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Erst Lageplan und Zahlen, dann die Freigabe: ein Haus für Ihre Familie, ohne Schaulaufen.
Landkreis Kelheim, Bereich —
Objekt —. Ansicht protokolliert.
Für Sie, wenn die Wohnung zu klein wird und das nächste Zuhause im Landkreis Kelheim ein Haus sein soll, ohne dass Sie jeden Samstag besichtigen.
Wer im Landkreis Kelheim ein Haus sucht, sucht in einem Bestand von 33.336 Gebäuden mit einer oder zwei Wohnungen. Die Nebenkosten betragen in Bayern im Beispiel mindestens 4,1 % des Preises, davon 3,5 % Grunderwerbsteuer. Unterhand meldet passende Häuser von Eigentümern, die nicht öffentlich verkaufen.
Auf 1.065,12 km² verteilen sich im Landkreis Kelheim 126.321 Einwohner, 119 je km². Der Zensus zählt 33.336 Häuser mit einer oder zwei Wohnungen, 90,8 % der Gebäude mit Wohnraum. Wer hier sucht, nennt im Mandat oft mehrere Gemeinden.
Mit 90,8 % Ein- und Zweifamilienhäusern liegt der Landkreis Kelheim über dem Wert in Bayern von 84,2 %. Wer hier sucht, findet anteilig mehr Häuser im Bestand als im Landesdurchschnitt, muss aber genauer auf Baujahr und Zustand schauen.
61,7 % der bewohnten Wohnungen im Landkreis Kelheim bewohnen ihre Eigentümer, in Bayern 49,3 %. Viele Häuser wechseln innerhalb der Nachbarschaft oder der Familie; wer früh davon erfährt, hat einen Vorsprung.
Ab 2000 gebaut sind im Landkreis Kelheim 23,7 % der Gebäude mit Wohnraum, über dem Landeswert von 19,8 %. Die Chance auf ein jüngeres Haus ist hier größer; fragen Sie dann nach Abnahmeprotokoll, Restgewährleistung und Wartung der Haustechnik.
Vermietete Wohnungen kosteten im Landkreis Kelheim 7,05 € Nettokaltmiete je m², weniger als in Bayern (8,74 €). Beim Vergleich mit der Kreditrate zählen außerdem Grundsteuer, Versicherung und Rücklagen.
Angrenzend liegen der Landkreis Pfaffenhofen an der Ilm, der Landkreis Eichstätt und der Landkreis Regensburg. Wer nahe einer Grenze sucht, nimmt die Nachbarkreise ins Mandat auf; die Grunderwerbsteuer richtet sich nach dem Land, in dem das Haus steht, in Bayern 3,5 %.
| Kennzahl | Landkreis Kelheim | Bayern | Deutschland |
|---|---|---|---|
| Einwohner (31. Dezember 2025) | 126.321 | 13.245.503 | 83.467.117 |
| Einwohner je km² | 119 | 188 | 233 |
| Gebäude mit Wohnraum mit einer oder zwei Wohnungen | 33.336 | 2.716.278 | 16.327.510 |
| Anteil der Gebäude mit einer oder zwei Wohnungen an den Gebäuden mit Wohnraum | 90,8 % | 84,2 % | 81,8 % |
| Eigentümerquote | 61,7 % | 49,3 % | 44,3 % |
| Leerstand | 4,4 % | 4,2 % | 4,3 % |
| Nettokaltmiete je m² | 7,05 € | 8,74 € | 7,28 € |
| Gebäude mit Wohnraum, Baujahr bis 1949 | 10,5 % | 15,9 % | 24,8 % |
| Gebäude mit Wohnraum, Baujahr 1950 bis 1979 | 37,1 % | 38,5 % | 36,3 % |
| Gebäude mit Wohnraum, Baujahr ab 2000 | 23,7 % | 19,8 % | 16,5 % |
| Heizung mit Gas | 26,9 % | 34,4 % | 53,9 % |
| Fernwärme | 3,7 % | 5,3 % | 6,6 % |
| Wärmepumpe, Solar- und Geothermie | 5,4 % | 5,7 % | 4,2 % |
Zensus 2022, Stichtag 15. Mai 2022; Einwohner und Fläche: Gemeindeverzeichnis, 31. Dezember 2025.
