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Kiel, Bereich —
Objekt —. Ansicht protokolliert.
Für Investoren, die in Kiel ein Haus mit mehreren Mietwohnungen suchen und zuerst rechnen, dann besichtigen.
Wer in Kiel ein Mehrfamilienhaus kauft, rechnet mit 7,64 € Nettokaltmiete je m² im Durchschnitt des Zensus 2022 und mit 6,5 % Grunderwerbsteuer. Den Ertrag entscheidet die Mietliste des einzelnen Hauses; bei Unterhand sehen Sie Faktor und Einheiten, bevor die Adresse freigegeben ist.
Von den 138.600 Wohnungen in Kiel liegen 80,1 % in Gebäuden mit drei und mehr Wohnungen, insgesamt 12.612 solche Häuser. Der Anteil in Schleswig-Holstein beträgt 46,4 %; der Mietwohnungsmarkt der Stadt ist also vor allem ein Markt der Mehrfamilienhäuser.
Mehr Wohnungen in Mehrfamilienhäusern als im Land: 80,1 % gegenüber 46,4 %. Für Anleger heißt das, dass Häuser verschiedener Größe und Baujahre im Bestand stehen und Vergleichswerte im Marktbericht eher vorhanden sind.
Die Eigentümerquote liegt in Kiel bei 25,1 %, in Schleswig-Holstein bei 47,6 %: Mehr Haushalte als im Land wohnen zur Miete. Für Anleger zählt dieser Mietmarkt mehr als jede Durchschnittsmiete.
Der Leerstand lag in Kiel bei 2,1 %, in Schleswig-Holstein bei 2,7 %, bundesweit bei 4,3 %. Steht in einem Haus trotzdem mehr leer, liegt die Ursache eher in Zustand oder Grundriss als im Markt.
Die Nettokaltmiete lag beim Zensus 2022 im Schnitt bei 7,64 € je m², über dem Wert in Schleswig-Holstein von 7,41 €; bundesweit waren es 7,28 €. Ihre Rechnung gilt aber nur mit der Mietliste des einzelnen Hauses, nicht mit dem Durchschnitt.
Mehr Nachkriegsbau als im Bund: 40,3 % der Gebäude mit Wohnraum in Kiel stammen aus den Jahren 1950 bis 1979, bundesweit 36,3 %. Abgeschrieben werden solche Häuser mit 2 Prozent im Jahr (§ 7 Abs. 4 EStG); für Anleger zählen Dämmung, Fenster und Heizung.
Mit 33,3 % Fernwärme liegt der Anteil in Kiel über dem Bundeswert von 6,6 %. Hängt das Haus am Netz, gehören Wärmeliefervertrag und Abrechnungen der letzten Jahre zur Prüfung.
Mit 25,0 % Wohnungen aus einem oder zwei Räumen liegt Kiel über dem Landeswert von 13,8 %. Prüfen Sie bei solchen Häusern, wie oft die Mieter wechseln und was jede Neuvermietung kostet.
| Kennzahl | Kiel | Schleswig-Holstein | Deutschland |
|---|---|---|---|
| Einwohner (31. Dezember 2025) | 251.842 | 2.958.519 | 83.467.117 |
| Einwohner je km² | 2.123 | 187 | 233 |
| Gebäude mit Wohnraum mit drei und mehr Wohnungen | 12.612 | 107.313 | 3.629.757 |
| Wohnungen in Gebäuden mit drei und mehr Wohnungen | 80,1 % | 46,4 % | 55,8 % |
| Wohnungen mit einem oder zwei Räumen | 25,0 % | 13,8 % | 14,4 % |
| Eigentümerquote | 25,1 % | 47,6 % | 44,3 % |
| Leerstand | 2,1 % | 2,7 % | 4,3 % |
| Nettokaltmiete je m² | 7,64 € | 7,41 € | 7,28 € |
| Gebäude mit Wohnraum, Baujahr vor 1919 | 10,3 % | 11,3 % | 13,1 % |
| Gebäude mit Wohnraum, Baujahr 1950 bis 1979 | 40,3 % | 39,1 % | 36,3 % |
| Gebäude mit Wohnraum, Baujahr ab 2000 | 11,1 % | 18,5 % | 16,5 % |
| Heizung mit Gas | 54,1 % | 59,9 % | 53,9 % |
| Fernwärme | 33,3 % | 12,4 % | 6,6 % |
Zensus 2022, Stichtag 15. Mai 2022; Einwohner und Fläche: Gemeindeverzeichnis, 31. Dezember 2025.
