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Hinfahren lohnt sich erst, wenn die Zahlen passen.
Geretsried, Bereich —
Objekt —. Ansicht protokolliert.
Für Familien und Paare, die in Geretsried oder im Umland ein Haus selbst bewohnen wollen.
Ein Haus in Geretsried kaufen heißt: Finanzierung klären, Mandat beschreiben, prüfen, beim Notar unterschreiben. Mit 3,5 % Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch rechnen Sie im Beispiel mit 4,1 % zusätzlich zum Preis. 3.595 Häuser mit einer oder zwei Wohnungen zählt der Zensus hier.
Geretsried liegt im Landkreis Bad Tölz-Wolfratshausen und zählt 25.907 Einwohner. Von den 4.691 Gebäuden mit Wohnraum haben 3.595 eine oder zwei Wohnungen, das sind 76,6 %; im Landkreis Bad Tölz-Wolfratshausen liegt der Anteil bei 80,4 %.
Mit 76,6 % liegt der Anteil der Ein- und Zweifamilienhäuser in Geretsried nicht über dem Wert in Bayern (84,2 %). Viele suchen deshalb zugleich in den Nachbarorten; ein Mandat bei Unterhand kann mehrere Orte nennen.
Im Landkreis Bad Tölz-Wolfratshausen liegt der Anteil der Ein- und Zweifamilienhäuser bei 80,4 %, in Geretsried bei 76,6 %. Häuser sind hier also etwas seltener als ringsum.
Mit 43,7 % wohnen in Geretsried weniger Haushalte im Eigentum als in Bayern (49,3 %). Für Sie heißt das: Ein Finanzierungsnachweis im Konto zeigt Eigentümern früh, dass Sie kaufen können.
Ab 2000 gebaut sind in Geretsried 22,3 % der Gebäude mit Wohnraum, über dem Landeswert von 19,8 %. Die Chance auf ein jüngeres Haus ist hier größer; fragen Sie dann nach Abnahmeprotokoll, Restgewährleistung und Wartung der Haustechnik.
8,79 € je m² Nettokaltmiete beim Zensus, in Bayern 8,74 €: Mieten ist hier teurer als im Land. Eine ehrliche Rechnung stellt die Rate neben die Miete und vergisst Rücklagen für Dach und Heizung nicht.
Geretsried liegt 32,1 km Luftlinie von München entfernt. Ein Mandat kann Geretsried, Wolfratshausen und Eurasburg (Bad Tölz-Wolfratshausen) zugleich nennen; jeder passende Treffer kommt per E-Mail.
| Kennzahl | Geretsried | Landkreis Bad Tölz-Wolfratshausen | Bayern | Deutschland |
|---|---|---|---|---|
| Einwohner (31. Dezember 2025) | 25.907 | 130.081 | 13.245.503 | 83.467.117 |
| Einwohner je km² | 1.053 | 117 | 188 | 233 |
| Gebäude mit Wohnraum mit einer oder zwei Wohnungen | 3.595 | 24.385 | 2.716.278 | 16.327.510 |
| Anteil der Gebäude mit einer oder zwei Wohnungen an den Gebäuden mit Wohnraum | 76,6 % | 80,4 % | 84,2 % | 81,8 % |
| Eigentümerquote | 43,7 % | 46,5 % | 49,3 % | 44,3 % |
| Leerstand | 2,3 % | 2,9 % | 4,2 % | 4,3 % |
| Nettokaltmiete je m² | 8,79 € | 9,18 € | 8,74 € | 7,28 € |
| Gebäude mit Wohnraum, Baujahr bis 1949 | 2,7 % | 16,2 % | 15,9 % | 24,8 % |
| Gebäude mit Wohnraum, Baujahr 1950 bis 1979 | 50,4 % | 36,8 % | 38,5 % | 36,3 % |
| Gebäude mit Wohnraum, Baujahr ab 2000 | 22,3 % | 22,3 % | 19,8 % | 16,5 % |
| Heizung mit Gas | 74,7 % | 38,5 % | 34,4 % | 53,9 % |
| Fernwärme | 2,1 % | 3,7 % | 5,3 % | 6,6 % |
| Wärmepumpe, Solar- und Geothermie | 3,9 % | 5,9 % | 5,7 % | 4,2 % |
Zensus 2022, Stichtag 15. Mai 2022; Einwohner und Fläche: Gemeindeverzeichnis, 31. Dezember 2025.
