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Hinfahren lohnt sich erst, wenn die Zahlen passen.
Landkreis Bamberg, Bereich —
Objekt —. Ansicht protokolliert.
Für Familien und Paare, die im Landkreis Bamberg oder im Umland ein Haus selbst bewohnen wollen.
Im Landkreis Bamberg sind 88,0 % der Gebäude mit Wohnraum Häuser mit einer oder zwei Wohnungen, in Bayern 84,2 %. Zum Kaufpreis kommen 3,5 % Grunderwerbsteuer und gut ein Prozent für Notar und Grundbuch. Bei Unterhand sehen Mitglieder Häuser, deren Eigentümer nicht öffentlich verkaufen, als Lageplan mit Wohnfläche, Grundstück und Preisband, bevor Sie hinfahren.
Der Landkreis Bamberg zählt 147.319 Einwohner in 36 Gemeinden, darunter Hirschaid, Hallstadt und Memmelsdorf. 88,0 % der Gebäude mit Wohnraum sind Häuser mit einer oder zwei Wohnungen, zusammen 38.190; bundesweit liegt der Anteil bei 81,8 %.
Häuser sind im Landkreis Bamberg häufiger als im Land: 88,0 % gegenüber 84,2 %. Auswahl gibt es also, aber auch viele, die vergleichen; ein Mandat mit klarer Beschreibung, was Ihre Familie braucht, filtert früh.
65,8 % der bewohnten Wohnungen im Landkreis Bamberg bewohnen ihre Eigentümer, in Bayern 49,3 %. Viele Häuser wechseln innerhalb der Nachbarschaft oder der Familie; wer früh davon erfährt, hat einen Vorsprung.
20,3 % der Gebäude mit Wohnraum im Landkreis Bamberg sind ab 2000 entstanden, mehr als in Bayern (19,8 %). Neuere Häuser bringen andere Fragen mit als alte: Bauträgervertrag, Gewährleistung, Erschließung. Gas heizt 20,5 % der Gebäude.
Vermietete Wohnungen kosteten im Landkreis Bamberg 5,96 € Nettokaltmiete je m², weniger als in Bayern (8,74 €). Beim Vergleich mit der Kreditrate zählen außerdem Grundsteuer, Versicherung und Rücklagen.
Nennen Sie im Mandat die Orte, in denen Sie wirklich wohnen wollen, etwa Hallstadt oder Memmelsdorf. Unterhand meldet dann nur Häuser in diesen Orten, statt alles im Landkreis Bamberg.
| Kennzahl | Landkreis Bamberg | Bayern | Deutschland |
|---|---|---|---|
| Einwohner (31. Dezember 2025) | 147.319 | 13.245.503 | 83.467.117 |
| Einwohner je km² | 126 | 188 | 233 |
| Gebäude mit Wohnraum mit einer oder zwei Wohnungen | 38.190 | 2.716.278 | 16.327.510 |
| Anteil der Gebäude mit einer oder zwei Wohnungen an den Gebäuden mit Wohnraum | 88,0 % | 84,2 % | 81,8 % |
| Eigentümerquote | 65,8 % | 49,3 % | 44,3 % |
| Leerstand | 5,1 % | 4,2 % | 4,3 % |
| Nettokaltmiete je m² | 5,96 € | 8,74 € | 7,28 € |
| Gebäude mit Wohnraum, Baujahr bis 1949 | 14,5 % | 15,9 % | 24,8 % |
| Gebäude mit Wohnraum, Baujahr 1950 bis 1979 | 36,1 % | 38,5 % | 36,3 % |
| Gebäude mit Wohnraum, Baujahr ab 2000 | 20,3 % | 19,8 % | 16,5 % |
| Heizung mit Gas | 20,5 % | 34,4 % | 53,9 % |
| Fernwärme | 2,4 % | 5,3 % | 6,6 % |
| Wärmepumpe, Solar- und Geothermie | 7,4 % | 5,7 % | 4,2 % |
Zensus 2022, Stichtag 15. Mai 2022; Einwohner und Fläche: Gemeindeverzeichnis, 31. Dezember 2025.