Angenommen, Sie kaufen in Kiel ein Zinshaus für 1.100.000 € und finanzieren über eine Grundschuld. Die Zahl dient nur der Rechnung. Notar und Grundbuch rechnen nach Tabelle B (§ 34 GNotKG), eine volle Gebühr sind 1.895 €; in Schleswig-Holstein gilt eine Grunderwerbsteuer von 6,5 % seit dem 1. Januar 2014.
| Posten | Grundlage | Betrag | Wer zahlt |
|---|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | Satz des Landes vom Kaufpreis (§ 11 GrEStG mit Landesgesetz) | 71.500 € | Käufer, nach Vertrag |
| Kaufvertrag beim Notar | 2,0 Gebühr, GNotKG KV 21100, zzgl. USt. | 3.790 € | Käufer (§ 448 Abs. 2 BGB) |
| Vollzug und Betreuung durch den Notar | je 0,5 Gebühr, GNotKG KV 22110 und KV 22200 | 1.895 € | Käufer |
| Eintragung der Vormerkung | 0,5 Gebühr, GNotKG KV 14150 | 947,50 € | Käufer |
| Umschreibung im Grundbuch | 1,0 Gebühr, GNotKG KV 14110 | 1.895 € | Käufer |
| Grundschuld für die Bank, 700.000 €, Urkunde | volle Gebühr nach GNotKG KV 21200, zzgl. USt. | 1.255 € | Käufer |
| Grundschuld für die Bank, 700.000 €, Eintrag | volle Gebühr nach GNotKG KV 14121 | 1.255 € | Käufer |
| Investor bei Unterhand | monatlicher Beitrag, unabhängig von der Zahl der Käufe; keine Provision | 99 € netto zzgl. USt. im Monat für die ersten Hundert, danach 149 €; monatlich kündbar | Käufer |
Grunderwerbsteuer, Beurkundung und Eintragung machen im Beispiel mindestens 77.185 € aus, das sind 7,0 % des Kaufpreises; Vollzug, Vormerkung, Grundschuld und Umsatzsteuer kommen hinzu. Dieses Geld ist Eigenkapital, das keine Bank finanziert.
An Unterhand fällt beim Kauf keine Vermittlungsprovision an. Ist der Anbieter Makler, nennt er seine Bedingungen vor der Freigabe; beim Mehrfamilienhaus gilt die gesetzliche Teilung der Provision nicht (§§ 656b, 656c BGB).
Die Grundsteuer ist Teil der Betriebskosten und auf die Mieter umlegbar (§ 2 Nr. 1 BetrKV); den Hebesatz setzt die Gemeinde fest.
| Kaufpreis | Grunderwerbsteuer 6,5 % | Beurkundung und Eintragung (3,0 Gebühren) | Zusammen | Anteil am Kaufpreis |
|---|---|---|---|---|
| 700.000 € | 45.500 € | 3.765 € | 49.265 € | 7,0 % |
| 1.100.000 € | 71.500 € | 5.685 € | 77.185 € | 7,0 % |
| 1.500.000 € | 97.500 € | 7.605 € | 105.105 € | 7,0 % |
Beurkundung (2,0) und Eintragung (1,0) nach Tabelle B (§ 34 GNotKG), ohne Vollzug, Auslagen und Umsatzsteuer; Grunderwerbsteuer nach dem Satz des Landes. Beispielpreise, keine Marktwerte.
Bundesrecht mit Landesschaltern: Mietpreisbremse, Kappungsgrenze von 15 Prozent und Umwandlungsschutz gelten nur, wo eine Landesverordnung es bestimmt (§§ 556d, 558 BGB; § 250 BauGB); welche davon in Kiel gelten, zeigt der Kasten darunter.