Über dem Bundeswert von 36,3 % liegt in Geretsried der Anteil der Gebäude aus den Jahren 1950 bis 1979 (50,4 %). Für ein solches Haus rechnen Sie vor dem Gebot mit Arbeiten an der Hülle; den Energieausweis legt der Eigentümer spätestens bei der Besichtigung vor (§ 80 Abs. 4 GModG).
Ist die Straße noch nicht endgültig hergestellt, kann die Gemeinde Erschließungsbeiträge erheben (§§ 127, 133 BauGB); fragen Sie beim Eigentümer und bei der Gemeinde, ob Bescheide offen sind, und lassen Sie im Kaufvertrag regeln, wer sie trägt. Ein Baulastenverzeichnis gibt es in Bayern nicht; Rechte von Nachbarn am Grundstück stehen als Dienstbarkeit im Grundbuch (§ 1018 BGB).
Fundstellen: §§ 127, 133 BauGB; § 80 GModG. Stand 3. November 2026.
Angenommen, Sie kaufen in Geretsried ein Haus für 550.000 € und finanzieren über eine Grundschuld. Die Zahl dient nur der Rechnung. Gebühren nach Tabelle B (§ 34 GNotKG), eine volle Gebühr sind 1.015 €; die Grunderwerbsteuer in Bayern liegt bei 3,5 %, gültig seit dem 1. Januar 1997.
| Posten | Grundlage | Betrag | Wer zahlt |
|---|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | Satz des Landes vom Kaufpreis (§ 11 GrEStG mit Landesgesetz) | 19.250 € | Käufer, nach Vertrag |
| notarielle Beurkundung | 2,0 Gebühr, GNotKG KV 21100, zzgl. USt. | 2.030 € | Käufer (§ 448 Abs. 2 BGB) |
| Abwicklung durch den Notar | zweimal eine halbe Gebühr, GNotKG KV 22110 und KV 22200 | 1.015 € | Käufer |
| Auflassungsvormerkung | halbe Gebühr nach GNotKG KV 14150 | 507,50 € | Käufer |
| Grundbucheintrag als Eigentümer | 1,0 Gebühr, GNotKG KV 14110 | 1.015 € | Käufer |
| Grundschuld über 400.000 €: Beurkundung | volle Gebühr nach GNotKG KV 21200, zzgl. USt. | 785 € | Käufer |
| Grundschuld über 400.000 €: Eintragung | volle Gebühr nach GNotKG KV 14121 | 785 € | Käufer |
| Mitglied bei Unterhand | Beitrag im Monat, keine Provision | 49 € netto zzgl. USt. im Monat (58,31 € inkl. USt.), monatlich kündbar | Käufer |
Grunderwerbsteuer, Beurkundung und Eintragung kosten im Beispiel mindestens 22.295 €, 4,1 % des Kaufpreises; Vollzug und Grundschuld kommen dazu. Banken finanzieren den Kaufpreis, die Nebenkosten zahlen Käufer in der Regel aus eigenem Geld.
Ist ein Makler beteiligt, tragen Sie als Verbraucher beim Einfamilienhaus höchstens die Hälfte seiner Provision (§§ 656c, 656d BGB); über Unterhand fällt keine an.
Laufend kommt die Grundsteuer hinzu: Messbetrag laut Finanzamt mal Hebesatz der Gemeinde.
| Kaufpreis | Grunderwerbsteuer 3,5 % | Beurkundung und Eintragung (3,0 Gebühren) | Zusammen | Anteil am Kaufpreis |
|---|---|---|---|---|
| 350.000 € | 12.250 € | 2.055 € | 14.305 € | 4,1 % |
| 550.000 € | 19.250 € | 3.045 € | 22.295 € | 4,1 % |
| 800.000 € | 28.000 € | 4.245 € | 32.245 € | 4,0 % |
Beurkundung (2,0) und Eintragung (1,0) nach Tabelle B (§ 34 GNotKG), ohne Vollzug, Auslagen und Umsatzsteuer; Grunderwerbsteuer nach dem Satz des Landes. Beispielpreise, keine Marktwerte.