Der Bestand im Landkreis Bamberg ist gemischt: 14,5 % bis 1949, 36,1 % zwischen 1950 und 1979, 20,3 % ab 2000. Bei jüngeren Häusern zählen Baugenehmigung, Abnahme und Gewährleistung, bei älteren die Belege über Modernisierungen.
Lesen Sie Abteilung II des Grundbuchs genau: in Bayern sichern Nachbarn Wege, Leitungen und Abstandsflächen über Grunddienstbarkeiten (§ 1018 BGB), ein Baulastenverzeichnis führt das Land nicht. Erschließungsbeiträge (§§ 127, 133 BauGB) erfragen Sie bei der Gemeinde.
Fundstellen: §§ 127, 133 BauGB; § 80 GModG. Stand 3. November 2026.
Angenommen, Sie kaufen im Landkreis Bamberg ein Haus für 550.000 € und finanzieren über eine Grundschuld. Die Zahl dient nur der Rechnung. Gebühren nach Tabelle B (§ 34 GNotKG), eine volle Gebühr sind 1.015 €; die Grunderwerbsteuer in Bayern liegt bei 3,5 %, gültig seit dem 1. Januar 1997.
| Posten | Grundlage | Betrag | Wer zahlt |
|---|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | Landessatz auf den Kaufpreis (§ 11 GrEStG und Landesrecht) | 19.250 € | Käufer, nach Vertrag |
| notarielle Beurkundung | doppelte Gebühr nach GNotKG KV 21100, zzgl. USt. | 2.030 € | Käufer (§ 448 Abs. 2 BGB) |
| Vollzug und Fälligkeitsmitteilung | zweimal eine halbe Gebühr, GNotKG KV 22110 und KV 22200 | 1.015 € | Käufer |
| Auflassungsvormerkung | halbe Gebühr nach GNotKG KV 14150 | 507,50 € | Käufer |
| Grundbucheintrag als Eigentümer | 1,0 Gebühr, GNotKG KV 14110 | 1.015 € | Käufer |
| Grundschuldbestellung (400.000 €) beim Notar | volle Gebühr nach GNotKG KV 21200, zzgl. USt. | 785 € | Käufer |
| Grundschuld (400.000 €) ins Grundbuch | 1,0 Gebühr, GNotKG KV 14121 | 785 € | Käufer |
| Mitglied bei Unterhand | monatlicher Beitrag, ohne Provision | 49 € netto zzgl. USt. im Monat (58,31 € inkl. USt.), monatlich kündbar | Käufer |
Ohne Finanzierung und ohne Vollzug kommen im Beispiel mindestens 22.295 € hinzu, das sind 4,1 % des Kaufpreises. Dieses Geld bringen Sie in der Regel aus Eigenkapital auf; die Bank finanziert den Kaufpreis, selten die Nebenkosten.
Bietet ein Makler das Haus an, zahlen Sie als Verbraucher höchstens die Hälfte der Provision (§§ 656c, 656d BGB). Unterhand selbst berechnet keine Provision.
Nach dem Kauf zahlen Sie Grundsteuer: den Messbetrag aus dem Bescheid des Finanzamts mal dem Hebesatz der Gemeinde.
| Kaufpreis | Grunderwerbsteuer 3,5 % | Beurkundung und Eintragung (3,0 Gebühren) | Zusammen | Anteil am Kaufpreis |
|---|---|---|---|---|
| 350.000 € | 12.250 € | 2.055 € | 14.305 € | 4,1 % |
| 550.000 € | 19.250 € | 3.045 € | 22.295 € | 4,1 % |
| 800.000 € | 28.000 € | 4.245 € | 32.245 € | 4,0 % |
Beurkundung (2,0) und Eintragung (1,0) nach Tabelle B (§ 34 GNotKG), ohne Vollzug, Auslagen und Umsatzsteuer; Grunderwerbsteuer nach dem Satz des Landes. Beispielpreise, keine Marktwerte.