| Was | Regel | Fundstelle |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer Schleswig-Holstein | 6,5 % vom Kaufpreis, für Erwerbsvorgänge seit dem 1. Januar 2014 | § 1 Gesetz über die Festsetzung des Steuersatzes für die Grunderwerbsteuer vom 17. Dezember 2010 (GVOBl. Schl.-H. S. 789), geändert durch Art. 3 des Gesetzes vom 13. Dezember 2013 (GVOBl. Schl.-H. S. 494) |
| Mietpreisbremse bei Wiedervermietung | höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete, nur in Orten der Landesverordnung; höhere Vormiete darf bleiben | §§ 556d, 556e, 556f BGB |
| Kappungsgrenze | binnen drei Jahren höchstens 20 Prozent, unter einer Landesverordnung 15 Prozent | § 558 Abs. 3 BGB |
| Modernisierungsumlage | 8 Prozent der Kosten im Jahr, höchstens 3 € je m² in sechs Jahren, unter 7 € Miete höchstens 2 € | § 559 Abs. 1 und 3a BGB |
| Soziale Erhaltungssatzung und Vorkaufsrecht | Rückbau und Änderung genehmigungspflichtig; Vorkauf durch die Gemeinde, per Vereinbarung abwendbar | §§ 172, 24, 27 BauGB |
| Umwandlung in Eigentumswohnungen | braucht eine Genehmigung, wo das Land es per Verordnung bestimmt hat | § 250 BauGB |
| Lineare AfA auf das Gebäude | in der Regel 2 Prozent, Altbau vor 1925 2,5 Prozent, Fertigstellung ab 2023 3 Prozent | § 7 Abs. 4 EStG |
| Weiterverkauf binnen zehn Jahren | Gewinn unterliegt der Einkommensteuer | § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG |
| Bestehende Mietverhältnisse | bleiben bestehen; der Käufer wird Vermieter | §§ 566, 566a BGB |
Zwei der fünf Regeln aus Landesverordnungen gelten in Kiel. Maßgeblich ist der Wortlaut der Verordnungen, gelesen am 3. November 2026; jede Zeile nennt ihre Fundstelle.
| Regel | Was gilt | Fundstelle |
|---|---|---|
| Mietpreisbremse (§ 556d BGB) | Gilt in Kiel nicht. Die Verordnung ist seit dem 1. Dezember 2019 außer Kraft; eine Nachfolgeregelung war bei der Prüfung am 3. November 2026 nicht verkündet. | Mietpreisverordnung Schleswig-Holstein vom 11. November 2015 (GVOBl. Schl.-H. 2015 S. 402), aufgehoben durch Landesverordnung vom 28. November 2019 (GVOBl. Schl.-H. 2019 S. 528) |
| Abgesenkte Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB) | Gilt in Kiel, befristet bis zum 30. April 2029. Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete höchstens 15 Prozent in drei Jahren statt 20 Prozent (§ 558 Abs. 3 BGB). | Kappungsgrenzenverordnung Schleswig-Holstein (KappVO SH): Landesverordnung vom 25. März 2024 (GVOBl. Schl.-H. 2024 S. 308), § 1 |
| Verlängerte Kündigungssperrfrist nach Umwandlung (§ 577a Abs. 2 BGB) | Gilt in Kiel nicht. Bei der Prüfung am 3. November 2026 gab es in Schleswig-Holstein dazu keine geltende Landesverordnung. | § 577a Abs. 2 Satz 2 BGB (Ermächtigung); keine Landesverordnung |
| Genehmigung für die Umwandlung in Eigentumswohnungen (§ 250 BauGB) | Gilt in Kiel nicht. Bei der Prüfung am 3. November 2026 gab es in Schleswig-Holstein dazu keine geltende Landesverordnung. | § 250 Abs. 1 Satz 3 BauGB (Ermächtigung); keine Landesverordnung |
| Angespannter Wohnungsmarkt im Baurecht (§ 201a BauGB) | Gilt in Kiel, befristet bis zum 31. Dezember 2026. Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt nach § 201a BauGB: Die Gemeinde kann ein Vorkaufsrecht an brachliegenden Grundstücken begründen, leichter zugunsten des Wohnungsbaus vom Bebauungsplan befreien und Baugebote anordnen (§§ 25, 31, 175, 176 BauGB). | Landesverordnung über die Bestimmung der Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt nach § 201a BauGB: Landesverordnung vom 24. Januar 2023 (GVOBl. Schl.-H. 2023 S. 58), § 1 |
Gemeindelisten aus dem Text der Landesverordnungen, zugeordnet über Name und Kreis zum Gemeindeverzeichnis; Gemeinden, deren Name nicht eindeutig ist, sind nicht zugeordnet. Stand der Verordnungen 3. November 2026. Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung.
Stand 3. November 2026.
Erste Zahl ist der Faktor: Kaufpreis durch Jahresnettokaltmiete. Vergleichswerte nennt der Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses, der für Kiel zuständig ist; dort stehen auch Liegenschaftszinssätze für Mehrfamilienhäuser.
Nach der Bruttorendite kommen die Bewirtschaftungskosten: Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfall und nicht umlegbare Betriebskosten. Ein Haus mit alter Heizung, altem Dach oder alten Leitungen braucht mehr. Die Nettoanfangsrendite teilt den Reinertrag durch Kaufpreis und Kaufnebenkosten.