Nur die Grunderwerbsteuer ist Landesrecht in Bayern; alles Weitere gilt bundesweit.
| Was | Regel | Fundstelle |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer Bayern | 3,5 % vom Kaufpreis, für Erwerbsvorgänge seit dem 1. Januar 1997 | § 11 Abs. 1 Grunderwerbsteuergesetz in der Fassung der Bekanntmachung vom 26. Februar 1997 (BGBl. I S. 418, 1804); Bayern hat keinen eigenen Satz bestimmt (Art. 105 Abs. 2a Satz 2 GG) |
| Entwurf des Kaufvertrags | in der Regel zwei Wochen vor dem Termin, damit Sie prüfen können | § 17 Abs. 2a BeurkG |
| Vorkauf durch die Gemeinde | der Notar fragt an; die Gemeinde hat bis zu drei Monate ab Mitteilung | §§ 24, 28 BauGB |
| Haus im Sanierungsgebiet | Kaufvertrag kann genehmigungspflichtig sein, Ausgleichsbetrag möglich; Vermerk im Grundbuch | §§ 144, 154, 169 BauGB |
| Maklerprovision beim Einfamilienhaus | Käufer zahlen höchstens die Hälfte, der Vertrag braucht Textform | §§ 656a, 656c, 656d BGB |
| Unbedenklichkeitsbescheinigung | erst mit ihr schreibt das Grundbuchamt um | § 22 Abs. 1 GrEStG |
| Energieausweis bei der Besichtigung | der Verkäufer legt ihn spätestens bei der Besichtigung vor | § 80 Abs. 4 GModG |
| Haus mit Mietvertrag | der Vertrag bleibt bestehen, Sie werden Vermieter | § 566 Abs. 1 BGB |
Vier der fünf Regeln aus Landesverordnungen gelten in Geretsried. Maßgeblich ist der Wortlaut der Verordnungen, gelesen am 3. November 2026; jede Zeile nennt ihre Fundstelle.
| Regel | Was gilt | Fundstelle |
|---|---|---|
| Mietpreisbremse (§ 556d BGB) | Gilt in Geretsried, befristet bis zum 31. Dezember 2029. Bei Mietbeginn darf die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen (§ 556d Abs. 1 BGB). | Mieterschutzverordnung Bayern (MiSchuV): Verordnung vom 16. Dezember 2025 (GVBl. S. 718), geändert durch Verordnung vom 16. Juni 2026 (GVBl. S. 334), § 1 und Anlage |
| Abgesenkte Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB) | Gilt in Geretsried, befristet bis zum 31. Dezember 2029. Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete höchstens 15 Prozent in drei Jahren statt 20 Prozent (§ 558 Abs. 3 BGB). | Mieterschutzverordnung Bayern (MiSchuV): Verordnung vom 16. Dezember 2025 (GVBl. S. 718), geändert durch Verordnung vom 16. Juni 2026 (GVBl. S. 334), § 1 und Anlage |
| Verlängerte Kündigungssperrfrist nach Umwandlung (§ 577a Abs. 2 BGB) | Gilt in Geretsried, befristet bis zum 31. Dezember 2029. Nach Umwandlung und Verkauf einer vermieteten Wohnung kann der Erwerber erst nach zehn Jahren wegen Eigenbedarfs oder Verwertung kündigen (§ 577a BGB). | Mieterschutzverordnung Bayern (MiSchuV): Verordnung vom 16. Dezember 2025 (GVBl. S. 718), geändert durch Verordnung vom 16. Juni 2026 (GVBl. S. 334), § 1 und Anlage |
| Genehmigung für die Umwandlung in Eigentumswohnungen (§ 250 BauGB) | Gilt in Geretsried nicht: Die Verordnung des Landes nennt Geretsried nicht. | Gebietsbestimmungsverordnung Bau (GBestV-Bau), § 2: Verordnung vom 6. September 2022 (GVBl. S. 578), zuletzt geändert durch Verordnung vom 16. Dezember 2025 (GVBl. S. 717), § 2 und Anlage |
| Angespannter Wohnungsmarkt im Baurecht (§ 201a BauGB) | Gilt in Geretsried, befristet bis zum 31. Dezember 2026. Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt nach § 201a BauGB: Die Gemeinde kann ein Vorkaufsrecht an brachliegenden Grundstücken begründen, leichter zugunsten des Wohnungsbaus vom Bebauungsplan befreien und Baugebote anordnen (§§ 25, 31, 175, 176 BauGB). | Gebietsbestimmungsverordnung Bau (GBestV-Bau), § 1: Verordnung vom 6. September 2022 (GVBl. S. 578), zuletzt geändert durch Verordnung vom 16. Dezember 2025 (GVBl. S. 717), § 1 und Anlage |
Gemeindelisten aus dem Text der Landesverordnungen, zugeordnet über Name und Kreis zum Gemeindeverzeichnis; Gemeinden, deren Name nicht eindeutig ist, sind nicht zugeordnet. Stand der Verordnungen 3. November 2026. Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung.