Nur die Grunderwerbsteuer ist Landesrecht in Bayern; alles Weitere gilt bundesweit.
| Was | Regel | Fundstelle |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer Bayern | 3,5 % vom Kaufpreis, für Erwerbsvorgänge seit dem 1. Januar 1997 | § 11 Abs. 1 Grunderwerbsteuergesetz in der Fassung der Bekanntmachung vom 26. Februar 1997 (BGBl. I S. 418, 1804); Bayern hat keinen eigenen Satz bestimmt (Art. 105 Abs. 2a Satz 2 GG) |
| Entwurf des Kaufvertrags | erhalten Sie als Verbraucher in der Regel zwei Wochen vor dem Termin | § 17 Abs. 2a BeurkG |
| Vorkaufsrecht der Gemeinde | die Gemeinde entscheidet binnen drei Monaten nach Mitteilung durch den Notar | §§ 24, 28 BauGB |
| Städtebauliche Sanierung | Vertrag braucht unter Umständen eine Genehmigung; ein Ausgleichsbetrag kann folgen | §§ 144, 154, 169 BauGB |
| Provision, wenn ein Makler anbietet | höchstens die Hälfte für den Käufer; Vertrag in Textform | §§ 656a, 656c, 656d BGB |
| Bescheinigung über die Grunderwerbsteuer | Voraussetzung für die Eintragung als Eigentümer | § 22 Abs. 1 GrEStG |
| Energieausweis vor dem Kauf | der Verkäufer legt ihn spätestens bei der Besichtigung vor | § 80 Abs. 4 GModG |
| Mieter im Haus | der Mietvertrag geht auf Sie als Käufer über | § 566 Abs. 1 BGB |
Keine der fünf Regeln aus Landesverordnungen gilt im Landkreis Bamberg. Maßgeblich ist der Wortlaut der Verordnungen, gelesen am 3. November 2026; jede Zeile nennt ihre Fundstelle.
| Regel | Was gilt | Fundstelle |
|---|---|---|
| Mietpreisbremse (§ 556d BGB) | Gilt in keiner Gemeinde des Kreises; die Verordnung des Landes nennt keine von ihnen. | Mieterschutzverordnung Bayern (MiSchuV): Verordnung vom 16. Dezember 2025 (GVBl. S. 718), geändert durch Verordnung vom 16. Juni 2026 (GVBl. S. 334), § 1 und Anlage |
| Abgesenkte Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB) | Gilt in keiner Gemeinde des Kreises; die Verordnung des Landes nennt keine von ihnen. | Mieterschutzverordnung Bayern (MiSchuV): Verordnung vom 16. Dezember 2025 (GVBl. S. 718), geändert durch Verordnung vom 16. Juni 2026 (GVBl. S. 334), § 1 und Anlage |
| Verlängerte Kündigungssperrfrist nach Umwandlung (§ 577a Abs. 2 BGB) | Gilt in keiner Gemeinde des Kreises; die Verordnung des Landes nennt keine von ihnen. | Mieterschutzverordnung Bayern (MiSchuV): Verordnung vom 16. Dezember 2025 (GVBl. S. 718), geändert durch Verordnung vom 16. Juni 2026 (GVBl. S. 334), § 1 und Anlage |
| Genehmigung für die Umwandlung in Eigentumswohnungen (§ 250 BauGB) | Gilt in keiner Gemeinde des Kreises; die Verordnung des Landes nennt keine von ihnen. | Gebietsbestimmungsverordnung Bau (GBestV-Bau), § 2: Verordnung vom 6. September 2022 (GVBl. S. 578), zuletzt geändert durch Verordnung vom 16. Dezember 2025 (GVBl. S. 717), § 2 und Anlage |
| Angespannter Wohnungsmarkt im Baurecht (§ 201a BauGB) | Gilt in keiner Gemeinde des Kreises; die Verordnung des Landes nennt keine von ihnen. | Gebietsbestimmungsverordnung Bau (GBestV-Bau), § 1: Verordnung vom 6. September 2022 (GVBl. S. 578), zuletzt geändert durch Verordnung vom 16. Dezember 2025 (GVBl. S. 717), § 1 und Anlage |
Gemeindelisten aus dem Text der Landesverordnungen, zugeordnet über Name und Kreis zum Gemeindeverzeichnis; Gemeinden, deren Name nicht eindeutig ist, sind nicht zugeordnet. Stand der Verordnungen 3. November 2026. Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung.
