das Haus an, zahlen Sie als Verbraucher höchstens die Hälfte der Provision (§§ 656c, 656d BGB). Unterhand selbst berechnet keine Provision.
Nach dem Kauf zahlen Sie Grundsteuer: den Messbetrag aus dem Bescheid des Finanzamts mal dem Hebesatz der Gemeinde.
| Kaufpreis | Grunderwerbsteuer 3,5 % | Beurkundung und Eintragung (3,0 Gebühren) | Zusammen | Anteil am Kaufpreis |
|---|---|---|---|---|
| 350.000 € | 12.250 € | 2.055 € | 14.305 € | 4,1 % |
| 550.000 € | 19.250 € | 3.045 € | 22.295 € | 4,1 % |
| 800.000 € | 28.000 € | 4.245 € | 32.245 € | 4,0 % |
Beurkundung (2,0) und Eintragung (1,0) nach Tabelle B (§ 34 GNotKG), ohne Vollzug, Auslagen und Umsatzsteuer; Grunderwerbsteuer nach dem Satz des Landes. Beispielpreise, keine Marktwerte.
Bis auf die erste Zeile gelten diese Regeln in ganz Deutschland.
| Was | Regel | Fundstelle |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer Bayern | 3,5 % vom Kaufpreis, für Erwerbsvorgänge seit dem 1. Januar 1997 | § 11 Abs. 1 Grunderwerbsteuergesetz in der Fassung der Bekanntmachung vom 26. Februar 1997 (BGBl. I S. 418, 1804); Bayern hat keinen eigenen Satz bestimmt (Art. 105 Abs. 2a Satz 2 GG) |
| Entwurf des Kaufvertrags | in der Regel zwei Wochen vor dem Termin, damit Sie prüfen können | § 17 Abs. 2a BeurkG |
| Vorkaufsrecht der Gemeinde | der Notar fragt an; die Gemeinde hat bis zu drei Monate ab Mitteilung | §§ 24, 28 BauGB |
| Haus im Sanierungsgebiet | Vertrag braucht unter Umständen eine Genehmigung; ein Ausgleichsbetrag kann folgen | §§ 144, 154, 169 BauGB |
| Provision, wenn ein Makler anbietet | Verbraucher tragen höchstens die Hälfte; Maklervertrag in Textform | §§ 656a, 656c, 656d BGB |
| Bescheinigung über die Grunderwerbsteuer | ohne sie trägt das Grundbuchamt keinen neuen Eigentümer ein | § 22 Abs. 1 GrEStG |
| Energieausweis vor dem Kauf | der Verkäufer legt ihn spätestens bei der Besichtigung vor | § 80 Abs. 4 GModG |
| Vermietetes Haus | der Mietvertrag geht auf Sie als Käufer über | § 566 Abs. 1 BGB |
Vier der fünf Regeln aus Landesverordnungen gelten in Neufahrn bei Freising. Maßgeblich ist der Wortlaut der Verordnungen, gelesen am 3. November 2026; jede Zeile nennt ihre Fundstelle.
| Regel | Was gilt | Fundstelle |
|---|---|---|
| Mietpreisbremse (§ 556d BGB) | Gilt in Neufahrn bei Freising, befristet bis zum 31. Dezember 2029. Bei Mietbeginn darf die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen (§ 556d Abs. 1 BGB). | Mieterschutzverordnung Bayern (MiSchuV): Verordnung vom 16. Dezember 2025 (GVBl. S. 718), geändert durch Verordnung vom 16. Juni 2026 (GVBl. S. 334), § 1 und Anlage |
| Abgesenkte Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB) | Gilt in Neufahrn bei Freising, befristet bis zum 31. Dezember 2029. Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete höchstens 15 Prozent in drei Jahren statt 20 Prozent (§ 558 Abs. 3 BGB). | Mieterschutzverordnung Bayern (MiSchuV): Verordnung vom 16. Dezember 2025 (GVBl. S. 718), geändert durch Verordnung vom 16. Juni 2026 (GVBl. S. 334), § 1 und Anlage |