Mehr Nachkriegsbau als im Bund: 37,1 % der Gebäude im Landkreis Kelheim entstanden zwischen 1950 und 1979, bundesweit 36,3 %. Prüfen Sie bei Häusern aus diesen Jahren Dämmung, Fenster und Heizung, und fragen Sie, ob bei früheren Umbauten Asbest verbaut oder entfernt wurde.
Lesen Sie Abteilung II des Grundbuchs genau: in Bayern sichern Nachbarn Wege, Leitungen und Abstandsflächen über Grunddienstbarkeiten (§ 1018 BGB), ein Baulastenverzeichnis führt das Land nicht. Erschließungsbeiträge (§§ 127, 133 BauGB) erfragen Sie bei der Gemeinde.
Fundstellen: §§ 127, 133 BauGB; § 80 GModG. Stand 3. November 2026.
Angenommen, Sie kaufen im Landkreis Kelheim ein Haus für 550.000 € und finanzieren über eine Grundschuld. Die Zahl dient nur der Rechnung. Gebühren nach Tabelle B (§ 34 GNotKG), eine volle Gebühr sind 1.015 €; die Grunderwerbsteuer in Bayern liegt bei 3,5 %, gültig seit dem 1. Januar 1997.
| Posten | Grundlage | Betrag | Wer zahlt |
|---|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | Landessatz auf den Kaufpreis (§ 11 GrEStG und Landesrecht) | 19.250 € | Käufer, nach Vertrag |
| Kaufvertrag beim Notar | doppelte Gebühr nach GNotKG KV 21100, zzgl. USt. | 2.030 € | Käufer (§ 448 Abs. 2 BGB) |
| Abwicklung durch den Notar | zweimal eine halbe Gebühr, GNotKG KV 22110 und KV 22200 | 1.015 € | Käufer |
| Vormerkung im Grundbuch | halbe Gebühr nach GNotKG KV 14150 | 507,50 € | Käufer |
| Umschreibung im Grundbuch | volle Gebühr nach GNotKG KV 14110 | 1.015 € | Käufer |
| Grundschuld für die Bank, 400.000 €, Urkunde | 1,0 Gebühr, GNotKG KV 21200, zzgl. USt. | 785 € | Käufer |
| Grundschuld (400.000 €) ins Grundbuch | 1,0 Gebühr, GNotKG KV 14121 | 785 € | Käufer |
| Mitglied bei Unterhand | Beitrag im Monat, keine Provision | 49 € netto zzgl. USt. im Monat (58,31 € inkl. USt.), monatlich kündbar | Käufer |
Grunderwerbsteuer, Beurkundung und Eintragung kosten im Beispiel mindestens 22.295 €, 4,1 % des Kaufpreises; Vollzug und Grundschuld kommen dazu. Banken finanzieren den Kaufpreis, die Nebenkosten zahlen Käufer in der Regel aus eigenem Geld.
Ist ein Makler beteiligt, tragen Sie als Verbraucher beim Einfamilienhaus höchstens die Hälfte seiner Provision (§§ 656c, 656d BGB); über Unterhand fällt keine an.
Laufend kommt die Grundsteuer hinzu: Messbetrag laut Finanzamt mal Hebesatz der Gemeinde.
| Kaufpreis | Grunderwerbsteuer 3,5 % | Beurkundung und Eintragung (3,0 Gebühren) | Zusammen | Anteil am Kaufpreis |
|---|---|---|---|---|
| 350.000 € | 12.250 € | 2.055 € | 14.305 € | 4,1 % |
| 550.000 € | 19.250 € | 3.045 € | 22.295 € | 4,1 % |
| 800.000 € | 28.000 € | 4.245 € | 32.245 € | 4,0 % |
Beurkundung (2,0) und Eintragung (1,0) nach Tabelle B (§ 34 GNotKG), ohne Vollzug, Auslagen und Umsatzsteuer; Grunderwerbsteuer nach dem Satz des Landes. Beispielpreise, keine Marktwerte.