Stand 3. November 2026.
Vom ersten Satz über Ihre Familie bis zur Eintragung: sieben Schritte, die ersten ohne Kosten.
„Wir hören immer erst davon, wenn es verkauft ist.“
Genau dort setzt Unterhand an. Eigentümer, die nicht öffentlich verkaufen wollen, zeigen ihr Haus nur geprüften Mitgliedern. Ihr Mandat meldet jeden Treffer per E-Mail, statt dass Sie täglich suchen.
„Zwanzig Besichtigungen schaffen wir nicht.“
Auf Stufe 1 sehen Sie Lageplan, Wohnfläche, Grundstück und Preisband, bevor Sie fahren. Besichtigt wird erst nach der Freigabe, einzeln und mit dem Eigentümer.
„Was, wenn monatelang nichts kommt?“
Ohne Treffer zahlen Sie nicht dauerhaft: Bleibt Ihr Mandat 30 Tage ohne Treffer, pausiert die Abbuchung. Der Beitrag beträgt 49 € netto zzgl. USt. im Monat, monatlich kündbar; Resonanz und Mandat kosten vorher nichts.
„Der Arbeitgeber soll nichts merken.“
Ihr Mandat ist nie öffentlich. Eigentümer sehen von Ihnen die Mitgliedsnummer, die Stufe, den Stand des Nachweises und Ihr Mandat, nie Ihren Namen.
Eigentümer, die noch nicht verkaufen, tragen ihre Verkaufsbereitschaft im Stillen Register ein und sehen, wie viele Mandate zu ihrem Haus und Preis passen, ohne Namen. Als Mitglied zählt Ihr Mandat dort mit, auch bei Häusern, die noch nicht im Netzwerk stehen.
Zuerst kommen Lage und Zahlen, dann, mit der Freigabe, Adresse, Fotos und Unterlagen. Jeder Abruf wird protokolliert, jede Datei trägt Ihre Nummer.
Jeder Eigentümer sagt per Kontrollkästchen zu, sein Haus nur über Unterhand anzubieten und mindestens 30 Tage nach der Freischaltung auf kein Portal zu stellen. Die Tage am Markt zählt niemand.
Eine Zahl für Geretsried nennt Unterhand erst ab drei; vorher keine. Ihr Mandat können Sie ohne Konto beschreiben.
Erst die Resonanz prüfen, ohne Konto und ohne ZahlungWie Unterhand Ihre Unterlagen schützt
Wer über die Grenze schaut, findet oft mehr Häuser. Die Nachbarorte mit gemeinsamer Grenze, mit Luftlinie, Einwohnern, Eigentümerquote und Nettokaltmiete aus dem Zensus 2022.
| Ort | Luftlinie | Einwohner | Eigentümerquote | Nettokaltmiete |
|---|---|---|---|---|
| Geretsried | – | 25.907 | 43,7 % | 8,79 € je m² |
| Wolfratshausen | 4,7 km | 19.536 | 44,0 % | 10,02 € je m² |
| Eurasburg (Bad Tölz-Wolfratshausen) | 5,6 km | 4.302 | 59,8 % | 9,38 € je m² |
| Königsdorf | 6,6 km | 3.145 | 52,8 % | 8,81 € je m² |
| Münsing | 6,8 km | 4.457 | 55,2 % | 11,15 € je m² |
3.595 Häuser mit einer oder zwei Wohnungen, 76,6 % der 4.691 Gebäude mit Wohnraum (Zensus 2022). Wie viele im Jahr den Eigentümer wechseln, berichtet der Gutachterausschuss; wie viele Mandate es bei Unterhand gibt, nennen wir erst ab drei.