| Verlängerte Kündigungssperrfrist nach Umwandlung (§ 577a Abs. 2 BGB) | Gilt in Neufahrn bei Freising, befristet bis zum 31. Dezember 2029. Nach Umwandlung und Verkauf einer vermieteten Wohnung kann der Erwerber erst nach zehn Jahren wegen Eigenbedarfs oder Verwertung kündigen (§ 577a BGB). | Mieterschutzverordnung Bayern (MiSchuV): Verordnung vom 16. Dezember 2025 (GVBl. S. 718), geändert durch Verordnung vom 16. Juni 2026 (GVBl. S. 334), § 1 und Anlage |
| Genehmigung für die Umwandlung in Eigentumswohnungen (§ 250 BauGB) | Gilt in Neufahrn bei Freising nicht: Die Verordnung des Landes nennt Neufahrn bei Freising nicht. | Gebietsbestimmungsverordnung Bau (GBestV-Bau), § 2: Verordnung vom 6. September 2022 (GVBl. S. 578), zuletzt geändert durch Verordnung vom 16. Dezember 2025 (GVBl. S. 717), § 2 und Anlage |
| Angespannter Wohnungsmarkt im Baurecht (§ 201a BauGB) | Gilt in Neufahrn bei Freising, befristet bis zum 31. Dezember 2026. Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt nach § 201a BauGB: Die Gemeinde kann ein Vorkaufsrecht an brachliegenden Grundstücken begründen, leichter zugunsten des Wohnungsbaus vom Bebauungsplan befreien und Baugebote anordnen (§§ 25, 31, 175, 176 BauGB). | Gebietsbestimmungsverordnung Bau (GBestV-Bau), § 1: Verordnung vom 6. September 2022 (GVBl. S. 578), zuletzt geändert durch Verordnung vom 16. Dezember 2025 (GVBl. S. 717), § 1 und Anlage |
Gemeindelisten aus dem Text der Landesverordnungen, zugeordnet über Name und Kreis zum Gemeindeverzeichnis; Gemeinden, deren Name nicht eindeutig ist, sind nicht zugeordnet. Stand der Verordnungen 3. November 2026. Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung.
Stand 3. November 2026.
Sieben Schritte; die ersten kosten nichts.
„Wir hören immer erst davon, wenn es verkauft ist.“
Deshalb gibt es Unterhand: Wer nicht öffentlich verkaufen will, zeigt sein Haus hier geprüften Mitgliedern. Ihr Mandat meldet jeden Treffer per E-Mail, statt dass Sie jeden Morgen suchen.
„Wir können nicht jedes Wochenende besichtigen.“
Das ist auch nicht nötig. Was nicht passt, erkennen Sie an Lageplan und Zahlen auf Stufe 1; hingefahren wird nur zu Häusern, die Sie freigegeben bekommen, und dann einzeln.
„Wir zahlen, bevor wir ein einziges Haus gesehen haben.“
Die Resonanz kostet nichts, und Ihr Mandat beschreiben Sie ohne Konto. Treffer und Stufe 1 gibt es mit dem Beitrag: 49 € netto zzgl. USt. im Monat, monatlich kündbar; bleibt Ihr Mandat 30 Tage ohne Treffer, pausiert er von selbst.
„Niemand soll wissen, dass wir suchen.“
Ihr Name steht bei Unterhand nirgends, wo ein Eigentümer ihn sieht. Er kennt eine Nummer, Ihre Stufe, Ihren Nachweis und Ihr Mandat; mehr erfährt er erst beim Notar.
Ihr Mandat zählt schon, bevor ein Haus im Netzwerk steht: Im Stillen Register sehen Eigentümer, wie viele Mandate zu ihrem Haus passen, ohne einen Namen.
Zuerst kommen Lage und Zahlen, dann, mit der Freigabe, Adresse, Fotos und Unterlagen. Jeder Abruf wird protokolliert, jede Datei trägt Ihre Nummer.
Der Eigentümer erklärt per Kontrollkästchen, das Haus ausschließlich über Unterhand anzubieten und es bis mindestens 30 Tage nach der Freischaltung auf kein Portal zu stellen. Keine Zählung der Tage am Markt.
Eine Zahl für Neufahrn bei Freising nennt Unterhand erst ab drei; vorher keine. Ihr Mandat können Sie ohne Konto beschreiben.