Nur die Grunderwerbsteuer ist Landesrecht in Bayern; alles Weitere gilt bundesweit.
| Was | Regel | Fundstelle |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer Bayern | 3,5 % vom Kaufpreis, für Erwerbsvorgänge seit dem 1. Januar 1997 | § 11 Abs. 1 Grunderwerbsteuergesetz in der Fassung der Bekanntmachung vom 26. Februar 1997 (BGBl. I S. 418, 1804); Bayern hat keinen eigenen Satz bestimmt (Art. 105 Abs. 2a Satz 2 GG) |
| Kaufvertrag im Entwurf | in der Regel zwei Wochen vor dem Termin, damit Sie prüfen können | § 17 Abs. 2a BeurkG |
| Vorkauf durch die Gemeinde | Frist von drei Monaten ab Mitteilung des Vertrags | §§ 24, 28 BauGB |
| Städtebauliche Sanierung | Vertrag braucht unter Umständen eine Genehmigung; ein Ausgleichsbetrag kann folgen | §§ 144, 154, 169 BauGB |
| Provision, wenn ein Makler anbietet | höchstens die Hälfte für den Käufer; Vertrag in Textform | §§ 656a, 656c, 656d BGB |
| Bescheinigung über die Grunderwerbsteuer | ohne sie trägt das Grundbuchamt keinen neuen Eigentümer ein | § 22 Abs. 1 GrEStG |
| Energieausweis vor dem Kauf | muss spätestens zur Besichtigung vorliegen | § 80 Abs. 4 GModG |
| Vermietetes Haus | der Vertrag bleibt bestehen, Sie werden Vermieter | § 566 Abs. 1 BGB |
Drei der fünf Regeln aus Landesverordnungen gelten im Landkreis Kelheim in mindestens einer Gemeinde. Maßgeblich ist der Wortlaut der Verordnungen, gelesen am 3. November 2026; jede Zeile nennt ihre Fundstelle.
| Regel | Was gilt | Fundstelle |
|---|---|---|
| Mietpreisbremse (§ 556d BGB) | Gilt in 1 von 24 Gemeinden des Kreises, befristet bis zum 31. Dezember 2029. Bei Mietbeginn darf die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen (§ 556d Abs. 1 BGB). | Mieterschutzverordnung Bayern (MiSchuV): Verordnung vom 16. Dezember 2025 (GVBl. S. 718), geändert durch Verordnung vom 16. Juni 2026 (GVBl. S. 334), § 1 und Anlage |
| Abgesenkte Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB) | Gilt in 1 von 24 Gemeinden des Kreises, befristet bis zum 31. Dezember 2029. Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete höchstens 15 Prozent in drei Jahren statt 20 Prozent (§ 558 Abs. 3 BGB). | Mieterschutzverordnung Bayern (MiSchuV): Verordnung vom 16. Dezember 2025 (GVBl. S. 718), geändert durch Verordnung vom 16. Juni 2026 (GVBl. S. 334), § 1 und Anlage |
| Verlängerte Kündigungssperrfrist nach Umwandlung (§ 577a Abs. 2 BGB) | Gilt in 1 von 24 Gemeinden des Kreises, befristet bis zum 31. Dezember 2029. Nach Umwandlung und Verkauf einer vermieteten Wohnung kann der Erwerber erst nach zehn Jahren wegen Eigenbedarfs oder Verwertung kündigen (§ 577a BGB). | Mieterschutzverordnung Bayern (MiSchuV): Verordnung vom 16. Dezember 2025 (GVBl. S. 718), geändert durch Verordnung vom 16. Juni 2026 (GVBl. S. 334), § 1 und Anlage |
| Genehmigung für die Umwandlung in Eigentumswohnungen (§ 250 BauGB) | Gilt in keiner Gemeinde des Kreises; die Verordnung des Landes nennt keine von ihnen. | Gebietsbestimmungsverordnung Bau (GBestV-Bau), § 2: Verordnung vom 6. September 2022 (GVBl. S. 578), zuletzt geändert durch Verordnung vom 16. Dezember 2025 (GVBl. S. 717), § 2 und Anlage |
| Angespannter Wohnungsmarkt im Baurecht (§ 201a BauGB) | Gilt in keiner Gemeinde des Kreises; die Verordnung des Landes nennt keine von ihnen. | Gebietsbestimmungsverordnung Bau (GBestV-Bau), § 1: Verordnung vom 6. September 2022 (GVBl. S. 578), zuletzt geändert durch Verordnung vom 16. Dezember 2025 (GVBl. S. 717), § 1 und Anlage |
Mainburg.