Stand 3. November 2026.
Sie beschreiben einmal, was Sie suchen. Den Rest erledigen E-Mail, Freigabe und Notar.
„Hier gehen Häuser unter der Hand weg, bevor wir davon hören.“
Unterhand ist der Ort, an dem solche Verkäufe stattfinden, ohne Portal und ohne Schild. Ihr Mandat steht dort, bevor das Haus kommt, und meldet es Ihnen per E-Mail.
„Mit Kindern schaffen wir keine Massenbesichtigung.“
Auf Stufe 1 sehen Sie Lageplan, Wohnfläche, Grundstück und Preisband, bevor Sie fahren. Besichtigt wird erst nach der Freigabe, einzeln und mit dem Eigentümer.
„Ein Beitrag ohne Garantie?“
Die Resonanz kostet nichts, und Ihr Mandat beschreiben Sie ohne Konto. Treffer und Stufe 1 gibt es mit dem Beitrag: 49 € netto zzgl. USt. im Monat, monatlich kündbar; bleibt Ihr Mandat 30 Tage ohne Treffer, pausiert er von selbst.
„Wir wollen nicht in der Nachbarschaft Gesprächsthema sein.“
Niemand außerhalb sieht Ihr Mandat. Eigentümer kennen Sie als Mitgliedsnummer mit Stufe, Nachweis-Stand und Mandat, ohne Namen.
Eigentümer, die noch nicht verkaufen, tragen ihre Verkaufsbereitschaft im Stillen Register ein und sehen, wie viele Mandate zu ihrem Haus und Preis passen, ohne Namen. Als Mitglied zählt Ihr Mandat dort mit, auch bei Häusern, die noch nicht im Netzwerk stehen.
Bevor Sie einen Termin planen, kennen Sie Lageplan, Wohnfläche, Grundstück, Preisband und Fakten. Adresse, Fotos und Unterlagen kommen mit der Freigabe, und jeder Abruf steht im Protokoll.
Der Eigentümer erklärt per Kontrollkästchen, das Haus ausschließlich über Unterhand anzubieten und es bis mindestens 30 Tage nach der Freischaltung auf kein Portal zu stellen. Keine Zählung der Tage am Markt.
Unter drei nennt Unterhand für den Landkreis Bamberg keine Zahl. Ein Mandat beschreiben Sie ohne Konto und ohne Zahlung.
Erst die Resonanz prüfen, ohne Konto und ohne ZahlungWie Unterhand Ihre Unterlagen schützt
Die Nachbarkreise mit Entfernung in Luftlinie und den Zahlen aus dem Zensus 2022; wer flexibel ist, nimmt zwei oder drei davon ins Mandat.
| Ort | Luftlinie | Einwohner | Eigentümerquote | Nettokaltmiete |
|---|---|---|---|---|
| Landkreis Bamberg | – | 147.319 | 65,8 % | 5,96 € je m² |
| Bamberg | 9,5 km | 77.218 | 28,7 % | 7,66 € je m² |
| Landkreis Haßberge | 20,8 km | 83.390 | 69,8 % | 5,40 € je m² |
| Landkreis Erlangen-Höchstadt | 29,2 km | 138.365 | 63,0 % | 7,59 € je m² |
| Landkreis Lichtenfels | 33,4 km | 67.114 | 63,5 % | 5,49 € je m² |
| Landkreis Forchheim | 35,7 km | 116.602 | 62,6 % | 6,58 € je m² |
| Landkreis Schweinfurt | 39,4 km | 113.608 | 67,8 % | 5,55 € je m² |
| Landkreis Kitzingen | 40,8 km | 91.471 | 59,1 % | 5,74 € je m² |
| Landkreis Coburg | 43,4 km | 83.687 | 63,1 % | 5,31 € je m² |
| Landkreis Neustadt an der Aisch-Bad Windsheim | 43,6 km | 100.767 | 65,5 % | 5,61 € je m² |
| Landkreis Bayreuth | 55,8 km | 102.756 | 67,8 % | 5,37 € je m² |
Einen Wert nennt Unterhand nicht. Was Häuser tatsächlich gekostet haben, steht im Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses für die Gemeinde des Hauses, dazu die Bodenrichtwerte (§ 193 BauGB). Zum Vergleich der Mieten: 5,96 € je m² im Landkreis Bamberg, 8,74 € in Bayern (Zensus 2022).