Erst die Resonanz prüfen, ohne Konto und ohne ZahlungWie Unterhand Ihre Unterlagen schützt
Diese Nachbarorte grenzen an Neufahrn bei Freising. Luftlinie, Einwohner, Eigentümerquote und Nettokaltmiete helfen zu entscheiden, welche davon ins Mandat gehören.
| Ort | Luftlinie | Einwohner | Eigentümerquote | Nettokaltmiete |
|---|---|---|---|---|
| Neufahrn bei Freising | – | 21.066 | 45,3 % | 11,23 € je m² |
| Eching (Freising) | 4,7 km | 14.732 | 40,9 % | 11,48 € je m² |
| Hallbergmoos | 6,2 km | 11.602 | 38,4 % | 11,31 € je m² |
| Fahrenzhausen | 7,5 km | 5.087 | 57,9 % | 9,40 € je m² |
| Kranzberg | 8,1 km | 4.288 | 56,8 % | 8,92 € je m² |
| Freising | 8,3 km | 48.953 | 33,2 % | 10,72 € je m² |
Grunderwerbsteuer in Bayern: 3,5 %, bei 550.000 € also 19.250 €. Mit Beurkundung und Eintragung sind es mindestens 22.295 € (§ 34 GNotKG), dazu Vollzug, Grundschuld und gegebenenfalls ein halber Maklerlohn (§ 656c BGB).
Unterhand bewertet nicht. Kaufpreise aus abgeschlossenen Verträgen veröffentlicht der Gutachterausschuss, der für Neufahrn bei Freising zuständig ist, im Grundstücksmarktbericht, dazu Bodenrichtwerte je Lage (§ 193 BauGB). Die Nettokaltmiete lag beim Zensus 2022 in Neufahrn bei Freising bei 11,23 € je m², in Bayern bei 8,74 €.
Bis 1949 gebaut sind in Neufahrn bei Freising 2,9 % der Gebäude mit Wohnraum, zwischen 1980 und 1999 28,6 %, ab 2000 21,7 %. Je älter das Haus, desto mehr zählen Belege über Modernisierungen; den Energieausweis sehen Sie spätestens bei der Besichtigung (§ 80 Abs. 4 GModG).
Höchstens die Hälfte, wenn ein Makler anbietet und Sie Verbraucher sind (§§ 656c, 656d BGB). Ohne Makler fällt keine Provision an, und Unterhand nimmt keine.
Mit der Prüfung Ihrer Identität, in der Regel am Werktag nach dem Beitritt. Das Mandat beschreiben Sie schon vorher ohne Konto; Zahlen für Neufahrn bei Freising nennt Unterhand erst ab drei.
Dann kann der Kaufvertrag die Genehmigung der Gemeinde brauchen, sie kann einen Ausgleichsbetrag für die Wertsteigerung erheben und hat ein Vorkaufsrecht (§§ 144, 154, 24 BauGB). Ob das Grundstück betroffen ist, zeigt der Vermerk im Grundbuch.
Der Messbetrag aus dem Bescheid des Finanzamts mal dem Hebesatz der Gemeinde. Den Bescheid des Hauses erhalten Sie in Stufe 2 vom Eigentümer; den Hebesatz nennt die Haushaltssatzung der Gemeinde.
Mit Gas heizen 41,0 % der Gebäude mit Wohnraum, mit Öl 40,1 %, mit Fernwärme 5,0 %, mit Wärmepumpe, Solar- oder Geothermie 6,5 % (Zensus 2022). Welche Heizung ein bestimmtes Haus hat und wie alt sie ist, steht im Energieausweis.
Die Eigentümerquote lag beim Zensus 2022 in Neufahrn bei Freising bei 45,3 %, in Bayern bei 49,3 %, bundesweit bei 44,3 %. Sie zählt alle bewohnten Wohnungen, auch in Häusern mit drei und mehr Wohnungen.
Die Sachmängelhaftung ist bei gebrauchten Häusern im Vertrag üblicherweise ausgeschlossen, außer bei Arglist oder Garantie (§ 444 BGB). Was Sie vorher prüfen, schützt Sie mehr als jede Klausel.
Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung.
Netzwerkzahlen nennt Unterhand erst ab drei. Kein Objekt, keine Adresse und kein Preis eines einzelnen Objekts steht auf dieser Seite. Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung. Stand 3. November 2026.
Sie beschreiben einmal, was Ihre Familie braucht: Neufahrn bei Freising oder die Nachbarorte, Haus, Kaufpreis bis und in Ihren Worten Kinderzimmer, Garten oder Schulweg. Jedes passende Haus kommt per E-Mail mit Lage und Zahlen; hin fahren Sie erst nach der Freigabe.
49 €Mitglied, netto zzgl. USt. im Monat
58,31 € inkl. USt., monatlich kündbar
Konto und Resonanz kosten nichts. Bezahlt wird erst, wenn Sie im Zugang den Beitrag wählen.
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Erst die Resonanz prüfen, ohne Konto und ohne Zahlung
Objekte über 1,5 Mio. €: Vier Augen, auf Einladung.