Die Mietpreisbremse gilt in Kiel nicht; die Landesverordnung ist seit dem 1. Dezember 2019 außer Kraft (Mietpreisverordnung Schleswig-Holstein vom 11. November 2015 (GVOBl. Schl.-H. 2015 S. 402), aufgehoben durch Landesverordnung vom 28. November 2019 (GVOBl. Schl.-H. 2019 S. 528)), eine Nachfolgeregelung war bei der Prüfung am 3. November 2026 nicht verkündet. Die Mietliste messen Sie deshalb an der ortsüblichen Vergleichsmiete und an der Kappungsgrenze für Erhöhungen (§ 558 Abs. 3 BGB); Sprünge in der Liste erklären die Mietverträge.
Vom Mandat bis zur Umschreibung: sieben Schritte, die ersten ohne Kosten.
„Vielleicht steht in Kiel noch nichts im Netzwerk.“
Kann sein. Unter drei nennt Unterhand für Kiel keine Zahl. Das Mandat kostet nichts, den Beitrag zahlen Sie erst, wenn Sie Treffer sehen wollen.
„Ich zahle einen Beitrag und bekomme vielleicht kein Haus.“
Nicht auf Dauer. Ohne Treffer in 30 Tagen ruht die Abbuchung, das Mandat bleibt aktiv. Monatlich kündbar ist der Beitrag ohnehin.
„Ohne Wettbewerb zahlt man drauf.“
Gebote kommen bis zu einer Frist und verdeckt; niemand treibt Sie am Telefon. Sie bieten nach Mietliste und Marktbericht, und Ihr Gebot bindet Sie nicht.
„Das Haus kennt doch längst jeder.“
Die Erklärung des Anbieters steht in der Akte: ausschließlich über Unterhand, auf keinem Portal bis mindestens 30 Tage nach der Freischaltung. Unterhand prüft Portale nicht; die Zusage ist seine.
Marktzahlen sind öffentlich, Häuser oft nicht. Den Vorsprung hat, wer ein Haus sieht, bevor es auf einem Portal steht, und wer die Mietliste bekommt, ohne sie mit allen zu teilen.
Investoren sehen ein Haus zuerst als Stufe 1: Lageplan mit Grundstück und Gebäudegrundfläche, Preisband, Einheiten, Wohnfläche, Faktor, ohne Adresse und Fotos. Ob die Zahlen tragen, ist in Minuten entschieden.
Jeder Abruf von Adresse, Fotos und Unterlagen steht mit Mitgliedsnummer und Zeitpunkt im Protokoll, jedes Dokument trägt Ihre Nummer als Wasserzeichen. Anbieter sehen von Ihnen Nummer, Stufe, Stand des Nachweises und die Zeile Ihres Mandats, nie Ihren Namen.
Unter drei nennt Unterhand für Kiel weder Objekte noch Mandate. Ein Mandat legen Sie ohne Konto an.
Erst die Resonanz prüfen: Mandat ohne Konto und ohne ZahlungWie Unterhand Ihre Unterlagen schützt
Diese Nachbarorte grenzen an Kiel. Miete und Eigentümerquote aus dem Zensus 2022 zeigen, wo der Mietmarkt ähnlich ist und wo nicht.
| Ort | Luftlinie | Einwohner | Eigentümerquote | Nettokaltmiete |
|---|---|---|---|---|
| Kiel | – | 251.842 | 25,1 % | 7,64 € je m² |
| Kronshagen | 3,5 km | 12.195 | 43,1 % | 8,35 € je m² |
| Mönkeberg | 4,8 km | 4.025 | 59,4 % | 7,88 € je m² |
| Ottendorf (Rendsburg-Eckernförde) | 5,8 km | 966 | 75,2 % | 7,25 € je m² |
| Melsdorf | 6,7 km | 2.071 | 70,1 % | 7,17 € je m² |
| Schönkirchen | 6,8 km | 6.774 | 55,5 % | 7,63 € je m² |
| Molfsee | 7,2 km | 5.004 | 67,5 % | 8,09 € je m² |
| Mielkendorf | 7,5 km | 1.351 | 80,3 % | 7,17 € je m² |
| Altenholz | 8,0 km | 9.781 | 59,9 % | 7,57 € je m² |
| Schwentinental | 8,1 km | 14.037 | 63,1 % | 7,46 € je m² |
| Quarnbek | 8,7 km | 1.721 | 78,3 % | 6,43 € je m² |
| Neuwittenbek | 8,8 km | 1.220 | 70,2 % | 6,49 € je m² |
| Boksee | 9,0 km | 460 | 62,3 % | 7,27 € je m² |
Die Nettokaltmiete der vermieteten Wohnungen lag beim Zensus 2022 im Schnitt bei 7,64 € je m², in Schleswig-Holstein bei 7,41 €. Für ein Haus zählt seine Mietliste, geprüft gegen die ortsübliche Vergleichsmiete; über dem zulässigen Rahmen ist eine Miete kein sicherer Ertrag (§ 556d BGB).