Mainburg.
Mainburg.
Gemeindelisten aus dem Text der Landesverordnungen, zugeordnet über Name und Kreis zum Gemeindeverzeichnis; Gemeinden, deren Name nicht eindeutig ist, sind nicht zugeordnet. Stand der Verordnungen 3. November 2026. Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung.
Stand 3. November 2026.
Vom ersten Satz über Ihre Familie bis zur Eintragung: sieben Schritte, die ersten ohne Kosten.
„Wir hören immer erst davon, wenn es verkauft ist.“
Genau dort setzt Unterhand an. Eigentümer, die nicht öffentlich verkaufen wollen, zeigen ihr Haus nur geprüften Mitgliedern. Ihr Mandat meldet jeden Treffer per E-Mail, statt dass Sie täglich suchen.
„Wir können nicht jedes Wochenende besichtigen.“
Sie fahren nur hin, wenn Lage, Fläche und Preisband passen, und erst nach der Freigabe des Eigentümers, einzeln.
„Wir zahlen, bevor wir ein einziges Haus gesehen haben.“
Erst kostet nichts: Resonanz und Mandat gehen ohne Konto. Für Treffer und Stufe 1 zahlen Sie 49 € netto zzgl. USt. im Monat, monatlich kündbar, und ohne Treffer in 30 Tagen pausiert der Beitrag.
„Niemand soll wissen, dass wir suchen.“
Ihr Name steht bei Unterhand nirgends, wo ein Eigentümer ihn sieht. Er kennt eine Nummer, Ihre Stufe, Ihren Nachweis und Ihr Mandat; mehr erfährt er erst beim Notar.
Im Stillen Register stehen Eigentümer, die über einen Verkauf nachdenken. Sie sehen, wie viele Mandate zu ihrem Haus passen, und Ihres zählt mit, auch wenn noch kein Haus im Netzwerk ist.
Bevor Sie einen Termin planen, kennen Sie Lageplan, Wohnfläche, Grundstück, Preisband und Fakten. Adresse, Fotos und Unterlagen kommen mit der Freigabe, und jeder Abruf steht im Protokoll.
Häuser bei Unterhand stehen mindestens 30 Tage nach der Freischaltung auf keinem Portal; das erklärt jeder Eigentümer per Kontrollkästchen. Wie lange ein Haus schon im Netzwerk ist, zeigt Unterhand nicht.
Unter drei nennt Unterhand für den Landkreis Kelheim keine Zahl. Ein Mandat beschreiben Sie ohne Konto und ohne Zahlung.
Erst die Resonanz prüfen, ohne Konto und ohne ZahlungWie Unterhand Ihre Unterlagen schützt
Wer über die Grenze schaut, findet oft mehr Häuser. Die Nachbarkreise mit gemeinsamer Grenze, mit Luftlinie, Einwohnern, Eigentümerquote und Nettokaltmiete aus dem Zensus 2022.
| Ort | Luftlinie | Einwohner | Eigentümerquote | Nettokaltmiete |
|---|---|---|---|---|
| Landkreis Kelheim | – | 126.321 | 61,7 % | 7,05 € je m² |
| Landkreis Pfaffenhofen an der Ilm | 35,9 km | 131.079 | 57,6 % | 8,10 € je m² |
| Landkreis Eichstätt | 37,0 km | 135.982 | 67,0 % | 8,02 € je m² |
| Landkreis Regensburg | 39,0 km | 196.410 | 62,7 % | 7,00 € je m² |
| Landkreis Freising | 43,3 km | 184.399 | 45,5 % | 10,15 € je m² |
| Landkreis Landshut | 45,9 km | 162.624 | 62,8 % | 6,91 € je m² |
| Landkreis Neumarkt in der Oberpfalz | 48,2 km | 138.902 | 67,7 % | 6,88 € je m² |
Grunderwerbsteuer in Bayern: 3,5 %, bei 550.000 € also 19.250 €. Mit Beurkundung und Eintragung sind es mindestens 22.295 € (§ 34 GNotKG), dazu Vollzug, Grundschuld und gegebenenfalls ein halber Maklerlohn (§ 656c BGB).