Bei 550.000 € Kaufpreis kommen 19.250 € Grunderwerbsteuer (3,5 %) und Gebühren für Notar und Grundbuch hinzu, zusammen mindestens 22.295 € oder 4,1 % (§ 34 GNotKG). Eine Grundschuld kostet extra, eine Maklerprovision, wenn ein Makler anbietet.
Unterhand bewertet nicht. Kaufpreise aus abgeschlossenen Verträgen veröffentlicht der Gutachterausschuss, der für Geretsried zuständig ist, im Grundstücksmarktbericht, dazu Bodenrichtwerte je Lage (§ 193 BauGB). Die Nettokaltmiete lag beim Zensus 2022 in Geretsried bei 8,79 € je m², in Bayern bei 8,74 €.
Bis 1949 gebaut sind in Geretsried 2,7 % der Gebäude mit Wohnraum, zwischen 1980 und 1999 24,6 %, ab 2000 22,3 %. Je älter das Haus, desto mehr zählen Belege über Modernisierungen; den Energieausweis sehen Sie spätestens bei der Besichtigung (§ 80 Abs. 4 GModG).
Höchstens die Hälfte, wenn ein Makler anbietet und Sie Verbraucher sind (§§ 656c, 656d BGB). Ohne Makler fällt keine Provision an, und Unterhand nimmt keine.
Die Eigentümerquote lag beim Zensus 2022 in Geretsried bei 43,7 %, in Bayern bei 49,3 %, bundesweit bei 44,3 %. Sie zählt alle bewohnten Wohnungen, auch in Häusern mit drei und mehr Wohnungen.
Der Mietvertrag geht mit dem Kauf auf Sie über (§ 566 Abs. 1 BGB). Selbst einziehen können Sie nur nach einer Kündigung wegen Eigenbedarfs mit den gesetzlichen Fristen (§§ 573, 573c BGB). Fragen Sie vor dem Gebot, ob das Haus frei übergeben wird.
Die Sachmängelhaftung ist bei gebrauchten Häusern im Vertrag üblicherweise ausgeschlossen, außer bei Arglist oder Garantie (§ 444 BGB). Was Sie vorher prüfen, schützt Sie mehr als jede Klausel.
Erst mit der Adresse, also nach der Freigabe. Dann gibt die Gemeinde Auskunft, welche Grundschule zuständig ist. Schreiben Sie den Wunsch schon ins Mandat; Eigentümer sehen dann, worauf es Ihnen ankommt.
Das Mandat lässt sich jederzeit anpassen: Orte, Kaufpreis bis, Wohnfläche und Ihren Satz ändern Sie im Konto, so oft Sie wollen. Neue Treffer richten sich danach; Häuser, die Sie mit „Nicht passend“ beantwortet haben, kommen nicht wieder.
Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung.
Netzwerkzahlen nennt Unterhand erst ab drei. Kein Objekt, keine Adresse und kein Preis eines einzelnen Objekts steht auf dieser Seite. Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung. Stand 3. November 2026.
Sie beschreiben einmal, was Ihre Familie braucht: Geretsried oder die Nachbarorte, Haus, Kaufpreis bis und in Ihren Worten Kinderzimmer, Garten oder Schulweg. Jedes passende Haus kommt per E-Mail mit Lage und Zahlen; hin fahren Sie erst nach der Freigabe.
49 €Mitglied, netto zzgl. USt. im Monat
58,31 € inkl. USt., monatlich kündbar
Konto und Resonanz kosten nichts. Bezahlt wird erst, wenn Sie im Zugang den Beitrag wählen.
Verlängert sich jeden Monat und ist monatlich kündbar, ohne Mindestlaufzeit. Bringt Ihr Mandat 30 Tage keinen Treffer, pausiert die Abbuchung von selbst.
Erst die Resonanz prüfen, ohne Konto und ohne Zahlung
Objekte über 1,5 Mio. €: Vier Augen, auf Einladung.