Ja, gerade für Familien. Zehn Nachbarkreise grenzen an den Landkreis Bamberg, etwa Bamberg; Eigentümerquote und Miete stehen in der Tabelle. Im selben Land gilt dieselbe Grunderwerbsteuer, 3,5 %, und ein Mandat kann mehrere Orte nennen.
Höchstens die Hälfte, wenn ein Makler anbietet und Sie Verbraucher sind (§§ 656c, 656d BGB). Ohne Makler fällt keine Provision an, und Unterhand nimmt keine.
Die Gemeinde kann ihr Vorkaufsrecht bis zu drei Monate nach Mitteilung des Kaufvertrags ausüben (§ 28 Abs. 2 BauGB); das Grundbuchamt trägt Sie erst ein, wenn feststeht, dass sie es nicht ausübt, und wenn die Unbedenklichkeitsbescheinigung vorliegt (§ 22 GrEStG). Wann Sie einziehen, regelt der Vertrag.
Sobald Ihre Identität geprüft ist, in der Regel innerhalb eines Werktags nach dem Beitritt. Ihr Mandat können Sie schon vorher ohne Konto beschreiben; jeder passende Treffer kommt per E-Mail. Eine Zahl der Häuser im Landkreis Bamberg nennt Unterhand erst ab drei.
Im Sanierungsgebiet braucht der Vertrag unter Umständen die Genehmigung der Gemeinde, sie kann einen Ausgleichsbetrag verlangen und hat ein Vorkaufsrecht (§§ 144, 154, 24 BauGB). Der Grundbuchauszug zeigt den Vermerk.
Grundsteuer ist Messbetrag mal Hebesatz: den Messbetrag setzt das Finanzamt fest, den Hebesatz die Gemeinde in ihrer Haushaltssatzung. Festgesetzt wird nach den Verhältnissen zu Beginn des Jahres (§ 9 GrStG); wie Sie und der Verkäufer sie im Kaufjahr teilen, regelt der Vertrag.
65,8 % der bewohnten Wohnungen bewohnen im Landkreis Bamberg ihre Eigentümer, im Bund 44,3 %. Wo die Quote hoch ist, wechseln Häuser oft in der Nachbarschaft; ein Mandat bei Unterhand bringt Sie in diesen Kreis.
Die Sachmängelhaftung ist bei gebrauchten Häusern im Vertrag üblicherweise ausgeschlossen, außer bei Arglist oder Garantie (§ 444 BGB). Was Sie vorher prüfen, schützt Sie mehr als jede Klausel.
Den Schulbezirk einer Adresse nennt die Gemeinde oder der Schulträger. Die Adresse sehen Sie bei Unterhand nach der Freigabe des Eigentümers; fragen Sie dann vor dem Gebot nach, besonders in Orten mit mehreren Grundschulen.
Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung.
Netzwerkzahlen nennt Unterhand erst ab drei. Kein Objekt, keine Adresse und kein Preis eines einzelnen Objekts steht auf dieser Seite. Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung. Stand 3. November 2026.
Sie beschreiben einmal, was Ihre Familie braucht: der Landkreis Bamberg oder die Nachbarkreise, Haus, Kaufpreis bis und in Ihren Worten Kinderzimmer, Garten oder Schulweg. Jedes passende Haus kommt per E-Mail mit Lage und Zahlen; hin fahren Sie erst nach der Freigabe.
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Objekte über 1,5 Mio. €: Vier Augen, auf Einladung.