23,7 % der Gebäude mit Wohnraum sind ab 2000 gebaut, 37,1 % zwischen 1950 und 1979, 10,5 % bis 1949 (Zensus 2022). Für ein älteres Haus fragen Sie früh nach Heizung, Dach und Fenstern; der Energieausweis liegt spätestens bei der Besichtigung vor (§ 80 Abs. 4 GModG).
Oft. Der Landkreis Kelheim grenzt an sechs Nachbarkreise, der nächste ist der Landkreis Pfaffenhofen an der Ilm; die Tabelle oben nennt Eigentümerquote und Miete. Die Grunderwerbsteuer ist im selben Land dieselbe, 3,5 %. Ein Mandat kann mehrere Orte zugleich nennen.
Höchstens die Hälfte, wenn ein Makler anbietet und Sie Verbraucher sind (§§ 656c, 656d BGB). Ohne Makler fällt keine Provision an, und Unterhand nimmt keine.
Ihre Mitgliedsnummer, Ihre Stufe, ob Ihr Nachweis geprüft ist und Ihr Mandat, auch den Satz, den Sie in Ihren Worten schreiben. Ihren Namen sieht er nicht. Was Sie öffnen, steht in seinem Protokoll und in Ihrem.
Der Messbetrag aus dem Bescheid des Finanzamts mal dem Hebesatz der Gemeinde. Den Bescheid des Hauses erhalten Sie in Stufe 2 vom Eigentümer; den Hebesatz nennt die Haushaltssatzung der Gemeinde.
Mit Gas heizen 26,9 % der Gebäude mit Wohnraum, mit Öl 44,5 %, mit Fernwärme 3,7 %, mit Wärmepumpe, Solar- oder Geothermie 5,4 % (Zensus 2022). Welche Heizung ein bestimmtes Haus hat und wie alt sie ist, steht im Energieausweis.
Bei gebrauchten Häusern schließen Kaufverträge die Haftung für Sachmängel in der Regel aus. Das gilt nicht, wenn der Verkäufer einen Mangel arglistig verschweigt oder eine Beschaffenheit garantiert (§ 444 BGB). Prüfen Sie deshalb vor dem Notartermin, wenn möglich mit einem Sachverständigen.
Der Zensus 2022 zählt im Landkreis Kelheim 23,7 % der Gebäude aus der Zeit ab 2000. Bei Unterhand verkaufen Eigentümer ihr Haus, keine Bauträger; Neubauten kommen dort vor, wenn ihr Eigentümer verkauft.
Das Mandat lässt sich jederzeit anpassen: Orte, Kaufpreis bis, Wohnfläche und Ihren Satz ändern Sie im Konto, so oft Sie wollen. Neue Treffer richten sich danach; Häuser, die Sie mit „Nicht passend“ beantwortet haben, kommen nicht wieder.
Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung.
Netzwerkzahlen nennt Unterhand erst ab drei. Kein Objekt, keine Adresse und kein Preis eines einzelnen Objekts steht auf dieser Seite. Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung. Stand 3. November 2026.
Sie beschreiben einmal, was Ihre Familie braucht: der Landkreis Kelheim oder die Nachbarkreise, Haus, Kaufpreis bis und in Ihren Worten Kinderzimmer, Garten oder Schulweg. Jedes passende Haus kommt per E-Mail mit Lage und Zahlen; hin fahren Sie erst nach der Freigabe.
49 €Mitglied, netto zzgl. USt. im Monat
58,31 € inkl. USt., monatlich kündbar
Konto und Resonanz kosten nichts. Bezahlt wird erst, wenn Sie im Zugang den Beitrag wählen.
Verlängert sich jeden Monat und ist monatlich kündbar, ohne Mindestlaufzeit. Ohne Treffer in 30 Tagen ruht die Abbuchung, bis ein Objekt passt.
Erst die Resonanz prüfen, ohne Konto und ohne Zahlung
Objekte über 1,5 Mio. €: Vier Augen, auf Einladung.