Nein, die Mietpreisbremse gilt in Kiel nicht: Die Landesverordnung ist seit dem 1. Dezember 2019 außer Kraft (Mietpreisverordnung Schleswig-Holstein vom 11. November 2015 (GVOBl. Schl.-H. 2015 S. 402), aufgehoben durch Landesverordnung vom 28. November 2019 (GVOBl. Schl.-H. 2019 S. 528)), eine Nachfolgeregelung war bei der Prüfung am 3. November 2026 nicht verkündet. Neue Mieten sind dann nur durch das Verbot der Mietpreisüberhöhung begrenzt (§ 5 des Wirtschaftsstrafgesetzes); für Erhöhungen im Bestand gilt weiter die Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB).
Linear 2 Prozent im Jahr auf den Gebäudeanteil, für Häuser vor 1925 2,5 Prozent, für Fertigstellungen ab 2023 3 Prozent (§ 7 Abs. 4 EStG). In Kiel sind 10,3 % der Gebäude mit Wohnraum vor 1919 gebaut.
Der Zensus 2022 zählt in Kiel 12.612 Gebäude mit drei und mehr Wohnungen; in ihnen liegen 80,1 % aller Wohnungen. Wie viele davon jährlich verkauft werden, steht im Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses.
Den Lageplan mit Grundstück und Gebäudegrundfläche, Objektart, Bereich, Preisband, Einheiten, Wohnfläche und Faktor. Adresse, Fotos, Name des Anbieters und Einstelldatum sehen Sie nicht.
Liegen zwischen Kauf und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre, ist der Gewinn steuerpflichtig (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Wer mehrere Häuser in kurzer Zeit kauft und verkauft, kann gewerblich handeln; das klären Sie mit Ihrer Steuerberatung.
Der Zensus 2022 zählt in Kiel 25,0 % Wohnungen mit einem oder zwei Räumen; mit nur einem Raum sind es 6,9 %. Wie die Einheiten eines bestimmten Hauses geschnitten sind, zeigt die Mietaufstellung nach der Freigabe.
Nur mit berechtigtem Interesse, etwa für sich oder Angehörige (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB), und mit den gesetzlichen Fristen (§ 573c BGB). Wird in Wohnungseigentum umgewandelt, kommt eine Sperrfrist von mindestens drei Jahren hinzu (§ 577a BGB).
Ja, mit bis zu fünf Mandaten zugleich. Viele Anleger nennen Kiel und Nachbarorte wie Kronshagen; jedes Mandat hat eigenen Ort, Preis und Satz.
Nein, nur ob er verkaufen darf. Mieten, Flächen und Zustand prüfen Sie selbst, mit Verträgen, Abrechnungen und einer Besichtigung; Zusicherungen lassen Sie in den Kaufvertrag schreiben.
Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung.
Netzwerkzahlen nennt Unterhand erst ab drei. Kein Objekt, keine Adresse und kein Preis eines einzelnen Objekts steht auf dieser Seite. Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung. Stand 3. November 2026.
Hinterlegen Sie, was Sie in Kiel suchen: Mehrfamilienhaus, Kaufpreis bis, in Ihren Worten auch den Faktor. Jeder passende Treffer kommt per E-Mail mit Einheiten, Wohnfläche und Faktor; die Adresse gibt der Anbieter Ihnen persönlich frei.
99 €Investor, netto zzgl. USt. im Monat für die ersten Hundert
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Konto und Mandat kosten nichts. Bezahlt wird erst, wenn Sie nach der Registrierung Investor wählen.
Verlängert sich monatlich, ohne Mindestlaufzeit. Der Preis gilt zwölf Monate, danach 149 € netto zzgl. USt. Ohne Treffer in 30 Tagen pausiert die Abbuchung von selbst.
Erst die Resonanz prüfen: Mandat ohne Konto und ohne Zahlung
Kaufpreis über 1,5 Mio. €: Vier Augen, auf Einladung.